律师点评购买小产权房涉及的法律风险

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　李利诉称：被告于2003年9月14日购买了我在集体土地上自建的三室一厅住宅楼一套。该楼房座落于1号，楼房价款152000元，天燃气设施费8000元，有线电视设施费550元，共计160550元。原、被告签订了×村村民住宅楼购楼协议。2010年10月X村被整体拆迁，为此原告与二被告发生房屋买卖纠纷。请求确认二被告借用原告名义购买北京市顺义区1号房屋的行为无效。
　　二、被告辩称
　　王晓、路珂辩称：二被告系夫妻，原告系我老姨的爹。当时二被告在朝阳周边看了多处房屋，恰在此时原告告诉二被告：X村正在集资建房，村里的房子有富裕，如果二被告想买可以帮忙购买一套房子，当时老姨也明确告诉可以写二被告的名字。2003年9月4日办理了购房手续。购房款交完后二被告时才知道，购房人的名字写的是原告。当时二被告提出了异议，但原告对二被告说这房子是用原告的指标买的，村里开发票只能写原告的名字，同时他们对二被告说不用担心，有时间可以给二被告写个字据，证明房子是二被告买的。
　　三、审理查明
　　1997年2月25日，X村委会公布《关于出售村民住宅楼办法》规定：第一条：凡具有以下条件者均可购楼：1.凡具有本村正式户口的村民，已够结婚年龄者(男25周岁、女23周岁);2.凡具有本村正式户口的村民，愿意按市建设征地规定提前办好旧房搬迁手续者;3.虽具有本村正式户口，但不是通过村委会同意，未与村委会办理手续迁入的户。
　　李利原系顺义区X镇X村村民，其户口因拆迁于2012年转为非农业家庭户。王晓、路珂均非顺义区X镇X村村民。
　　2004年4月28日，李利与X村委会签订《X村村民住宅楼购楼协议》，该协议载明：购楼人李利购买村民×5叁居室壹厅壹套，价款为壹拾伍万贰仟元人民币。
　　涉诉房屋X村委会交付后，由王晓、路珂使用。
　　X村委会主张王晓、路珂借用李利名义购买房屋的行为侵害村集体利益，应当是无效的，其保留向李利追回房屋的权利。李利与王晓、路珂及X村委会均称本案仅就王晓、路珂借用李利的名义购买涉诉房屋的行为的效力进行确认，其他问题不在本案中解决。
　　另查，涉诉房屋所使用土地为X村集体土地，该房未取得房屋所有权证。
　　四、法院判决
　　确认王晓、路珂借用李利的名义购买北京市顺义区1号房屋的行为无效。
　　五、房产律师靳双权点评
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
　　以合法形式掩盖非法目的的合同无效。涉诉房屋所使用土地系X村集体土地，该房屋的取得与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
　　王晓、路珂自购房至今并非顺义区X镇X村集体经济组织成员，其借用李利的名义购买涉诉房屋，实际是通过事实行为来规避涉诉房屋购买主体的特殊规定，是以合法形式掩盖非法目的，故双方之间的借名行为应为无效。同时应当指出的是，王晓、路珂与李利应充分考虑相互之间的亲属关系，互谅互让，妥善处理其他相关事宜，避免诉累的发生。
　　提醒：在房屋买卖过程中，遇交易房屋产权性质不明晰情形，建议咨询专业律师，避免大额财产损失