限购政策影响下房屋买卖合同解除，责任如何承担？

发布日期：2017-12-18 作者：常相坤律师

案情简介：房屋所有人王某因家中事故着急卖房，便将房源挂到某中介网上，后张某与王某在中介的居间介绍下，达成房屋买卖协议，约定于2016年11月20日前办理房屋过户。但，在履行过程中，中介发信息通知房屋测绘时间定在11月25日。因房屋涉及继承问题，由于公证手续繁琐耗时长，拖的时间较长，此时，济南市出台房屋限购政策，由于买方张某不再符合购房政策。导致合同无法履行。张某认为，是因为王某房屋存在产权纠纷造成拖延，才导致合同无法履行，所以应该承担责任，赔偿原告的损失，被告王某对此不予认可。双方协商未成，张某向济南市历下区人民法院起诉王某。笔者代理被告应诉，根据双方提供的材料，提出如下应对方案和代理意见：
1、因合同无法履行，被告同意解除与原告的涉案房产买卖合同，但被告不承担违约责任。
2、根据合同约定，双方应于10日内办理房产过户手续，也就是在12月20日前办理过户手续，但是，涉案房屋测绘时间定在12月25日，已经是在合同约定的过户时间之外了。而双方又没有另行约定房屋的过户具体时间。至于委托房屋测绘，根据相关法律和合同约定，属于原告的义务。据二手房买卖过户流程，在二手房买卖过户前，需要房屋主管部门对涉案房屋进行测绘，被告也将房屋资料交给了房屋中介，并随时等着房屋主管部门上门测绘。涉案合同第七条约定，测绘费、交易费等由原告方承担，根据建设部发布的《房产测绘管理办法》第十条的规定，原告就是房屋测绘的委托人，申请房屋面积测绘，委托房产测绘单位，凭购房合同、购房人身份证，办理房屋面积测绘手续，交纳费用，这些都是原告的义务。因此，被告没有过错，过错方在原告，是原告方违约导致房屋过户根本无法在12月20日前完成。房屋过户需要原告、被告双方配合，被告一直积极配合，让提供什么资料就提供什么资料，并非向原告陈述找各种理由推脱。被告因为着急用钱，需要卖掉涉案房屋，被告也非常着急。说被告推脱导致的拖延，不符合情理。
2、被告房屋产权合法，权属清楚，涉案房屋没有产权纠纷或债务。因被告不熟悉二手房交易流程，故将房屋买卖委托中介帮助办理，双方所签订合同，加盖了居间方的公章，在商谈具体签订合同事宜时，被告清楚的向房屋中介及原告交代了房屋的实际情况：涉案房屋是房改房，1997年参加单位房改，被告妻子是在1999年去世，有一个儿子和一个女儿，房产证登记在王某名下。如果涉及到王某子女签字，子女也都认可该房屋以被告王某的名义卖出，如果过户时需要他们签字，他们都无条件配合签字。
在房屋过户时，因为需要做公证，双方包括中介又对合同的履行问题进行了协商，协商结果是被告办理公证，公证后双方再办理过户，原告在起诉状中陈述，要求与被告及时处理此事，就是指的这件事。12月28日被告知需要公正，被告当天即开始准备材料，随后向济南市xxx公证处递交申请。由于公证手续比较麻烦，时间拖的比较长，原告又通过中介主动提出不经过公证，通过法院诉讼的方式办理继承过户手续。双方就诉讼费的承担问题又进行了协商，被告不同意支付诉讼费，原告同意出诉讼费，通过法院诉讼方式办理房屋继承过户手续，被告及其亲属予以配合。被告将房产证复印件、身份证复印件、户口本复印件、死亡证明交到中介处，委托中介办理，中介又把材料交给原告，中介说是因为费用的问题没有谈妥，原告自己去办理。但原告方又反悔不予办理了。被告无奈才让中介从原告处拿回资料。
因此，在整个涉案房屋买卖过程中，被告并不存在违约的地方。
3、本案原告之所以要求解除合同，根源在于济南出台限购政策，原告名下已经有两套住房，不能再购买第三套住房，原告失去买房资格，合同已经无法履行，涉案房产无法过户的原因在原告自身。原告要求被告承担违约责任，于法无据，与事实不符。
综上，请求法院依法解除双方签订的合同，驳回原告要求被告承担违约责任的诉讼请求。
最终，法院支持了被告的代理意见，驳回了原告张某的诉讼请求。
法律分析：
本案关键处在于，根据合同约定的时间，当合同在约定的时间无法履行时，双方并没有另行约定时间，所以，很难将过错归结的一方当事人身上，同时，国家限购政策的出台，属于不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。故，法院判决解除双方的房屋买卖合同，驳回原告的诉讼请求。
法律依据：
《2011年全国民事审判工作会议纪要》（摘要）（法办[2011]442号）
房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。

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