无权代理人签订的房屋买卖合同无效纠纷案例

为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2015年6月，杜理政诉称：高寒自称拥有601号房屋，只是由于北京市限购政策等规定，产权证的姓名用的是其女高小梦的名字，2015年5月13日，我与高寒经链家公司中介，签订该房屋买卖合同，约定房价166万元，定金9.5万元，我当场支付定金0.5万元，我与高寒、链家公司约定剩余9万元于5月31日前支付完毕，5月22日，我通过链家公司要求支付剩余定金，高寒要求通过银行转账方式汇款，我要求见面交款并由高寒出具收据。高寒称自己不在北京，等从外地回京后再联系，双方经链家公司协商，从定金9万元中暂扣2万元，作为物业交割保证金，5月31日前我再支付7万元定金即可。
　　5月29日，我联系高寒，双方商定30日下午交付剩余定金7万元，5月30日上午，高寒电话通知我称，房子不卖了，定金不要了。根据双方合同约定，违约方要向守约方支付房价20%的房款作为赔偿金，违约方要承担链家公司收取的所有费用等。我诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，判令高寒、高小梦赔偿我购房定金1万元，并赔偿违约金33.2万元及中介费等费用40420元，诉讼费用由高寒、高小梦承担。
　　2、被告辩称
　　高寒辩称：杜理政的诉讼请求无法律依据。1、关于杜理政主张定金1万元和违约金33.2万元的诉讼请求，根据合同法第116条的规定，杜理政既主张定金又主张违约金且数额过高，显失公平。请法院驳回该两项诉讼请求。2、链家公司未尽到相应义务，产权人为高小梦未追认，买卖合同无效。根据合同法第427条、商品房销售管理办法第28条的规定，链家公司不能收取中介费，显然杜理政只是提前支付了中介费，而不是损失，不应得到法院的支持。3、由于杜理政上述多项不合理的请求造成的诉讼费，并且过高，应由其自己支付。4、杜理政在整个买卖过程中，明知我没有代理权而进行协商、签约等行为，不是法律规定保护的善意人，不是无权代理法律制度所要保护的对象。总之，杜理政的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院判决驳回其所有诉讼请求。
　　二、法院查明
　　2015年5月13日，高寒以高小梦(出卖人)的委托代理人身份与杜理政(买受人)签订了北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)。
　　2015年5月13日，高寒以高小梦(出卖人，甲方)的委托代理人身份与杜理政(买受人，乙方)、链家公司(居间方，丙方)签订补充协议，补充协议约定：“定金乙方于2015年5月13日向甲方支付定金人民币9.5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。”
　　2015年5月13日，高寒以高小梦(出卖人，甲方)的委托代理人身份与杜理政(买受人，乙方)、链家公司(居间人，丙方)签订居间服务合同，合同约定：“因本次交易涉及多次付款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照固定费率上浮10%的标准向链家公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为31520元，其中甲方承担零元，乙方承担31520元。”
　　2015年5月13日，高寒以高小梦(甲方)的委托代理人身份与杜理政(乙方)、北京中融信担保有限公司(以下简称：中融信公司，丙方、服务方)签订房屋交易保障服务合同，合同约定：“丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，共计人民币8300元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。”
　　2015年5月13日，杜理政支付高寒定金5000元。后，杜理政向链家公司交纳了居间费31520元，向中融信公司交纳了房屋评估费600元、房屋保障服务费8300元。
　　2015年5月13日，高寒作为承诺人出具代理人关于代理权的承诺书，写明：“本人高寒受高小梦的合法委托，代其出售601号房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后7个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
　　另查明：2013年10月21日，高小梦取得房屋的房屋所有权证，注明房屋所有人高小梦，单独所有。
　　本案在审理过程中，链家公司提供高小梦的授权委托书，用以证明链家公司向高寒说明，如果不是房屋所有权人，需提供房屋所有权人签署的授权委托书。
　　杜理政对此没有异议;高寒提出在双方看房到签订合同就在半天左右完成，中途其未离开过中介公司，只是通过电话方式联系高小梦，但是没有联系上，中介公司的业务员一直跟着，中介公司的业务员都知道，该授权书是其亲笔所写，且是链家公司的业务员让其写的，更是业务员一边念其一边写的，且杜理政始终也在场，我有录音资料为证，证明买卖双方及中介方都明确知道其没有高小梦的授权。
　　杜理政提出录音不能证明其一直在场，当时确实不在场，对委托书不知情;高寒作为完全民事行为能力人，作为房屋的实际拥有者、实际控制者，出具了代理权承诺书，签字按了手印，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，其作为善意购买人应受法律保护。链家公司提出其已经告知高寒不是房屋所有权人就需提交授权委托书，并由高寒签署了代理权承诺，若因为代理导致合同无效，应由高寒承担责任，关于委托书是高寒自己写的，其不知晓。另外因为高寒、高小梦系母女关系，构成表见代理。
　　三、法院判决
　　1、确认杜理政与高寒作为高小梦的代理人签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及杜理政、高寒作为高小梦的代理人、第三人链家公司签订的补充协议无效;
　　2、高寒返还杜理政定金五千元;
　　3、驳回杜理政其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师认为：
　　没有代理权、超过代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高寒在没有高小梦授权的前提下与杜理政、链家公司签订房屋买卖合同及补充协议，高寒的行为属无权代理，现房屋的产权人高小梦不予追认，故上述房屋买卖合同及补充协议，属无效合同。对于合同无效，高寒、链家公司应承担主要责任，杜理政应承担次要责任。因合同无效，链家公司的中介服务尚未完成，中介费实际发生数额和分担应由各方根据居间服务合同、房屋交易保障服务合同的约定进行处理，杜理政要求高寒赔偿中介费40420元，没有事实依据，法院不予支持。