定金协议是否有买卖合同的效力？

发布日期：2017-12-30 作者：郭庆梓律师

导读：定金协议是否有买卖合同的效力？很多人对此会有所疑问，我们将通过案例为您解析。案情简介：定金协议是否有买卖合同的效力
2013年，王某经房产中介介绍，打算购买宋某名下一套商品房，看房当日，王某与宋某便签署《定金协议》，约定择日签署《商品房买卖合同》，同时约定宋某将其名下100平米的房产售于王某，价格为78万，定金5万元，预付款23万元，余款以银行按揭方式支付，如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。协议签署后王某支付定金及预付款，当宋某考虑房价上涨不想继续出售该房屋，王某无奈提起诉讼，要求宋某继续履行该协议。
合议庭意见：继续履行该协议
法院经审理认为，认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，该买卖合同当属有效，判决宋某继续交房给王某。
律师说法：继续履行该协议
看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。
从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。
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