购买被查封的房屋，在一审辩论终结前解除查封合同有效

发布日期：2017-12-18 作者：靳双权律师

　(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　张杰诉称：2012年12月24日张杰与向鸿签订《房屋买卖合同》，约定张杰从向鸿处购买301号房屋。该房屋是向鸿从玄创公司处购买而来，尚未办理房产证。因301号房屋被法院查封，导致向鸿迟迟不能为张杰办理过户手续。故诉至法院要求玄创公司在判决生效后七日内协助将301号房屋过户到向鸿名下，向鸿在301号房屋过户到其名下后七日内将该房屋过户到张杰名下，并给付张杰19万元违约金。
　　2、被告辩称
　　向鸿辩称：同意将301号房屋过户到张杰名下，但不同意支付违约金。房屋早已交付给张杰了，张杰并无损失，且不能过户不是向鸿的原因。
　　玄创公司述称：玄创公司同意将301号房屋过户到向鸿名下。
　　二、法院查明
　　2010年，向鸿和玄创公司签订《商品房预售合同》，约定向鸿从玄创公司处购买301号房屋。2012年12月24日，张杰与向鸿签订《房屋买卖合同》，约定张杰从向鸿处购买301号房屋，成交价190万元，2013年1月22日前支付130万元，剩余房款待房屋产权证办理后以贷款方式支付，如因当事人一方的原因致使该房屋自合同签订之日起三年内未取得房屋权属证书的，合同继续履行，过错方向另一方支付总房款的10%作为补偿。合同签订后张杰向向鸿支付了130万元购房款，向鸿于2013年1月28日交付房屋。
　　审理过程中，张杰申请诉讼保全，要求对301号房屋进行查封。查封过程中，法院发现301号房屋于2012年12月7日办理初始登记，2012年11月30日被鄂尔多斯市公安局查封，随后被鄂尔多斯中院数次查封。张杰在申请执行人鄂尔多斯市金利投资有限责任公司与被执行人向鸿民间借贷纠纷一案中向鄂尔多斯中院提出执行异议，法院于2015年12月3日作出执行裁定书，中止对房屋的执行。随后法院解除了对房屋的查封，现房屋仅有本案诉讼保全的查封。
　　庭审中，张杰称为能让301号房屋尽快解除查封，符合过户条件，其请律师到鄂尔多斯办理执行异议，产生了5万元律师费和0.5万余元交通、住宿费，还提前支付了60万元购房尾款，对此提交律师费发票为证。向鸿认可购房款其和张杰已结清。玄创公司表示其随时可以协助向鸿办理房屋过户手续。
　　向鸿曾与玄创公司签订《北京市商品房预售合同》，约定内容包括：向鸿购买房屋，买受人购买的商品房所在土地用途为文化娱乐，土地使用年限自2007年11月8日至2047年11月7日，该商品房的用途为文化办公，为非住宅。该合同另约定有其他内容。二审庭审过程中，各方当事人均认可房屋为40年产权的非住宅。
　　根据向鸿提交的《补充协议》复印件显示，2012年12月24日，向鸿(甲方)、张杰(乙方)、马飞(丙方)签订《补充协议》，约定：“(1)房本3日内做网签;(2)房本3日内买卖双方及居间方做面签，买卖双方材料准备齐全，评估完成后，3个工作日出评估报告，5个工作日批贷。批贷后10日内过户，过户后15个工作日放贷。(3)丙方负责在整个买卖过程中，通知并协助买卖双方办理。如因甲乙丙三方任何一方的原因，未使得交易顺利进行，则违约方赔付1万元作为违约金。”该《补充协议》落款处无签字，有日期。张杰认可《补充协议》抬头处的签字为其所为。向鸿及张杰均称，马飞系促成二人交易的房地产中介公司的员工。
　　一审判决后，向鸿不服提起上诉：1.向鸿没有违反合同的行为，其对房屋的查封没有过错。2.301号房屋在签订合同时就已经被查封，因此合同生效后，并未加重张杰义务。向鸿欠缺的只是办理过户手续的附随义务。同时，张杰没有查询房屋的产权情况，未尽到注意义务，自身存在过错，应当承担由此产生的不利后果。3.《房屋买卖合同》中约定的三年内“取得房屋权属证书”是指向鸿取得房产证，而非指张杰取得房产证。本案中，因玄创公司未给向鸿办理产权证，就要赔偿张杰19万元违约金，没有依据。4.根据合同约定，向鸿应支付张杰的为“补偿”，带有补充性，不带有惩罚性，一审法院将补偿认定为赔偿，认定为违约金，违背公平原则。5.张杰在三年期限未到时即申请一审法院查封了房屋，导致房屋无法过户。张杰于2015年10月30日申请鄂尔多斯中院提出执行异议申请，并同意支付房屋尾款60万元，用以解除鄂尔多斯中院对房屋的查封。按照相关法律规定，张杰不需要支付尾款60万元，其执行异议申请也能得到法院的支持，其自行履行房款的行为不应由向鸿承担责任。6.向鸿和张杰后签订了《补充协议》，即使向鸿违约，那么向鸿也只能依据《补充协议》赔付1万元违约金。7.房屋曾被查封，《房屋买卖合同》应认定为无效。故上诉请求：撤销北京市朝阳区人民法院判决书第三项，依法改判驳回张杰要求给付违约金的诉讼请求或发回重审。
　　三、法院判决
　　1、一审判决
　　1)、玄创公司协助向鸿办理房屋过户手续，将该房屋过户到向鸿名下;
