借名买房，签订合同时房屋尚无房产证，出卖人主张无效怎么办

发布日期：2018-01-19 作者：靳双权律师

一、原告诉称
原告孙潇晗诉称：2010年11月11日，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告以97万元价格购买被告所有的位于怀柔区雁栖镇顶秀美泉家园1205号房屋。签订合同时，涉案房屋产权尚未办理。2014年12月20日，原、被告双方签订《补充协议》，约定彭继华同意将合同项下的房屋于2015年12月3日过户到孙潇晗指定人员孙淑兰名下。双方签订《房屋买卖协议书》当日，原告支付被告房屋总价款95万元，被告将房屋及购房相关材料交付与原告使用至今。2011年12月16日，被告将房屋所有权证交付给原告，原告得知被告于2011年9月登记有房屋抵押权。原告要求被告办理解除房屋抵押的相关手续，但被告以多种理由拒绝办理，导致涉案房屋至今未办理过户手续。故诉至法院，要求1.彭继华履行协议并协助原告办理转移登记手续，登记至第三人孙淑兰名下；2.孙潇晗代彭继华清偿其于北京市住房贷款担保中心剩余的抵押贷款本息，北京市住房贷款担保中心于收到贷款本息当日解除设立在怀柔区雁栖镇顶秀美泉家园1205号房屋抵押权；3.被告彭继华于判决生效之日起7日内将原告孙潇晗代偿的款项返还给原告孙潇晗。

二、被告辩称
被告彭继华辩称：我认为我与孙潇晗签的房屋买卖协议书无效，原告存在欺骗行为，我与芦芳华约定购房款为97万，后来与原告约定购房款仍为97万元，期间经过2年时间房价变化较大，所以我与原告签的房屋买卖协议应当作废。其次，我不同意原告代我清偿抵押贷款本息，我继续按照规定按期偿还担保中心贷款本息。
第三人担保中心述称：借款人彭继华夫妇为购买涉案房屋向担保中心申请公积金贷款52万元，担保中心为其承担连带责任保证。2009年10月27日，三方签订公积金贷款借款合同，贷款金额52万元，贷款期限为30年，同时签订抵押合同，以上述房产为担保中心提供反担保。2011年9月1日，担保中心取得房屋他项权证。担保中心作为抵押权人，对涉案房屋享有抵押权，原告孙潇晗及被告彭继华应当将转让抵押房产所得价款优先向抵押权人提前清偿所欠债权，最终贷款余额以实际还款日金额为准。担保中心认可彭继华、王晶与原告及第三人孙淑兰的卖房行为。
第三人孙淑兰述称：同意原告的诉讼请求。孙淑兰于2006年8月30日登记为北京市户籍，符合购房条件，且目前名下没有房产。孙潇晗和孙淑兰口头约定，孙潇晗出97万购房款借名买房，房子以孙淑兰的名义登记，房屋实际产权归孙潇晗所有。

三、审理查明
2010年11月11日，甲方彭继华与乙方孙潇晗签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将怀柔区顶秀美泉家园1205号的楼房出售给乙方，价格97万元。乙方留2万元押金，待甲方办理完房屋所有权证后，甲方为乙方办理房屋过户手续后，再将2万元付清给甲方。甲方移交乙方房屋时，必须保证产权清晰，无抵押、查封、转让、赠与、出卖给他人等行为。同时，此前甲方与芦芳华所签房屋买卖协议作废。
同日，彭继华收到孙潇晗给付的购房款97万元并向孙潇晗出具收条。2011年5月3日，彭继华取得上述房屋房屋所有权证，附记中载明2011年9月1日抵押给担保中心，债权52万元。2014年12月20日，原、被告双方签订《补充协议》，载明原告已于2010年11月11日向甲方一次性支付约定房款97万元，但因彭继华没有用此款还贷，导致仍有52万元房贷没有偿还，造成房屋无法过户，后原告因限购政策无法过户。经双方协商一致，彭继华同意将合同项下的房屋于2015年12月3日过户到孙潇晗指定人员孙淑兰名下。后因双方各持己见，故未能办理。

四、法院判决
一、原告孙潇晗代被告彭继华清偿《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》中个人贷款本金和利息余额，以实际还款日贷款本金和利息余额为准；
二、第三人北京市住房贷款担保中心于上述住房公积金贷款借款结清之日起七日工作日内对位于怀柔区雁栖镇顶秀美泉家园1205号房屋解除抵押登记；
三、被告彭继华于上述房屋抵押权解除之日起七日内协助原告孙潇晗办理上述房屋的房屋所有权转移登记至第三人孙淑兰名下。
四、被告彭继华于上述房屋解除抵押登记之日起七日内返还原告孙潇晗代为清偿的编号为《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》中的个人贷款本金和利息余额，以原告孙潇晗实际代为偿还贷款的本金和利息数额为准；
五、驳回原告孙潇晗的其他诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订房屋买卖协议书及其补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。被告彭继华虽辩称购房款较市场增值偏低，但被告作为完全民事行为能力人，在不存在他人欺诈、胁迫、恶意串通或以合法形式掩盖非法目的的情形下，应当按照契约履行自己的义务。
按照《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，抵押权人同意转让抵押房屋并要求将转让抵押房屋所得价款优先向抵押权人提前清偿所欠债务。且原告孙潇晗同意代为清偿债务消灭抵押权。故法院对于抵押人在抵押期间转让抵押财产的行为予以认可，原、被告之间签订的房屋买卖协议书及其补充协议亦有效。
据此，法院对于原告代被告清偿债务消灭抵押权后要求被告为原告办理房屋所有权转移登记，同时要求被告返还原告代为清偿的债务款项的诉讼请求应予支持，法院的判决是正确的。

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