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常见的房地产法问题有哪些?

发布日期:2017-12-13    作者:赵双剑律师
常见的房地产法问题有哪些?
(一)遇到银行政策调整,买家无法及时支付房屋尾款怎么办?
法律意见:由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款,从而买家无法按合同约定支付房屋尾款,这种情况是很常见的。
出现这种情况的时候,买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。
(二)卖家逾期交房怎么办?
法律意见:除了一些特别的事由,比如买家未付清尾款等原因,卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家,若卖家逾期腾房,那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任,或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。
(三)卖家逾期不履行过户手续怎么办?
法律意见:在房价迅速蹿升的特别时期,一些卖家会不惜违约,通过拖延过户时间,不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同,达到毁约的目的。
遇到这种情况,买家可以及时起诉对方,同时对房屋申请财产保存等。
(四)遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办?
法律意见:中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象,由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行,甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。
当出现这种情况,买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外,还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
(五)房屋质量有问题怎么办?
法律意见:
1、如果签订房屋买卖合同时,卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况,买家据此得到优惠价格,房子过户后,买家又以此对卖家主张赔偿责任的,那卖家可不承担责任;
2、如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况,那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任;
3、卖家已经把房屋真实情况告知中介,但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的,那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。
(六)房屋过户后,发现买家户口没有迁移怎么办?
法律意见:如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况,除了要催促卖家及时迁移户口之外,最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况,并且把户口迁移违约责任写在合同里。
(七)定金问题产生争议怎么办?
法律意见:二手房买卖中,定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质,定金又可以分为立约定金、违约定金等,所以定金的性质要看合同内容的具体约定。
如果只是由中介机构出具“定金收条”,而没有明确具体的内容,那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以,具体明确的约定,是避免定金争议最好的方法。
(八)房价突然大涨,卖家宁可毁约不要定金怎么办?
法律意见:在签订正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况,如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的,这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户,或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。
(九)买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”,后来卖家主张买卖合同无效怎么办?
法律意见:为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的,但是并不必然导致房屋买卖合同无效,卖家看到房价大涨,就据此认为合同无效的主张是不成立的。
《合同法》第五十六条规定合同部分无效的,不影响其它部分的效力的,其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格,并且是双方的真实意愿,那么房屋买卖合同就是有效的。
(十)交了诚意金(意向金),如果不想买房了怎么办?
法律意见:
1、买家向中介公司交付意向金时,中介公司没有要求买方签订《定金合同》,而仅仅是出示诚意金收据,那么这个时候的诚意金就相当于“订金”,只要最后没能订立买卖合同,诚意金都应当返还。
2、如果中介公司在《定金合同》中明确约定:“一旦卖家同意买家的条件,并且收取诚意金后,诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定,那么这时候的诚意金就相当于“定金”,买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候,买家是不能要求返还的。
综上所述,即常见的房地产法问题,希望能够帮助大家。我们知道,房产买卖签署合同是一项必要的流程,也是重中之重,但是,我们在认真了解合同的具体内容之外,最好提前对买卖的房屋进行一定的了解,这样更有助于维护自身的权益,避免遭受财产损失,以及避免发生一些不必要的麻烦。
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