租赁房屋拆迁补偿中被拆迁人和承租人的利益分配案例分析

发布日期：2018-01-17 作者：汤圣泉律师

判例：原告刘x诉被告徐x租赁合同纠纷一案
(一)案情介绍
原告刘x诉称：2013年10月1日，我与徐x达成口头协议，徐x将其所有的位于xx市xx区西环北路116号的房屋及场地租给我使用，每年租金为180000元。租赁期间，我对租赁的房屋予以添附。后我租赁的房屋需拆迁，有关部门对我租赁的房屋、场地及机器设备材料等予以评估，徐x领取了相应的补偿款。不久，徐令我无条件搬出，其行为侵害了我的合法权益。故起诉请求法院判令被告徐x给付我的停产停业损失费2038800元、搬迁费30000元、增建补偿费53515元；同时，令徐x退还我支付给其的租赁费90000元。
被告徐x辩称：(1)刘x起诉我主体存在错误，我非案例的适格主体，刘x与我之间未签订任何租赁合同。(2)刘x的诉讼请求无事实和法律依据，且其虚假陈述事实和理由。刘x诉讼请求不明确，其称租赁的标的物的面积与我租赁给李x、刘x的面积不相符，且其主张的停产停业费、搬迁费及添附补偿费没有依据，令我退还房屋租赁费亦无道理。
法院经审理查明：2013年1月，xx市xx区x镇x村民委员会对其村范围内的相关房屋进行入户评估。同年10月，刘x与徐x口头协议：徐x将其所有的位于xx市xx区x镇x路116号房屋及场地租给刘x使用；每年租金为180000元。10月9日刘x付给徐x租金90000元。10月12日，贾各庄村拆迁项目正式启动。刘x租赁期间，其对承租的房屋予以添附。后x村民委员会将相应的拆迁补偿款存至徐x名下，刘x与徐x因拆迁补偿款分割问题产生矛盾。为此，刘x诉至本院。庭审中，刘x将要求徐x退还租赁费90000元的诉讼请求予以放弃。同时，刘x与徐均同意刘x承租的房屋添附部分估价为25000元。
另查，刘x承租的房屋现尚未拆除，其仍在经营姐弟铝合金经销处。x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否经营，均补了停产停业费及搬迁费。
(二)争议焦点
根据诉辩双方的意见，本案的焦点在于：第一，原告刘x和被告徐x就xx市xx区x镇ⅹ路116号房屋及场地的承租人是谁产生争议，原、被告之间的租赁合同是否成立?
第二，若租赁合同成立，因贾各庄村拆迁产生的拆迁利益包括哪些?应归谁享有应在被拆迁人和承租人之间如何分配?
（三）裁判理由
xx市xx区人民法院认为：刘x与徐x达成的口头租赁协议，系双方的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。徐x因拆迁获得的停产停业费及搬迁费，刘x、徐x均未提供证据证明对此曾有约定。考虑到刘x已办理了营业执照，且在xx市xx区镇ⅹ西路116号房屋及场地实际经营，x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否进行生产经营，均补了停产停业费及搬迁费的实际情况，故此，徐x获得的该部分费用，由其酌情付给刘x。现刘x要求徐x给付停产停业费及搬迁费之诉讼请求，其合理的部分，本院予以支持。庭审中，刘x与徐x均同意刘承租的房屋添附部分估价为25000元，本院不持异议。徐x之抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。
(四)判决结果
1.本判决生效后10日内，被告徐x给付原告刘x停产停业补助费、搬迁费、增建补偿费共计人民币206359元。
2.驳回原告刘x其他诉讼请求。
审判决后，被告徐x不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。
二、拆迁补偿的各项费用给付
(一)当地政策规定
当事人双方所在的xx市xx区x村根据《xx市xx区拆迁补偿的指导意见(试行)》制定了《x村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案》，对该村的拆迁补偿方式、补偿对象、补偿标准作了详细的规定：对拆迁范围内的非住宅的拆迁，采取货币补偿方式进行。
征地补偿费、占地补助费补给土地所有权人；房屋重置成新补偿、土地附着物补偿、搬迁补助费等补给地上物所有权人。非住宅房屋及附属物的重置成新价按上浮55%的标准确定；停产停业综合补助费按照确认的生产经营用房的面积，每平方米600元的标根给予一次性停产停业综合补助；设备搬迁和安装费用，按照确认的生产经营用房的面积，每平方米20元的标准给付补偿。在规定期限内签约拆除的被拆迁人可享受提前签约奖和工程配合奖。提前签约奖、工程配合奖分别按照经确认的被拆迁非住宅建筑面积、给予每平方米400元、100元的标准给予奖励。奖励期为2013年10月17日——11月6日。
(二)承租人取得的拆迁利益范围确定
在农村土地拆迁中，土地的所有人是村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，土地的使用人是村民个人；由于被拆迁占用土地的性质为村农民集体所有，使用人是被拆迁人，承租人虽在该土地上进行生产经营活动，但并不是享有土地权益的权利人，故土地补偿费应全部归被拆迁人，承租人无权索要。
