分期付款的买房合同中，逾期付款是否构成根本违约
发布日期：2017-12-13 作者：姚雷律师
2010年12月3日，原告佛山市南海时代盛誉房地产开发有限公司、被告张某某签订一份编号为20100415325852号《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买位于佛山市南海经区＊＊房；总价款611995元，被告于2015年3月20日前分期付清；被告如未按合同时间付款，逾期超过180日后，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，约定对付款期限进行变更，首期131995元于2011年1月30日前付清，余下款项于2015年12月20日前分二十期支付，每期支付24000元，分别于2011年至2015年每年的3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前付清。被告已将涉讼房屋首期及第一、二期房款支付予原告。2012年1月5日，时代盛誉公司以与张某某发生商品房销售合同纠纷提起诉讼，请求被告支付截至2011年12月27日的房款48000元及第三、四期逾期付款违约金。
法院判决：
本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。依《补充协议》约定，被告应于2015年3月20日前支付第五期至第十七期房款合共312000元予原告，但被告至今分文未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款”的规定，原告有权要求被告支付剩余第五期至第二十期全部房款384000元，原告该项请求合法有据，本院予以支持。依《补充协议》约定，第五期至第十七期房款的付款期限已届满，被告未能依约支付各期购房款，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告依照合同约定以24000元为本金分别从逾期之日起至实际清偿日止按日万分之三标准计付第五期至第十七期房款的逾期付款违约金符合法律规定及双方约定，本院予以支持。
律师说法：
根据《买卖合同司法解释》第38条的规定，买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付的，为《合同法》第167条规定的分期付款买卖合同。
房屋买卖合同一般都约定价款分两期或三期或更多期支付，如果房屋价款分三期或三期以上支付，就是合同法意义上的分期付款。根据《合同法》第167条第一款的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。根据《买卖合同司法解释》第38条的规定，分期付款买卖合同的约定违反合同法第167条第一款的规定，损害买受人利益，买受人主张该约定无效的，人民法院应予支持。即如果《房屋买卖合同》约定只要买房人逾期付款（不管多少）超过一定限期（如15天）或者（经卖房人书面催告）超过催告期限仍不履行，就构成根本违约，卖房人就有权解除合同并主张违约金。
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