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借用他人名义办的按揭购房手续,如何认定房屋所有权人

发布日期:2017-12-15    作者:何龙律师

首先,物权是对于物进行直接支配的权利,具有优先权和物上请求权的效力。基于物权这样的性质,如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权的产生、变更、消灭,必然纠纷不已,难以保证交易的安全,因此民法上对于物权的变动,确定了公示原则和公信原则。所谓公示原则即要求物权的产生、变更上、消灭,必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。民法上关于物权的变动,以“登记为不动产物权的公示方法,以”交付“为动产物权的公示方法。所谓公信原则,即物权的变动以登记或者交付为公示方法,当事人如果信赖这种公示而为一定的行为,即使登记或者交付所表现的物权状态与真实的物权状态不相符合,也不能影响物权变动的效力。
因此,一般认为,不动产产权实行登记制度,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此,判断房屋产权归属应以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人名下,则实际出资人对房产不享有物权权利。不动产物权登记产生的公示公信效力,是对社会公众产生的外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易,法律对善意第三人取得的权利亦予以保护,即善意取得制度。但是,不动产物权登记的效力,仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该不动产的权利人,在该不动产不涉及善意第三人的情况下,当事人有相反证据证明其为真正的权利人时,可以推翻这种推定,从而维护事实上的“公正”。
正是基于此种法理,《物权法》第19条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。”第33条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”是故,第一种意见欠妥。
其次,正确处理本案,前提就是要厘清本案的法律关系。代理分为披露委托人的代理和未披露委托人的代理。前者又可分为显名代理和隐名代理。显明代理人既表明为他人代理,又具体指明委托人的姓名。隐名代理中代理人虽表明自己为他人代理的身份,但不指出委托人究竟是谁。未披露委托人的代理指代理人根本不表明自己为他人代理的身份,也不指明委托人。《合同法》第402条规定:“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人。”
此即所谓的隐名代理。根据本案事实和相关证据可证明,梁某与刘某之间建立的就是委托合同关系,刘某为隐名代理。梁某征得刘某的同意,要求刘某以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款手续,并将房屋产权办至其名下,所以本案可以理解为,刘某系接受梁某的委托,为梁某的利益,以刘某的名义帮助梁某处理购房行为中的相关事宜,因此双方之间形成了一种委托合同关系,且履行委托合同中,刘某是直接以自己的名义与第三人(开发商、银行等)开展民事法律行为,未披露梁某为委托人,因此刘某基于该委托关系实施的行为为隐名代理行为。《合同法》第404条规定:“受托人处理委托事务取得的财产,应当转交给委托人。”即受托人基于代理行为所取得的财产,有向委托人转交的义务。因梁某与刘某之间存在隐名代理合同债权,刘某违约不履行转交因代理所取得的财产义务,是故梁某可以基于该合同债权,根据《合同法》第404条规定请求讼争房屋的所有权确认为其所有,刘某应将房屋转交并办理过户。
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