地上附着物指在土地上建造的一切建筑物(如平房、楼房及附属房屋等)，构筑物(如水塔、水井、桥梁等)及地上定着物(如花草树木、铺设的电缆等)的总称。在未出租的情况下，土地使用人即为所有者，但在出租的情况下，就需区分哪些是出租者所建，哪些是承租者添附。因承租人增设的物品被纳入拆迁范围，有些增设物如房屋附属装修、固定资产，无法移动，必须与房屋一起被登记评估、拆除原则，就要区分哪些增设物是被拆迁偿。基于公平人所有，哪些增设为承租人所有。若产生纠纷，在尚未拆除时，应由争议双方协商各自增设物品的价值，若达不成一致意见应进行评估；若产生纠纷时，房屋及增设物已经被拆除，则以登记的物品为准。一般拆迁之前，拆迁人会对房屋建筑面积及增设物登记造册或留存影像资料。法院应根据拆迁登记及影像上的物品进行作价。
停产停业损失的对象是针对企业因拆迁而不能进行正常的营价业造成的损失的补偿，住宅没有停产停业损失。出租非住宅房屋的，对承租人的停产、停业损失，由被拆迁人按照双方协议约定给予补偿；双方没有约定的，由被拆迁人参照前款规定的标准对承租人给予适当补偿。可见，因拆迁非住宅房屋才有停产、停业经济损失，若当事人利用住宅房屋进行经营，但不能据此将房屋性质定性为非住宅房屋的话，由于上述规定均不适用于住宅，故住宅类房屋没有停产停业损失。在确定了哪种情况下应补偿停产停业损失后，就要进一步思考停产、停业损失给谁的问题。
拆迁人应当向被拆迁人支付搬迁补助费。征地拆迁房屋的搬迁补助费，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的搬迁补助费，由乡(民族乡)、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费应包括：(1)设备搬迁、安装费用。(2)无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。利用非住宅房屋进行合法生产经营的单位和个人，其生产经营用房建筑面积由行业主管部门或有资质的专业机构确认。生产设备搬迁和安装费用按照确认的生产经营用房建筑面积每平方米计算价值；对于大型或贵重机械设备(含进口设备)，需专业公司、专业技术人员拆卸、搬迁、安装的，结合市场搬迁、安装价格予以补偿；对于天法移动恢复使用的设备，按照设备重置价结合拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米计算价值；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿为鼓励被拆迁人早签约、早拆除，非住宅拆迁设相关奖励政策(不含看护用房)。凡在规定的期限内签约、拆除非住宅的被拆迁人，可享受到如下奖励：(1)提前签约奖。凡在规定的期限内签约的被拆迁人可获得。(2)提前拆除奖。凡在规定的期限内交房或拆除非住宅的被拆迁人可获得。(3)被拆迁人提前签约但未在规定的期限内交房或拆除非住宅的，不予提前签约奖励。
三、判例评析
(一)与房屋租赁合同有关的问题
1.合同效力。
案例中，徐x和承租人均是完全民事行为能力人。徐x是出租方，徐x从x村委会取得房屋的方式合法，该房屋产权清晰，不属于违法建筑，房屋承租人利用租赁房屋从事的也是合法的建材生意。综上，可以根据《合同法》第44条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定认定案例中的租赁合同成立并生效。徐虽认为与他人签订书面合同，但事实上该份书面合同的租货：为2011年9月1日到2012年8月31日，其已经到期，该合同规定的权利义务也随合同到期而到期。该书面合同到期后，刘x交了后续2012年9月1日到2013年8月31日的租金，其虽未和徐X签订书面合同，但徐x却收取了房租，并由刘x事实经营，根据《合同法》第236条的规定：租赁期间届满，承租人使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此种情况应认定合同双方为不定期的租赁合同关系，故可以认定刘x与徐x签订不定期租赁合同，该口头租赁合同到期后，合同的权利和义务也随之消灭。2013年9月1日到2014年2月28日这半年，刘x交纳了租金，应为租赁期又续租了半年
2.合同内容约定。
2011年9月1日——2012年8月31日的租赁合同内容应按书面合同约定履行；租赁期限届满后，双方未签订书面合同，刘x与徐x口头约定了2012年9月1日——2013年8月31日合同的履行方式，即仍按原2011年9月1日——2012年8月31日期间的合同条款的约定履行合同权利和义务；合同到期后，承租人交纳了2013年9月1日到2014年2月28日的6个月的租金，出租人徐x接受了租金，此时应视为出租人和承租人再次续签成功，双方达成了口头的合同，该合同已经成立并生效。双方对在这半年的租赁期内对遇国家占地拆迁应如何补偿，补偿给谁的问题没有书面或口头约定。
这相当于合同没有约定，这时就需要承租人和出租人协商如何分配补偿款。本案中作为出租方的徐x不承认刘x的承租地位，双方无法协商，另补偿款已确定数额，且虽未发放但已归入徐x名下，故刘x只得诉至法院，要求分得合理补偿款。法院结合国家和北京市拆迁法律规定，平谷区ⅹ镇ⅹ村的拆迁政策，确定了拆迁利益在承租人和出租人中合理分担比例。
