成功代理一起物业服务合同纠纷案的代理词

发布日期：2017-12-29 作者：乔军翔律师

代理词
尊敬的审判长、审判员（人民陪审员）：
    因原告某市某区东方文苑小区业主委员会与被告某市某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，陕西恒浩律师事务所接受某物业公司的委托，指派我担任该公司的代理人，参与本案诉讼活动。接受委托后，我阅读了原告诉状，查阅了相关资料，今天参加了庭审调查、举证、质证，刚才又听取了原告的辩论意见，现发表代理意见如下：原告不具备本案的权利及行为能力，不是本案适格的诉讼主体，且其单方解除与被告的前期物业服务合同的行为，违法无效。请求判决驳回原告起诉或诉讼请求。
一、原告的设立未成立业主大会筹备组，程序违法。
根据《陕西省物业管理条例》（以下简称陕条例）第十一条规定：“业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表，业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推举产生。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告”。因此，原告在设立前未成立业主大会筹备组，也就无法履行《陕条例》第十三条规定的业主大会规定的各项职责。
    根据《陕条例》第十四条规定：“业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动”。原告所谓的业主委员会不是在业主大会筹备组组织召开的首次业主大会会议选举产生的，应不具备适格主体资格的合法性。
二、原告无本案的权利和行为能力。
    原告所诉与被告解除了前期物业服务合同的行为，并非业主大会的决议，而是原告自行提出，违反了国务院《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。
三、原告未向高新区管委会物业行政管理部门和镇人民政府备案，也未将备案情况书面告知被告。
根据《陕条例》第二十七条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案，备案时应当提交以下材料……物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告”。因此，原告不具备本案适格的主体资格。
四、原告业主委员会主任及主要组成人员不具备必要的工作时间。
根据《陕条例》第二十六条规定：“业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件（五）具备必要的工作时间。”原告业主委员会主任及五名组成人员都是某区人民法院现任一线法官，工作繁忙，任务艰巨，根本没有必要的工作时间。故，其组成人员不符合法规规定。
五、原告所称的2017年7月15日，解除了与被告前期物业服务合同行为违法，当属无效。
根据《陕条例》第四十六条规定：“前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理”，第五十一条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。从此规定可以看出，前期物业服务合同终止的条件是业主委员会或者业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效。时至今日，原告未与任何物业服务企业签订生效的物业服务合同。因此，原告单方解除与被告前期物业服务合同的行为违反法规明文规定，应属无效。
以上代理意见，如无不妥，敬请采纳。

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