房地产转让

　　1.一般条件与程序

　　房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

　　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　2.出让土地使用权转让

　　（1）条件

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　B.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；

　　C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　（2）年限

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

　　（3）用途

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的用途的，须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更或重新签订土地使用权出让合同，相应调整出让金。

　　（4）提前收回和续期（F20、22）

　　A.根据社会公共利益的需要，可以依法提前收回，并作相应的补偿。

　　B.届满前一年申请续期，除社会公共利益，经批准续期。

　　【例题·多选题】甲公司以出让方式取得某地块50年土地使用权，用于建造写字楼。土地使用权满3年时，甲公司将该地块的使用权转让给乙公司，但将该地块上已建成的一幢楼房留作自用。对此，下列哪些选项是正确的？（ ）（2013-1-72）

　　A.如该楼房已取得房屋所有权证，则甲公司可只转让整幅地块的使用权而不转让该楼房

　　B.甲公司在土地使用权出让合同中载明的权利、义务应由乙公司整体承受 

　　C.乙公司若要改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，取得原出让方的同意即可

　　D.乙公司受让后，可以在其土地使用权的使用年限满46年之前申请续期

　　[正确答案]BD

　　[答案解析]本题考核土地使用权的转让。

　　房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，我国实行房地一体转让主义，A错误。

　　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移，B正确。

　　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，C错误。

　　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，50年的期限，已经使用了3年，应当在使用46年之前申请续期，D正确。

　　3.划拨土地使用权转让

　　（1）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办出让手续，并缴纳出让金。

　　（2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府决定可以不办理出让手续的，转让方应将转让房地产所获的土地收益上缴国家或作其他处理。