(二)与承租人有关的拆迁补偿利益
根据平谷区x村的《拆迁实施方案》，征地补偿费、占地补助费、房屋重置成新补偿、只与被拆迁人有关，与房屋承租人天土地附着物补偿(增建补偿费)、停产停业损失、搬迁补助费奖励费与被拆迁人和承租人均有关。
依照xx市xx区的拆迁补偿政策规定，对于经营范围内的建筑面积未订立合同的，以影像资料为准。拆迁单位在2010年8月和2013年1月曾先后入户登记核查，拆迁人与被拆迁人徐x订立的拆迁补偿协议的依据是结合了两次入户登记核查的结果。现双方就租赁合同中发生占地拆迁的约定是否对双方具有约束力及刘ⅹ应否取得停产停业补助费、搬迁费等仍存在争议。如果在登记造册和规定期间的影像资料未显示的话，承租人需提供证据证明该增设物存在，然后由双方协商价值或评估价值。无法评估的由法院依据公平原则确定具体的补偿款。刘x在租赁厂房的过程中，对租赁的厂房进行部分添附，双方在租赁合同中未约定如何补偿，但双方在庭审时对增建补偿费达成一致意见即25000元，可以据此判决增建补偿费的数额。如果达不成一致意见的话，法院就必须根据两次入户登记结果来核实哪些是承租人建的，哪些是厂房原有的设备。若双方仍有争议的，法院根据证据证明力规则判断增设物的归属，再据此在承租人和出租人之间确定补偿责任分担比例。另外，承租人刘x安装的电话及空调，因为拆迁需要移动到别处，应属地上附着物中的动产移动损失，应予以补偿。
实践中，在土地地上物出租的情形下，出租人和承租人往往会因停产停业损失产生纠纷。拆迁人将停产停业损失给付出租人和承租人一方后，另一方向法院起诉索要停产停业损失。案例中原告刘x的一项诉求就是如此。在纠纷中，法院首先会审查出人和承租人签订的合同中有无对此的约定。若有约定，根据(合同法》第44条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务。法院会据此来确定停产停业损失归谁。在租赁合同中与拆迁利益相对应的约定一般会以如下方式出现：在履行期间遇国家征地、拆迁等情况，应按照双方合同约定的条款向出租方还是承租方给付地上物的补偿款，是否需要退还租金。若租赁合同中无约定，因为承租人是实际经营者，其必然因拆迁而无法经营，需要另行寻找租赁房屋。若租赁合同在拆迁之时尚未到期，其就应享有停产、停业损失费的合理部分。需注意拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人只需对被拆迁人给予补偿，不再给予承租人补偿。若被拆迁人未对房屋承租人进行妥善安置，地上附着物的所有人即被拆迁人和实际经营者就应共享停产、停业损失，并在两个主体之间进行合理分配。由于租赁合同未明确约定停产、停业损失的分配方式，法院一般会结合房屋腾退补偿安置政策、涉诉房屋面积、租赁期限等因素酌情判定。案例中，刘x承租的房屋现尚未拆除，其仍在经营姐弟铝合金经销处。考虑到刘x已办理了营业执照，且在xx市xx区x镇x西路116号房屋及场地实际经营，x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否进行生产经营，均补了停产、停业费及搬迁费的实际情况。故此，徐ⅹ获得的该部分费用，由法院酌情根据双方的租赁合同剩余期限、双方利益付给刘x。从法院的裁判依据可以看出，法官酌情确定的赔偿数额的依据是(1)前提：有停产停业损失，该案中x村民委员会对其村范围内的土地承租人不论实际是否经营，均补了停产、停业费及搬迁费。(2)无归属约定，刘和徐x无书面合同，也无对权利和义务的约定。(3)归谁的问题。
刘x已办理了营业执照，且在xx市xx区x镇ⅹ庄西路116号房屋及场地实际经营，而刘x承租的房屋现尚未拆除，仍在经营姐弟铝合金经销处，其应合理分配停产、停业损失。(4)分配比例问题，因为无论是否经营均有补偿，刘x租赁的只是徐x的一部分厂房，其租赁的期限较短，法院确定了20%的比例归刘x。
通常因搬迁补助费产生法律纠纷的案件中，被拆迁人和承租人的矛盾在于被拆迁人领取了拆迁人给予的款项后，承租人认为自己也有权利对搬迁费用主张权利。搬迁补助费包括两部分费用，一部分是设备搬迁，另一部分是无法移动设备的重置成新价承租人承租的厂房内确有部分属于承租人的设备，可见承租人和被拆迁人都享有搬迁补助费的权利。案例中一、二审法院根据承租人的租赁期和登记造册中的设备情况综合认定20%的份额归承租人刘x。《x村回迁楼地块非住宅拆迁实施方案》已明确规定在规定期限内的搬迁奖励费给被拆迁人，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，案例中因被拆迁人及承租人在规定的奖励期内2013年10月17日——11月6日期间尚未搬迁，不符合在规定的搬迁期限届满前搬迁享受搬迁奖励费的要件，故无论是从提前签约奖的主体资格来说，还是从是否在规定期限内已经搬迁这个条件来说，所租刘x都无权要这部分费用。

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