房屋买卖合同被法院判决无效后,买方损失如何解决?
发布日期:2017-12-11 作者:靳双权律师
一、原告诉称
刘万、刘时、刘如、刘意起诉并答辩称:小汤村769号房屋及院落是四原告及刘鹏共有,刘鹏擅自将房屋出售给张鸿,侵犯了四原告的权益。现查明,张鸿不是小汤村的集体经济组织成员,不具备在本村的购房资格,故起诉要求确认二被告签订的买卖房屋合同无效,张鸿腾退并返还,不同意支付张鸿土地价值和房屋重置成新价。
二、被告辩称并反诉称
刘鹏辩称:同意原告诉讼请求,不同意支付张鸿土地价值和房屋重置成新价。
被告(反诉原告)张鸿答辩并反诉称:房屋买卖合同现已有二被告履行完毕,并且张鸿入住后便修缮并新建涉案房屋,故反诉要求刘鹏返还全部购房款,并赔偿张鸿因修缮、新建涉案房屋所支付的款项共计30万元。
三、审理查明
经审理查明:经张鸿申请,法院聘请鉴定机构对涉案房屋及附属设施重置成新价、区位补偿价进行了鉴定,经鉴定,涉案房屋的重置成新价3万元、设备、装修及附属物价格1万元,区位补偿价因客观原因无法评估。二被告根据评估结果对本案纠纷解决达成一致,刘鹏同意赔偿涉3万元。
四、北京市密云县人民法院判决
北京市密云县人民法院经审理后判决:
(1)二被告签订的房屋买卖合同无效。
(2)张鸿腾退并返还涉案房屋。
(3)刘鹏返还张鸿购房款,并赔偿房屋重置成新价、设备、装修及附属物价格损失共计三万元。
五、律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,涉案房屋位于小汤村,相对应的宅基地属于小汤村的集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,刘鹏擅自将涉案房屋转售给外村村民张鸿,张鸿并非购买涉案房屋的适格主体,违反了法律法规的强制性规定,该房屋买卖合同存在法律规定的无效情形,故原告的主张于法有据,理应得到法院的支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。二被告之间的房屋买卖合同被确认无效后,各自因合同取得的财产也应当返还给对方,故张鸿应腾退返还涉案房屋,刘鹏应当退还购房款。至于给张鸿造成的经济损失,因二人之间在审理过程中已经达成协议,故法院应予以支持。
综上所述,法院的判决是正确的。
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