妻子婚后买房归个人，丈夫婚前签约买房为何是共有

夏琳(化名)与张俊(化名)已经第二次离婚了。

结婚十年间，两人经历了未婚先孕、生子结婚、离婚、复婚，但感情没见好。这次离婚后，双方又因两套房产对簿公堂。

此次争议的焦点是：妻子夏琳卖掉婚前房产在婚内购买新房，能否算共同财产呢?丈夫张俊在第一次离婚后签购房合同，在复婚后付款并申请银行贷款的房产，属于共同财产吗?

近日，北京市通州区法院对此案进行宣判，并对房产进行了分割。

▌复婚再离婚并要求分割两套房产

夏琳与张俊在2005年1月生育了儿子张小军(化名)，同年5月登记结婚。2009年8月，两人经法院调解离婚，但没有对财产进行分割。同年10月，两人又办理了复婚手续。张俊说，复婚后两人继续分居且越吵越凶。为此，张俊曾多次提起离婚诉讼。

最近这次起诉，张俊不仅要求离婚，还要求分割夫妻名下的房产。

夏琳表示，她同意离婚，但位于北京通州的房产是她用出售婚前房产获得的房款在婚后购买的，是她个人的财产，不能分割。

同时，夏琳还举证称，在张俊的名下位于山东省德州市的一套90平方米的房产，是两人夫妻关系存续期间付款购买的，属于夫妻共同财产，应该进行分割。

▌女方用婚前财产在婚内购房归个人

法院调查发现，夏琳结婚前在北京市通州区有一套80平方米的住房，是她2001年购买的。2009年10月，在夏琳和张俊第一次离婚后尚未复婚前，夏琳与谭某签订了二手房买卖合同。这套房产以65万元的价格出售给谭某。2009年11月，夏琳与张俊复婚后，夏琳用这65万元购买了现在通州某小区的“小产权”房产，目前这套房产登记于夏琳名下，就是夏琳和张俊现在的家。

张俊认为，这房子是婚后购买的，虽然使用了夏琳婚前的财产但应属于夫妻共有。夏琳认为，这套房产是她婚前财产，归她个人所有，不同意分割。两人在这套房产如何分割上的分歧很大。

审理此案的法官井龙查询到，2012年张俊提出离婚时，双方在法院做过一次法庭调查。调查中，夏琳认为通州的房产属于她个人所有，张俊的态度是“认可”。但那一次，张俊撤回了起诉，没有对财产进行分割。

据此，法官井龙认为，从2012年8月14日的笔录、北京市内销商品房买卖合同、房屋所有权证、北京市存量房屋买卖合同、记账凭证等证据可以认定：该房屋是夏琳用出售婚前房屋的房款购买所得，应是其婚前个人财产。所以，在此次诉讼中，法院没有支持张俊的要求，判决该房产属夏琳个人所有。

▌男方离婚后签约买房属于共同财产

法庭调查发现，2009年10月，在两人复婚前，张俊与山东省签订商品房买卖合同，购买了一套90平方米的商品房。总价20万元，首付6万余元。

张俊说，这套房产是他婚前的个人财产，首付是他在复婚前支付的。在复婚后，两人共同还贷。他可以就婚后共同还贷部分对应的升值部分给予夏琳补偿。

夏琳说，房产合同虽然签订于两人离婚之时，但首付款是在两人复婚后支付的，故应属于夫妻共同财产。

根据双方提供的证据，法官发现该房产的预收款收据日期是2009年12月16日。2013年3月，张俊起诉夏琳离婚案件的开庭笔录中，张俊认可该房产是再婚后购买的。

法官认为，依据上述开庭笔录，结合首付款发票的开具时间及其相关证据，可认定该房屋是双方在婚姻存续期间购买，应为夫妻双方共同财产。

考虑该房屋现登记情况及尚有银行贷款未偿还等情况，该房屋以归张俊所有为宜，由张俊给予夏琳相应的房屋折价款。最终法院判决，该房产归张俊所有，张俊给付夏琳房屋折价款11.8万元。

▌律师说法：婚后购房不一定都是共同财产

为何夏琳在婚后购置的房产属于个人财产，而不是夫妻共有?

北京天驰君泰律师事务所律师杨晓林说，根据《婚姻法》规定，在婚姻关系存续期间取得财产，除非有明确的约定，原则上归夫妻双方共同所有。但实际情况非常复杂，经常存在一方婚前财产的转化问题。根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(一)第19条规定：“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”

本案中，法院根据夏琳提交的证据以及张俊在之前离婚诉讼中的自认，认定该房屋是夏琳用出售婚前房屋的房款购买所得，所以，该房产是夏琳婚前的个人财产，离婚后由其独自占有。

对于一方在婚前签约、支付首付款并支付一部分贷款，婚后又由夫妻双方共同还贷的房产该如何分割呢?

杨律师说，最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(三)第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”

北京市高级人民法院批复指出，在适用以上规定时，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。人民法院可根据实际案件情况，综合考虑购房与结婚时间、为购房支付的税费等各项支出、妇女及子女权益等多种因素，充分保护双方当事人利益，酌情判定补偿数额。