几百万房产，岂因卖方不过户而飞

发布日期：2018-01-11 作者：刘杰律师

是一个冬天，一对面目憔悴的夫妇，满脸愁容的找到我办公室：“刘律师，我是XX介绍来找你的。”我让办公室的助理，给他们倒了茶，并叫他们坐下，慢慢说。原来男的姓谢，女的姓柴。夫妇二人于2003年购买了柴女士兄长柴某的房产，前签订了购房合同。因是兄妹关系，又因柴某在外地工作，十几年并未过户。因二人要其兄过户，然而其嫂王某坚决不过户，要么加钱，并称此房是夫妻共同财产，柴某无权单方处理，买卖无效，要求返还房产，且十几年不过户已超诉讼时效，你们要房产没门！现在该房已价值几百万元了，夫妇心如死灰，不知怎么办。本律师听后并看了材料，作了以下分析：
1、案涉房产是柴某与王某的夫妻共同财产，按规定柴某是不能单方处理的，但本案中王某参与了整个过程，并起主导作用，买卖合同应有效；2、不动产过户是一种持续义务，无诉讼时效约束；3、若诉讼的话，对方可能反诉。
二人听后说：有律师称房产的名字是柴某的，不如直接叫柴某去房产部门过户，不管王某。
本律师断然否决了这种说法，虽然这房产登记在柴某个人名下，但不能否认是柴某、王某的共同财产，即使户，以后也会发生诉讼，不能从根本上解决问题。二人采纳了本律师的意见，并决定委托本律师起诉解决。
一、起诉后，王某玩躲猫猫
本律师接受委托向人民法院起诉。然而被告接了法院电话称其会到法院领取文书及应诉，后来却不理法院。法官派人送达文书到其住处，其不开门，也不到法院。法院只好公告，公告到期了，其却向法院提起了反诉，这招躲猫猫游戏实在令人忍笑不禁！
二、法庭激战
王某聘请了北京某著名律师的大律师，此战不激烈都不行。当然
律师讲的是“以事实为根据，法律为准绳”，这是本律师从业二十多年来坚守的信条。对方是一个大律师，并未影响本律师的思路，在诉讼前根据诉讼经验已知王基本一方，无论聘请谁，其技巧不外乎诉前分析那三条。于是在法庭据理与对方大律师辩争，对本诉提出以下几个有力的观点：
（一）柴女士与柴某签订的合同真实有效
2003年，被告柴某、王某（系原告之兄嫂）因购买了住房缺钱，欲卖位于成都市X区的住房。原告当时所准备装修的住房面积较小。于是被告王某找到原告爱人商量将该房卖给原告，原告将面积较小的那一套卖掉。这有证人张某的证词为证。双方达成该房以30万元人民币的价格成交。二被告约原告签合同。因此该合同完全是二人被告与原告的真实意思表示，合同的内容合法。虽然该合同上被告王某没有签字，但是不能否认其真实的意思表示。其之所以没有签字，是因为产权登记在柴某名下，一般老百姓，都认产权证人，这是交易习惯。故该合同真实有效。
（二）被告王某在履行合同中起主要作用
签订合同后，原告分两次向被告夫妇支付约定的房款，具体是被告王某收钱，因合同是以柴某的名义签订的，所以由被告柴某出具收条。被告王某收钱后将房屋产权证交给了原告。
从以上看来，在履行合同中，被告王某起主要作用。
　（三）被告王某现称不知情，纯属谎言，且不符合常理
　在被告王某将房屋交付给原告后，原告一家一直住在所购房屋中，被告单位的同事、街坊邻居无所不知，该房的所有费用均由原告承担。被告王某、柴某也经常到原告家玩耍，逢年过节，与亲朋好友一起在原告家聚会，这有二位证人（原、被告的亲友）证言为证。况且，被告王某将房屋卖给原告，亲友都知道。现在被告王某不顾当时亲手收钱和向原告交付房产证、钥匙进行撒谎，显然是没有道理的。同时，被告柴某也证实了被告王某在整个卖房过程中的行为，其不知情的理由，根本不成立。被告王某与柴某于１９８８年结婚，有二十几年的夫妻关系，且至今仍保持夫妻关系，对处理房产这种重大问题，二人不商量。况且此房屋出卖了十几年，柴某即使要在夫妻之间隐瞒，也不可能隐瞒得这么久，正所谓瞒得一时，瞒不不了一世。无论从日常经理和生活常识来看王礼群所称都是不可能的。
　　（四）房产证没有过户，是因为双方是亲属关系及柴幼卿当时在外地工作
房屋买卖及交付后，因当时柴某在外地工作，双方又是亲属，都认为没有什么，等有空再办产权过户。柴某回到成都时，有时时间较段，原告提起过户的事。柴某、王某说都是亲戚，房子，你都住了，还有什么问题，到有空了才办。原告考虑到亲属之间的信任就没有说什么了。
　　（五）被告王某称是将房屋借住给原告，根本是无稽之谈
王某、柴某将房屋卖给了原告，王某收取了房款，交付了产权证、房屋钥匙，这是客观事实，有合同、收条、证人证言为证。有法官向柴某的询问笔录，有公证的视频及图片为准。对方大律师称的称本律师不能向柴幼卿取证，本律师认为是专业知识不够的体现，请问哪条法律规定，原告及代理人不能向被告取证？况且，这是公证处的证据保全公证，不是代理人自身取证。　
