购房合同因政策变动致使履行不能，买方权益如何保障？

发布日期：2017-12-05 作者：靳双权律师

　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告邹明诉称：原被告曾就被告名下大兴村967号房产签订购房协议及补充协议，原告付款，被告交房，因涉案房屋尚未办理房产证，且原告当时因政策尚不具备购房资格，故一直未办理过户。现被告违约，将涉案房屋又出售给案外人韩爽，给原告造成巨大经济损失，并因此丧失北京购房资格，要求判令：1、被告返还房款;2、被告赔偿原告差价损失150万元;3、被告赔偿原告因丧失购房资格造成的损失20万元;4、被告赔偿原告房屋鉴定费5千元;5、诉讼费用由被告承担。
　　二、被告辩称
　　被告陆是辩称：不同意原告的诉讼请求，原告至今尚未给付房款，被告一直积极配合办理过户手续，但是由于原告不具备购房资格，购房合同履行不能，被告并不存在违约行为。
　　三、审理查明
　　经审理查明：原告向法院提交被告出具的收到房款收据。经鉴定，涉案房屋市场价值为160万元，鉴定费由原告垫付。现涉案房屋已经过户至案外人韩爽名下，原被告之间的购房合同已无法实际履行，双方同意解除。因为新政策的实施，原告不具备购房资格，原告在一个月内通过补缴社保获得购房资格，但是被告未履行过户义务，反将涉案房屋转卖。据查，根据当时政策，原告通过补缴社保可以获得购房资格，现在因新政策出台，补缴社保不再想有购房资格。
　　四、北京市大兴区人民法院判决
　　北京市大兴区人民法院经审理后判决：
　　(1)被告返还原告房款。
　　(2)被告赔偿原告经济损失六十万。
　　(3)被告赔偿原告鉴定费二千元。
　　(4)驳回原告其它诉讼请求。
　　五、律师靳双权点评
　　根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条,当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告就买卖涉案房屋所签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法，不存在任何违反法律法规的情形，应当认定为有效，依法成立的合同，自成立时生效，原被告双方当事人有义务依约全面履行自己的义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担责任。现因原被告所签订的购房合同的标的房屋已经出售给第三人且已过户，该合同履行不能，故原被告双方达成一致解除购房合同。被告在履行合同过程中不履行过户义务，并出售给第三人，已经根本违约，应当承担违约责任。至于赔偿数额，法院可以根据涉案房屋鉴定的市场价值，综合考虑原告居住时间、原被告双方的过错程度等因素，酌情判定。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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