　　2)、向鸿在房屋过户到其名下后七日内协助张杰办理过户手续，将该房屋过户到张杰名下;
　　3)、向鸿给付张杰违约金十九万元。
　　2、二审判决
　　驳回上诉，维持原判
　　四、律师点评
　　律师靳双权认为：
　　本案争议焦点为以下四项：1.合同效力问题;2.本案违约条款的适用问题;3.向鸿是否应当承担未取得房屋所有权证书的违约责任;4.向鸿的违约责任金额。
　　一、关于《房屋买卖合同》效力问题，律师认为，向鸿与张杰签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示。本案中，向鸿出卖房屋时，该房屋已被法院查封，但一审法庭辩论终结前，房屋已经解除除本案以外的查封等强制措施，故《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，法院认定该合同应为合法有效。双方均应按照约定履行各自义务，亦应根据合同目的履行相关告知、通知等义务。
　　二、关于本案违约条款的适用问题，双方存在争议。向鸿上诉认为违约责任的认定应适用《补充协议》的约定，即：“如果因为甲乙丙三方任何一方的原因，未使得交易顺利进行，则违约方赔付1万元作为违约金。”张杰则认为本案违约责任应适用《房屋买卖合同》第十条第(二)项的约定：“如因当事人一方的原因致使该房屋自合同签订之日起三年内未取得房屋权属证书的，当事人双方同意本合同继续履行，由过错方向另一方支付总房款的10%作为补偿。”对此，律师认为，首先，从形式上看，《房屋买卖合同》与《补充协议》间并无替代性适用的相关约定。其次，就内容本身而言，《房屋买卖合同》第十条第(二)项系对未取得房屋权属证书原因性因素所导致违约责任做出的约定;而《补充协议》则是针对完成过户的程序性事务中可能发生违约责任的约定。故《补充协议》虽有“补充”二字，但其约定内容并未构成对本案《房屋买卖合同》中违约责任的覆盖与替代。本案纠纷因未取得房屋所有权证书引发，因此本案违约责任认定应当适用《房屋买卖合同》第十条第(二)项的约定。
　　三、关于向鸿是否应当承担违约责任的问题，对此律师论述如下：
　　首先，从《房屋买卖合同》的约定内容看，就第十条第(二)项
　　“未取得房屋权属证书”的约定中，房屋权属证书的取得人指向向鸿还是张杰，双方存在不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《房屋买卖合同》系向鸿与张杰签订，违约责任的内容亦为约束向鸿与张杰中的违约方一方，因此根据合同解释的相关规定，律师认定，该条约定应包括向鸿或张杰未取得房屋权属证书的情形。而是否承担违约责任的前提则系是否因一方原因导致该情形发生。
　　其次，就房屋未能过户的原因问题，本案中，房屋于2012年12月7日办理初始登记，于2012年11月30日被查封，直至2015年12月3日解除本案以外的查封。而根据《房屋买卖合同》约定，取得房屋权属证书的三年期限截止日为2015年12月23日。据此，房屋在被查封后方办理初始登记，至今《房屋买卖合同》签订亦满三年，由于房屋于2012年11月30日即被查封，致房屋产权未能办理至向鸿名下，亦无法及时办理至张杰名下，故房屋未取得房屋权属证书应为向鸿原因所致。
　　再次，就房屋被查封先于《房屋买卖合同》签订是否引起向鸿免责的问题，律师认为，当事人应根据合同目的履行相关告知、通知等义务，在房屋买卖合同中，房屋出卖人有义务告知买受人房屋上已设定相关权利的情况。本案中，向鸿作为房屋出卖人及民间借贷纠纷执行案件的被执行人，理应知晓房屋被查封这一事实，并应将房屋被查封之事告知张杰。以《房屋买卖合同》签订时即存在房屋查封为由主张未加重张杰义务，进而上诉主张其对因查封导致房屋未能过户而免责，没有法律依据。
　　综上所述，现《房屋买卖合同》签订已满三年，仍未取得房屋权属证书，该事实系因合同一方当事人向鸿原因导致，其应当承担合同约定的违约责任。
　　四、关于本案违约责任的金额，双方约定了“总房款的10%作为补偿”。向鸿上诉提出该约定为补偿款，具有补偿性质;同时提出，因张杰并未遭受损失，故向鸿不应承担上述责任。对此律师认为，违约金是按照当事人的约定，因一方违约而应当向另一方支付的金钱。本案中，双方使用的措辞虽为“补偿”，但约定的内容系针对未取得房屋权属证书需承担的金钱责任而定，该条款性质实属对违约金的约定，法院将该约定认定为违约金并无不当。
　　同时，就承担比例的问题，靳双权律师认为，首先，“总房款10%”是双方在缔结《房屋买卖合同》时的合意结果，该条款设定了双方义务，即任何一方存在违约事由均应承担相应责任，当事人应当按照约定履行己方义务。其次，对于实际给付金额，综合本案合同的签订、履行具体情况，及房屋查封及解封相关事由及付出等因素，法院作出向鸿应支付总房款10%违约金的处理并无不妥。

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