未出具代理委托书能否认定委托代理关系
案情简介:未出具代理委托书能否认定委托代理关系
孙某与徐某系叔嫂关系。2004年11月,孙某在本单位(吉林铁路分局)进行公产房改革时将位于桦甸市铁路小二楼住宅5栋-2-10号、面积为44.48平方米的房屋购置在本人名下,但未办理产权证。徐某系持有孙某购房的交款凭证等证明,并称其与孙某存在借贷关系,孙某委托其以27000元的价格代售上述房屋,用以偿还欠款。2005年5月13日,经中间人黄景柱介绍并见证,徐某代替孙某与方某签订了房屋买卖合同,并约定方某负责办理产权过户手续。方某有理由相信,孙某委托徐某代售房屋,所以向徐某全额给付了购房款,房屋已交付使用。此后,由于根据铁路系统房改政策规定,该房应由铁路系统统一办理产权证,加之方某的原因,该房一直未办理产权登记手续。2016年5月,该房屋在我市棚户区改造的拆迁范围之内,需要所有权人进行房屋产权的登记与申报,孙某以其未委托徐某卖房为由,拒绝协助方某办理产权确认及变更登记手续。
法院判决:协助方某办理产权确认及变更登记手续
本院经审理认定事实如下:对双方当事人没有争议的孙某与徐某系叔嫂关系的事实、2005年孙某欠徐某钱的事实、徐某持有孙某交付的诉争房屋的交款证明等凭证的事实、徐某与方某签订房屋买卖合同的事实、徐某收取购房款以抵销其与孙某之间的欠款的事实,本院予以确认。虽然孙某对房屋买卖协议中“代卖方”的“代”字形成时间有质疑,但既未提供证据加以证明,又自愿放弃司法鉴定的申请权,故本院对该证据的真实性,予以采信。方某提交的两份便笺式的书证,记载的内容不完整、含义不明确,且无法证实其来源,不符合证据的要求,故该证据本院不予采信。根据录音光碟的内容,徐某承认孙某委托其代售诉争房屋的事实,结合当事人陈述和庭审调查,综上所述,方某的诉讼请求,理由成立,本院予以支持。
律师说法:是否构成委托代理关系
孙某与徐某之间构成委托代理关系,徐某代理行为的法律效果直接归属被代理人孙某,即方某与孙某签订的房屋买卖合同有效。诉争房屋虽已由孙某购买,但无私产权属证书,在方某和徐某签订房屋买卖合同前,孙某向徐某交付了诉争房屋的两份交款证明,均明确记载了交款人姓名(孙某)和交款原因(房款、职工购房办证),并印有收款单位的公章,上述交款证明具有不动产权属证书的性质,虽然孙某未向徐某出具书面的代售房屋的委托授权书,但孙某与徐某系姻亲,二人之间另有借贷关系,徐某代售诉争房屋期间,孙某及家人不在本市居住,因此,孙某向徐某交付具有不动产权属证书效力的交款证明的行为,应视为孙某委托徐某出售诉争房屋的授权行为。基于此,代理人徐某以被代理人孙某的名义,与第三人方某签订的房屋买卖合同,是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效,未办理房屋所有权变更登记,不影响房屋买卖合同的效力,故该份房屋买卖合同有效。
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