诉小产权房屋买卖合同无效适格主体问题研究

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告刘某锐诉称：被告二培陈某楷与被告三吴波曾经系夫妻关系，二人于2015年3月解除婚姻关系。2015年1月11日，原告刘某锐与被告三吴波签订《房屋租赁合同》，约定被告三吴波将位于北京市昌平区X花园×号房屋出租给原告刘某锐使用，租期四年，租金70000元，一次性支付。后被告三与被告二闪电离婚，被告二陈某楷与被告三吴波存在租赁将房屋出售给被告一，且被告一以明显不合理的低价购买该房屋，恶意串通损害第三人利益的行为明显。其两方恶意串通蓄谋侵害原告财产的合同，且该房屋属于 “小产权房屋”。诉讼请求：1、确认被告一与被告二、三于2015年4月28日所签《房屋买卖合同》无效;2、三被告连带偿还原告损失7万元。
　　二、被告辩称
　　被告周某鸥辩称：原告与我不存在任何合同关系，原告起诉完全是无理取闹，请求法庭驳回起诉。2015年5月我诉原告刘某锐排除妨害一案，审理认为：“周某鸥因履行买卖合同而合法占有该房屋，有权要求非法侵占者排除妨害。刘某锐未举证证明吴波向其实际交付了租赁房屋，因此不能证明其对该房屋已经产生合法占有”。
　　被告陈某楷辩称：原告没有权利主张我们签订的合同无效，我们的合同是真实意思表示，经过了中介、物业、第三方，我们的合同有效。买卖合同中写的是2015年1月11日到2019年1月10日，我从买房起到2015年4月一直住在房屋里，我们办理离婚手续时原告也没有们来找过我，房屋是离婚后判决给我的，我有权利处置房屋。
　　被告吴波未到庭，亦未提交书面答辩意见。
　　三、审理查明
　　2015年1月11日，原告刘某锐与被告吴波签订《房屋租赁合同》，约定被告吴波将位于北京市昌平区X花园×号房屋出租给原告刘某锐使用，但被告吴波并未按照合同约定将房屋交付给原告刘某锐使用。
　　被告陈某楷与被告吴波原系夫妻关系，二人于2015年3月经法院调解解除婚姻关系，双方同意将位于北京市昌平区X花园×号的购房合同变更登记在孩子吴玉名下，吴玉由陈某楷抚养。
　　2015年4月28日，被告吴波与被告陈某楷以55万元的价格将涉案房屋出卖给被告周某鸥，并签订了《房屋买卖合同》。房屋交付后，周某鸥开始装修施工，但遭到刘某锐的妨害，周某鸥起诉主张排除妨害，经法院判决刘某锐立即停止妨害周某鸥对北京市昌平区X花园×号房屋的占有、使用，判决现已生效。
　　四、法院判决
　　北京市昌平区人民法院经审理后判决：
　　驳回原告刘某锐的诉讼请求。
　　五、律师点评
　　靳双权律师点评：
　　《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”其中第二项恶意串通是指双方当事人非法串通在一起，缔约双方当事人都有加害第三人利益的故意而共同订立某种合同，造成国家、集体或第三人利益损害。
　　本案中，原告未提供证据证明被告周某鸥与被告陈某楷、吴波恶意串通，且房屋交易价格符合市场行情，故无法认定三被告之间存在恶意串通的情形。关于原告主张三被告签订的《房屋买卖合同》侵犯了原告对房屋的合法使用权，根据第X号民事判决书可知被告周某鸥对涉案房屋属于合法占有，故原告的该项主张缺乏依据。
　　综上，原告刘某锐并未提供充足证据证明三被告之间存在恶意串通，且损害了第三人利益。关于原告的第二项诉讼请求，原告刘某锐与被告吴波签订房屋租赁合同，原告刘某锐应当以房屋租赁合同纠纷为由起诉被告吴波主张相应损失。关于原告刘某锐主张三被告之间小产权房屋买卖合法性的内容，原告起诉应当符合法律规定，原告作为涉案房屋租赁合同的当事人并非该项主张的适格主体，故无法在该案中一并审理。
　　另，被告吴波经传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为其放弃举证、质证和答辩的权利。