现王某及其代理律师称该房是借给原告居住的，却没有什么证据？《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”；第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的?由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 因此王某就应该举出证据的来证明，房屋是借给原告居住的，不是卖给原告的。现其并没有向法庭举出任何证据来证明，因此其主张不成立。
实际上，王某的主张也不符合常理，谁一借住就是十几年？更为滑稽的是，王某如果是借住给原告，又怎么将房产证原因交给了原告呢？这不符合日常经验和生活常识。其代理人还辩称将产权证交给原告是为了原告办户口，请问代理人，成都出了借住房屋可以入户的政策吗？若确实不懂，可以向公安机关咨询，不能说无根据的话！
（六）被告王某称已过了办理产权的诉讼时效不成立
　王某的代理人北京大律师称根据《城市房地产权属登记管理办法》第十七条第一款：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的规定过了时效。确实不知该代理人是怎么理解行政规章和司法解释的：１、《城市房地产权属登记管理办法》规定的９０日内办理产权转移管理是行政管理行为，而不是时效的计算起止期，且该规定在法律责任处没有过了９０日不能办理产权转移登记的规定；２、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》整个解释针对的其他事由的诉讼时效规定，并没有房产转移的诉讼时效规定。
诉讼时效是怎么规定的，《民法通则》第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”，本案中，办理产权转移登记是一种行为，该行为并没有终止，故不存在时效的问题。同时在诉讼前，因双方是亲属关系，王某、柴某一直同意为原告办理过户，诉讼时效的起算期就没有开始。同时从这方面可以看出，王某参与出售房屋的事实是千真万确的，不然提出诉讼时效干什么？
（七）对已交易完成的房屋买卖，人民法院应予以保护，以维护社会交易的稳定性
本案中，双方签订的合同对房屋位置、面积、产权证编号进行了明确约定，并对交易价格、付款方式、违约责任、双方的权利、义务作了明确约定。被告柴某、王某系长达二十多年的夫妻，王某收钱交房产证、钥匙给原告；柴某签订合同、出具收条，均表明二被告在履行合同。事后，长达十多年，二被告均与原告在案涉房屋相聚。本案中，涉案房屋登记的权利人为柴某，基于不动产的公示公信原则，原告完全有理由相信柴某有权利与原告签订合同，同时王某也在场，其行为表现出是夫妇共同出售房产。王某称其不知情，不符合生活常识和日常经验。现原告保留房产证原件，居住使用十多年，合同已已实际履行，只是没有过户，现王某以不知道或不同意为由不足以抗辩已完全履行全部义务的原告，且根据当时交易市场行情，交易价格合理。同时被告柴某所购买的X园交房后，将其户口从案涉房屋迁至X花园；被告户口迁走后，原告才将户口迁至案涉房屋。因此为维护社会的稳定、公允良秩、公正公平及《民法通则》规定的“诚实信用原则”，请求人民法院支持原告的诉讼请求。关于这方面有最高院类似的示范性案例（河北省邯郸市中级人民法院（２０１３）邯市民一终字第１４２号民事判决书）为例。
二、被告王某的反诉
（一）反诉主体不适格
王某在反诉中，将本诉被告柴某列为被告本身就不符合《民事诉讼法》的规定，因为柴某不可能即使本诉的被告，又是反诉的被告。对此本律师，明确向法官表明观点。在庭审中，法官反复问其代理律师，该律师无法说明及举出将柴某列入被告的法律依据，其最后才将柴幼卿变更成反诉第三人。但是本律师认为若柴幼卿是无独立权利的第三人，倒是符合法律规定。然而本案中，柴某是案涉房屋的登记权利人，是王某之夫，其本人不同意反诉，并同意将房屋过户给原告。显然由王某个人提起反诉，主体不适格。
（二）反诉的理由不成立
王某反诉的理由是其不知柴某将房屋出售给柴幼琴，侵犯了夫妻平等处理财产的权利。如本诉部分所述，王礼群不但不是不知情，而是整个买卖的主导者，体现在收钱、交房产证及钥匙。交易后，十几年，没有任何意见，现在却称不知情了并撒谎称是借住，借住把房产证都交给人家保管十多年？将房产证给柴女士是为了柴幼琴上户口，简直是岂有此理，借住可以办户口了？
因此王礼群的反诉不成立。
三、法院判决
某区法院判决被告柴某、王某于判决生效之日起十日内协助柴女
士将案涉房屋过户到柴女士名下，并驳回王某的反诉。王某不服上诉至成都市中级法院，该院维持原判。柴女士、谢某终欢顔，几百万元的房产还是我们的！

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