央产房买卖合同纠纷案例解析

发布日期：2018-01-12 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2014年3月，周杰起诉至原审法院称：周龙系周杰之子，周小龙系周龙之子，李娜与周小龙系夫妻关系。601号房屋原系我所有。2010年12月31日，案外人陈鹏持伪造公证书以我代理人的名义与周小龙签订《存量房屋买卖合同》，将601号房屋转移登记至周小龙名下。2013年8月9日，周小龙因病去世。现我要求确认我与周小龙之间的《存量房屋买卖合同》无效，诉讼费用由李娜、周龙负担。
　　2、被告辩称
　　周龙辩称：对周杰所述事实及诉讼请求均无异议。
　　李娜辩称：我不同意周杰的诉讼请求。1、601号房屋已经过户至周小龙名下且已经被设定抵押;2、周杰在单位申请将601号房屋出售，故其对签订《存量房屋买卖合同》应属明知。
　　二、法院查明
　　周杰与柴静系夫妻关系，周龙系二人之子。周龙与张夏原系夫妻关系，二人育有一子周小龙。2000年，张夏去世。2010年2月6日，周龙与杨阳登记结婚。2011年9月5日，周小龙与李娜登记结婚，婚后未生育子女。
　　周杰主张其原系601号房屋所有权人。2010年12月，陈鹏持伪造的北京市中信公证处公证书，以周杰代理人的身份与周小龙签订《存量房屋买卖合同》(该份合同上出卖人处签有周杰，委托人处签有陈鹏)，将601号房屋以420000元价格出售于周小龙。上述行为并未经过周杰同意，因此要求确认《存量房屋买卖合同》无效。
　　周杰对上述主张提交房屋所有权证书、公证书、北京市中信公证处出具的意见佐证。公证书载明“公证事项：委托合同。委托人、受托人双方于2010年3月10日向我处申请办理前面的委托合同公证”。委托合同主要内容为周杰、胡潇委托陈鹏出售601号房屋。中信公证处证明材料载明“委托人为周杰、胡潇的编号为(2010)京中信内民证字xxxx号公证书复印件系伪造，不是我处出具的公证书”。周龙对周杰的主张及证据不持异议。李娜主张601号房屋系央产房，周杰曾经向相关部门递交了央产房上市申请，说明周杰对《存量房屋买卖合同》应当知情。李娜对上述主张提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》复印件予以佐证。该证据载明周杰在2008年4月30日申请将601号房屋上市出售。周杰对上述证据真实性不予认可。
　　2015年7月29日，司法鉴定中心出具鉴定结论，《存量房屋买卖合同》出卖人处的周杰签名与提供样本上周杰的签名笔迹不是同一人书写。周杰、周龙对鉴定结论不持异议。李娜主张鉴定机构未能在规定的时限内完成鉴定，程序违法。经法院向鉴定机构了解，鉴定机构表示，本案因需要调取保存在中国工商银行的材料用于鉴定，按照相关规定补充鉴定材料期间不计入鉴定时限。
　　法院前往北京市中信公证处调查，该公证处向法院出示编号为(2010)京中信内民证字xxxx号公证书。该公证书系委托合同公证，委托人为赵忠祥、韩红，受托人为李冰冰。另外，周杰向法院明确表示在本案中仅要求确认合同效力，对于所有权转移等其他问题另案处理。
　　另查，601号房屋已转移登记至周小龙名下。
　　三、法院判决
　　确认周杰与周小龙之间的《存量房屋买卖合同》无效。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
　　一方面，依据北京市中信公证处出具的材料可以认定，涉案公证书系伪造。因此，周杰并未委托陈鹏出售601号房屋，即陈鹏的行为属于无权代理且周杰对陈鹏的行为亦不予追认。另一方面，《存量房屋买卖合同》上出卖人处的周杰亦非其本人书写。综合上述两个方面，可以认定签订《存量房屋买卖合同》并非周杰真实意思表示，故法院对周杰要求宣告《存量房屋买卖合同》无效，予以支持。
　　关于李娜的答辩意见，法院不予采信，理由如下：首先，虽然李娜主张周杰就601号房屋申请上市交易，但其提交的申请表系复印件，周杰亦不予认可。更为关键的是，即使周杰曾经就601号房屋上市交易提出申请，亦并不代表就是要与周小龙签订《存量房屋买卖合同》，将该房屋以420000元价格出售给周小龙;其次，参考鉴定机构向法院的回复意见，并依照相关规定，法院认定鉴定结论并未达到“鉴定程序严重违法”的程度，故对鉴定结论予以采信。因周杰明确表示在本案中仅要求确认合同效力且该房屋上设有抵押权，故法院对合同无效后的所有权转移等问题，不予处理。

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