处理动迁房买卖纠纷的几点实务做法

发布日期：2018-01-19 作者：姚艳艳律师

宅基地的户主及其家庭成员因动迁安置的房屋称为“动迁房”，为政策性房产，一户宅基地通常可以安置得2-4套动不等，从拿到房产钥匙到拿到产证通常需要3-5年的时间。动迁户因各种原因，往往在未拿到产证之前便将其中一套或数套房产予以出卖（除自住的部分外），以补缴欠动迁部门的差额房款。由于不动产登记部门并没有对房产权属予以登记及公示，权属仍未确定状态，加之房地产市场价格波动，动迁安置户与购买人之间经常会因后续的过户、办证等事宜产生很多纠纷，普遍存在动迁户借种种理由要求购买人在原购房合同约定的总房款之外另行支付房屋补偿款的情况。本律师结合动迁房买卖纠纷的操作实务，对涉及到动迁房买卖合同的签订、效力、继续履行（协助过户办理产证）等，分享我的一点经验。
一、动迁房买卖合同签订过程中需要特别注意的事项

按照动迁安置政策，依据被动迁房屋的面积、安置户家庭人员的户口登记人数比较普遍，故其因动迁安置所得的全部房产，在动迁户家庭成员未分割、析产之前，每一套动迁房产均为家庭全体成员的共同共有财产，任何一个共有人对动迁所得的每一套房产均有共同的权利，任何人未经全体共有人一致同意而处分该共有房产的，可能导致行为无效或承担损害赔偿责任。实践中，普遍存在《动迁房屋买卖合同》仅有部分共有人签字的情况存在，而作为动迁户的代理律师通常会在此寻找案件突破口，以未签字的其他共有人不知情为由并以第三人的身份参加诉讼，以给购买人主张协助过户的诉讼请求制造法律障碍，并以此达到向购买人索要额外补偿款的目的。因此，在签订动迁安置房买卖合同时，一定要特别注意合同的主体，特别是出卖人的合同主体，要认真核对安置协议中被安置对象的人数，并要求全体被安置对象亲到场亲笔签订合同，否则，会给将来协助过户、办理不动产权证带来很大的障碍，甚至会导致合同目的无法实现，最终只能通过主张赔偿损失的诉求来挽回损失。

二、关于动迁房买卖合同在司法实践中的效力认定
1、实务中，很多律师以动迁房买卖合同中没有安置协议中的全部被安置对象签字为由主张该动迁房买卖合同无效，该类抗辩一般很难得到法院的支持。实务中，动迁安置户成员中，只要其中一共有人在动迁房买卖合同中签字，合同均会被法院认定有效。若不能配合协助过户的，则不能交付、过户动迁房的违约责任或损害赔偿责任由在合同上签字的共有人承担。
2、未在动迁房买卖合同上签字的房产共有人以不知情为由拒绝协助过户的，代理实务中有两种做法：第一种操作方法是，先根据合同相对性原则确定被告，在诉讼过程中根据需要再申请追加，或者由法院依职权追加；另一种操作方法是，在起诉时，根据拆迁安置协议中被安置对象的人数确定被告，并突出出卖的房产为家庭共有财产、户主身份、家事代理、居住（户口地址可以证明）、房产实际由购买人装修等事实，运用明知、应知的法学理论，推论出未在合同上签字的共有人客观上已默认、追认将房屋出卖的事实，进一步推理至购买人的合同系与全体被安置对象全体人员所签订，从而为要求协助过户及配合办理产权证的诉讼请求打下夯实基础。
3、实践中，动迁户安置的房屋有数套，经常会遇到如第二项所列的未在合同上签字的其他共有人向涉案房屋主张权利的情况，也会遇到其中某一共有人死亡而涉及到继承的问题，在遇到这种情况时，作为出卖人的代理律师，通常会从共有财产无权处分、保障继承人权利的角度出发，要求共有人、继承人参加诉讼，以拖延诉讼进程。因此，作为动迁房买受人的律师的抗辩理由，首先要从被安置的所有房产系一个整体的角度出发，以被安置对象对被安置的所有房屋享有共同的权利的角度，结合庭审关于其他安置房屋仍由被安置户持有的现有状况，向法院提出未在合同上签字的共有人、遗产继承人的权利可以在涉案房产外的其他安置房产中主张权利为由予以抗辩，来将诉讼顺利推进。

三、处理动迁房买卖合同纠纷如何确定和灵活运用诉讼请求
1、若动迁户已经拿到动迁房产权证的，除非在合同上签字的人不是产权证上的权利人或之一外，均可以通过主张继续履行合同的诉讼请求来实现购买人的办证目的，一般不存在合同不能继续履行、不能继续协助过户的问题。实践中的做法是首先确认合同效力，其次要求继续履行和协助过户，在一案中一并处理解决。
2、若动迁户未拿到动迁房的权证，而购买人坚持诉请主张继续履行合同并要求协助过户的，在特定条件下也是可行的。第一，若动迁户已与拆迁部门就结欠的房款已全部结清，房屋初始登记已登记至拆迁公司名下，则认定该动迁房已经具备过户条件，动迁户消极地不予办理权证，也不影响购买人主张协助过户及办理权证，只要将初始登记的权利人（通常为拆迁公司）列为第三人，并主张由动迁户与初始登记权人共同协助买受人办理权属登记手续即可。第二，若动迁户欠动迁部门账款未结清的，实践中，法院会向买受人释明是否愿意代偿动迁户欠动迁部门的账款，若同意则支持继续履行的诉求，若不同意则释明建议主张解除合同要求赔偿损失的诉求，否则一般会予以驳回。
3 . 房屋的初始登记在最后一次法庭辩论终结前仍未办至动迁公司名下的，则法院一般会认定不动产权过户登记的条件尚不具备。作为代理人，一般情况下则建议当事人继续确认合同的效力，以判决书的形式将合同效力予以确认，待房屋初始登记证办理至动迁公司名下后，再向法院提起诉讼，主张合同继续履行，也是一种比较灵活的策略。

四、在诉讼过程中如何为动迁房过户合理避税
动迁房过户中的税费，一般为两道交易，第一道交易为动迁公司将产权过户至动迁户名下的程序，第二道交易为动迁户将产权过户至买受人名下的程序，而绝大部分的税、费产生在第二道交易程序中。动迁房交易发生的时间与办理过户的时间相差少则三、五年，多则上十年，过户时的房产价值比交易时的合同交易价高出甚至好多倍，税务部门在对动迁房过户核定征税时，如果没有相应的真实的经过司法确认的相关司法文书确认的，很有可能按照现行商品房的核定征税方式对房屋进行估价，并以此作为征税依据，便会导致当事人承担更多的税、费。实践中，如果有法院生效的判决书确认动迁房签订时的交易价格的，税务部门一般根据判决书确认的事实及当时的交易总价作为征税的依据，如果没有法院生效判决书，则按照办理过户时普通商品房的交易流程进行征税。特别强调的是，对于法院出具的生效调解书，税务部门在作为征税依据方面是不认可的，因为调解书涉及到意思自治及人为因素干扰较多，调解书无法达到避税的效果。因此，为了当事人利益的最大化，动迁房买卖纠纷一般由法院出具判决书，可以为当事人省去不少动迁房过户的成本。

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