飘窗上装空调到底合不合法？

发布日期：2017-12-18 作者：王一流律师

楼上业主的空调外机安装在楼下的飘窗之上，这种情况在很多小区都有。楼上这么一装当然很省事，看起来还较为“美观”（如下图所示）。但是这种安装方式有没有侵害楼下的权益呢？还是楼上业主基于相邻关系对房屋共用部分的合理利用？
且听王律师怎么说吧！
首先，从建筑物区分所有权来说，楼下房屋的飘窗顶板至楼上房屋的楼层分界线的空间应当属于楼下的专有部分，楼下房屋业主对之享有专有使用权。
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一项规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”第二项规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”
就此案例来讲，从房屋结构上看，楼层每户都有外凸的飘窗，每户飘窗与楼层分界线均相隔一定空间，因此飘窗及顶板上的空间具有构造上的独立性，能够明确区分；从利用上来说，每户的飘窗及其上沿空间具有独立性，可以排他使用；同时，根据建设部1995年颁发的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则GJDGZ-101-95》第2.1.13条、2005年颁发的《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005》第3.0.11条的规定，建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、阳台、橱窗、挑廊、走廊等，按其维护结构外围水平面积计算建筑面积。故涉案房屋飘窗也是能够登记成为特定业主所有权的客体。另外，从房屋套型平面来看，房屋飘窗在规划时即已被列入特定房屋，而且销售时也被开发商也根据规划列入特定房屋买卖合同中。因此，依据上述司法解释的任一项规定，楼下房屋的飘窗以及顶板上的部分空间都是楼下业主的专有部分，其享有完全的专有使用权。
反过来从共用角度来说，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”属于共用部分，但并未规定凸出的飘窗而形成的特定空间属于共用部分。这也能印证楼下飘窗及其上方空间属于楼下专有部分的事实。
其次，从相邻权或者相邻关系的角度来说，《民法通则》第八十三条以及《物权法》第八十四条的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”
根据这些法律规定，即使基于相邻关系合理使用房屋的共有部分，也只能利用房屋的屋顶以及与其房屋专有部分相对应的外墙面。在本案例中，楼上业主的空调外机的安装位置越过了楼层分界线，并不是其专有部分对应的外墙面。也就是退一步说，即使楼下业主的飘窗顶板及上部墙面属于共用部分，楼上业主也无权超越到楼层分界线以下进行使用。
第三，从相关管理性规范来说，《房屋空气调节器安装规范GB17790-1999》的国家标准第5.5.4条规定：“空调器的室外机组应尽可能地远离相邻方的门窗和绿色植物，与向对方门窗距离不得小于以下数值：a.空调器额定制冷量不大于4.5KW的为3米；b.空调器额定制冷量大于4.5KW的为4米”。本案例中楼上空调机直接安装于楼下业主的飘窗顶板上，直线距离为0，显然也是违反国家标准的。
综上，王律师认为，飘窗上装空调是典型的侵楼下房屋专有部分使用权以及相邻权的行为，也直接违反空调机安装的相关管理性规范，虽然看起来美观，但违法且存在安全隐患，是不可取的。

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