借名买房，房屋登记在女儿名下，被女儿出卖给他人合同是否有效

发布日期：2018-01-19 作者：靳双权律师

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
原告王某洁诉称，原告与被告张某系母女关系，2007年3月25日，原告出资，以被告张某之名购买位于海淀107号的房屋。原告是涉案房屋的实际所有权人。后原告得知被告张某于2009年4月28日经中介公司介绍，与被告谢某宁签订北京市存量房屋买卖合同，将房屋出售给谢某宁。原告认为被告张某并非真正意义上的房屋权利人，对该房屋没有处分权，被告张某与谢某宁签订的《房屋买卖合同》属无效合同。故诉至法院，请求法院1.确认两被告签订的关于北京市海淀区107号的房屋买卖合同及补充协议无效；2.判令被告履行借名买房协议，协助原告将位于海淀区107号房屋变更到原告名下。

二、被告辩称
被告张某辩称：签署协议的时候，张某告知了谢某宁，这个房子是原告购买的，也跟中介公司说过。张某长期在国外学习，当时买房，后来与谢某宁签约，都是临时回国，不是很清楚。同意原告的诉讼请求。
被告谢某宁辩称：第一，原告已经因为诉讼时效问题已经丧失了胜诉权。本案房屋买卖合同是2009年4月18日签订，距今已经4年整，原告没有诉讼失效中断的证据。第二，原告至今为止包括被告答辩，都没有看到证据说被告张某借名买房的事实告知谢某宁。第三本案合同已经被一中院二份生效判决确认合同有效，原告起诉合同无效，不应该另行起诉，应该通过申诉或者再审，来否定诉争房屋的合同效力。综上，不同意原告的诉讼请求。

三、审理查明
2007年3月25日，张某与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于海淀区107号房屋。2009年4月28日，张某在中介公司的居间下，与谢某宁签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定张某将上述房屋售予谢某宁。2011年，张某诉至海淀法院，以开发商未办理房屋所在楼栋初始登记致使其不能履行合同义务为谢某宁办理过户登记，合同目的无法实现为由，要求解除其与谢某宁签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。法院判决解除了张某与谢某宁签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议。
2013年8月，王某洁以张某为被告诉至法院，要求确认其与张某签订的《借名买房协议》有效，谢某宁未参加该案诉讼。借名买房协议内容为：母亲王某洁与女儿张某经协商，王某洁出钱以张某名义购买包括涉案房屋在内的两套房屋共计306万元。以作为日后王某洁养老之用。此两套房屋只是王某洁借名购买不算女儿张某的个人财产，不经母亲王某洁同意，张某不得转租、转让、转卖该两套房屋。法院经审理判决确认王某洁与张某签订的《借名买房协议》有效。该判决现已生效。
庭审中，王某洁主张生效判决已经确认其与张某签订的《借名买房协议》有效，故王某洁为房屋的实际所有权人，张某对房屋没有处分权，商品房买卖合同与房屋买卖合同上张某的签名明显不一致，且房屋出售价格明显低于市场价格，证明谢某宁应当知道借名买房的事实，而且谢某宁与其爱人名下有房产，根据限购政策，谢某宁没有资格购买其他商品房，王某洁基于上述理由请求确认张某与谢某宁签订的房屋买卖合同及补充协议无效张。谢某宁主张王某洁的诉讼请求已经过了诉讼时效，而且其与张某签订的房屋买卖合同及补充协议已经北京市第一中级人民法院判决确认有效，其不知道借名买房的事情，双方合同签订于限购政策出台之前，与限购政策无关，谢某宁基于上述理由，认为其与张某签订的合同合法有效。

四、法院判决
驳回原告王某洁的诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评
根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
本案中，虽然王某洁与张某签订的《借名买房协议》被法院确认为有效，但并不能据此而否定张某与谢某宁签订的房屋买卖合同及补充协议的效力，故王某洁以张某对涉案房屋没有处分权为由要求确认张某与谢某宁签订的房屋买卖合同及补充协议无效，缺乏依据，很难得到法院支持。王某洁主张谢某宁无北京市购房资格一节，亦不属于我国合同法规定的合同无效的情形。
综上，对王某洁要求确认张某与谢某宁签订的房屋买卖合同及补充协议无效的诉讼请求，无法得到法院支持。王某洁要求张某履行《借名买房协议》，协助其将涉案房屋变更到其名下的诉讼请求，系王某洁与张某之间《借名买房协议》的履行问题，与本案不属同一法律关系，法院在本案中不予处理。
综上，法院的判决是正确的。

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