以交易习惯确定房屋买卖合同履行纠纷案例

发布日期：2018-01-08 作者：靳双权律师

(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　杨宇、杨炎诉称：2014年2月23日，经链家公司居间服务，杨宇、杨炎与王婷婷签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》。合同约定，杨宇、杨炎将北京市海淀区4号共有房产以300万元的价格出售给王婷婷，王婷婷应该先履行的部分义务有：支付15万元的定金、支付121万元首付款、办理批贷函手续等。我后履行的部分义务有交房、共同办理房屋所有权转移登记手续等。合同约定自签约之日起105日内，双方共同申请办理房屋所有权转移登记手续。签约后，王婷婷仅支付了15万元定金，却拒绝支付121万元首付款。在贷款申请通过后，王婷婷拒绝办理批贷函手续，故意阻止履行条件的成就，进而拒绝支付首付款。王婷婷拒绝办理批贷函的行为还使得杨宇、杨炎无法得到后期款项。另外，根据补充协议第二条第3款："乙方于过户前3个工作日内将首付款人民币121万元支付甲方"、买卖合同第十条第(一)款的约定"自本合同签订之日起105日内，双方共同向房屋权属部门申请办理房屋所有权转移登记手续"的约定，王婷婷拒不支付首付款的行为早已超出了履约期限，亦构成了根本违约。故杨宇、杨炎诉至法院，诉讼请求：1、判决解除杨宇、杨炎与王婷婷于2014年2月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议;2、判决王婷婷给付杨宇、杨炎违约金60万元人民币;3、判决王婷婷协助杨宇、杨炎撤销网上签约手续;4、案件受理费由王婷婷承担。
　　2、被告辩称并反诉
　　王婷婷辩称：首先，因为杨宇、杨炎没有配合我办理贷款，导致合同无法继续履行。所以我同意解除合同;其次，合同约定贷款是164万，工商银行没有批准该要求，所以我要求中介重新指定银行办理贷款，符合合同第四条第五项的约定;再次，关于首付款的支付，补充协议第二条第三款写明首付款121万元以资金监管的方式支付，首付款的支付应当以贷款批准为前提。所以杨宇、杨炎称我不支付首付款的内容没有事实依据。故我不同意杨宇、杨炎的诉讼请求，并提出反诉：1、判令解除双方于2014年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议;2、判令杨宇、杨炎双倍返还我定金30万元;3、判令杨宇、杨炎赔偿我居间代理费76500元;4、本诉、反诉费用由杨宇、杨炎承担。
　　二、法院查明
　　2014年2月23日，杨炎、杨宇(出卖人)与王婷婷(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1640000元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第2种方式解决：买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。双方约定，出卖人应当在甲方收到首付款后5个工作日内，将该房屋交付给买受人。自本合同签订之日起105日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　同日，杨炎、杨宇(甲方)与王婷婷(乙方)、链家公司(丙方)签订《居间服务合同》及补充协议，补充协议第二条约定：1、定金：乙方于2014年2月23日向甲方支付定金15万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。3、首付款：乙方于过户前3个工作日内将首付款人民币121万元整以资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于出网签后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。
　　双方违约责任约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。(1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。
　　合同签订后，王婷婷已支付杨宇、杨炎定金15万元。2014年4月8日，双方办理完网签手续。之后，杨宇、杨炎配合王婷婷办理了银行批贷手续。2014年5月23日，双方赴中国工商银行办理完面签手续。至2014年6月，双方得知，因王婷婷个人资质原因，能够自中国工商银行取得的批贷金额为144万元。因王婷婷不同意该贷款金额，故中国工商银行未下批贷函。就贷款额度问题双方在链家公司的联系下进行协商。2014年6月24日，在链家公司店内，杨炎之女张薇作为杨宇、杨炎一方，与王婷婷之父王平进行协商。王平认可现银行仅批贷144万元，表示另外20万元无法筹借到，为此双方协商未果。王婷婷未能办理合同约定的164万元的批贷手续。在合同期限内，王婷婷亦未能支付首付款。
　　2014年7月31日，杨宇、杨炎向王婷婷发送《致王婷婷的函》，内容为："由于你一直拒绝支付首付款、拒绝办理批贷函及其它行为造成了现在房屋买卖合同无法履行，你的行为已经构成了根本违约。请你于2014年8月6日前将违约金60万元(房屋总价款的20%)和首付款121万，共计181万整全部足额支付给我方，否则，我方将严格追究你的法律责任(包括但不限于要求解除合同、支付违约金、赔偿损失等)"2014年8月6日，王婷婷向杨宇、杨炎发通知函，要求于2014年8月8日下午办理中信银行的面签手续，被杨宇、杨炎拒绝。
　　三、法院判决
　　1、解除杨炎、杨宇与王婷婷签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及补充协议;王婷婷、北京链家房地产经纪有限公司配合杨炎、杨宇办理解除该房屋的网上签约手续;
　　2、王婷婷应支付杨炎、杨宇违约金四十五万元，王婷婷已支付的十五万元定金冲抵违约金后，王婷婷支付杨炎、杨宇违约金三十万元;
　　3、驳回王婷婷的全部反诉请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　本案争议焦点为双方办理房屋所有权转移登记的时间点如何确定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。王婷婷与杨宇、杨炎在房屋买卖合同中约定双方于签订合同之日起105日内办理房屋权属转移登记。在随后双方签订的补充协议中约定：王婷婷应于过户前3个工作日内将首付款121万元支付给杨宇、杨炎，在贷款机构签发批贷函3个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。现双方对上述约定的理解有争议，应当根据合同的目的、交易习惯及诚实信用原则确定条款真实意思。杨宇、杨炎出售房屋的真实目的是获得房款，而获得房款的这一期待应当是有期限并确定的，且在房屋买卖的交易习惯中，双方应当就产权过户的时间予以明确，故王婷婷与杨宇、杨炎在房屋买卖合同中约定的105日应为办理房屋权属转移登记的最后期限，在该期限内由王婷婷申请办理贷款并完成产权转移登记。王婷婷因其个人原因未能在签订合同之日起的105日内完成银行贷款审批，导致杨宇、杨炎未能在合同约定的期限内得到首付款及银行贷款，王婷婷已构成根本违约，应当承担违约责任。王婷婷主张杨宇、杨炎不予配合办理银行贷款手续构成违约应承担赔偿责任，未提交充分证据予以证明，故法院判决驳回其全部反诉请求。
　　当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。王婷婷在合同约定期限内未能按期支付首付款、办理贷款手续及完成过户，属迟延履行主要债务，杨宇、杨炎在2014年7月31日向王婷婷发函进行催告并给予其一定的期限履约，但王婷婷在该期限内仍未完成其合同义务，故杨宇、杨炎起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，符合法律规定，法院予以确认。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王婷婷因迟延履行其合同义务构成根本违约，应当承担对杨宇、杨炎赔偿损失的违约责任。杨宇、杨炎主张按合同约定要求王婷婷赔偿违约金60万元，对此王婷婷表示杨宇、杨炎实际损失未达到该数额，要求法院予以减少。

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