长期占用物业用房 业委会起诉开发商

15年前，开发商在小区承建共用配套用房后，仅将部分房屋移交给小区业主委员会，并卖出其中一间。为拿回全部产权，小区业委会将开发商告上了法庭。
　　近日，江苏省南通市中级人民法院对这起返还原物纠纷案作出终审判决，被告南通弘运房产公司退还占用的全部公建配套用房，并返还卖房款7.2万元及利息。

　　1998年，南通市物业管理处与弘运房产公司、弘运园物业公司签订《住宅小区管理合同》，约定在弘运园小区内规划建设公建配套用房，弘运房产公司将产权移交南通市房管局，由房管局委托物业公司经营管理。

　　同年10月，经国土规划部门批准，弘运房产公司在小区内建成总面积467平方米的公建配套房屋两层，作为居委会和物业管理用房。第二年，弘运公司将一间60平方米的配套用房以7.2万元的价格卖出，并为买房人申领了房产证。

　　2004年，弘运房产公司、弘运园业主委员会签订《关于弘运园小区维修基金和配套用房移交协议书》，约定弘运园小区的共用部位、设备的维修基金所有权属于业委会，弘运房产公司移交两间配套用房给小区业委会，面积65.85平方米，另移交43平方米的临时建筑给业委会。此后，弘运房产公司出具移交说明，并移交产权。

　　2008年弘运园业委会发现共用配套用房实际面积为467平方米，随即向南通市物价局查询“弘运园小区物业管理用房资料”。该局回函答复，该小区配套费标准为：1994年为80元/平方米，1998年为120元/平方米，包括附属公共配套设施费和公共基础设施费，是房价的一部分。其中，公建配套用房的土地、拆迁费用已分摊至房价。

　　此后，弘运园业委会多次就配套用房的移交问题与弘运房产公司协商，但无结果。无奈之下，业委会一纸诉状将弘运房产公司告上崇川区法院，要求判令弘运房产公司立即退还占用的房屋，并返还出卖房屋款7.2万元及利息。

　　崇川区法院审理认为，弘运园小区在共用配套用房规划时，已明确为居委会和物业管理用房。根据物价局的回函，该小区的配套用房建设费用已全部包含在购房款中，且在建设配套用房时，已明确将配套用房产权移交市房管局，说明弘运房产公司并非配套用房的产权人。

　　同时，弘运房产公司于2004年移交部分房屋给小区业委会，说明该公司认可配套用房属于小区业委会的事实，没有全部移交并不代表小区业委会的成员放弃配套用房其余部分的产权。

　　考虑小区配套用房的性质、功能，且实际费用均分摊在业主的购房款中的事实，崇川区法院判决被告南通弘运房产公司退还占用的全部公建配套用房，并返还卖房款7.2万元及利息。

　　弘运房产公司不服，向二审法院提起上诉。

　　南通中院经审理认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。

　　（谷昔伟 徐振宇）

　　连线法官

　　小区物业服务用房属全体业主共有

　　根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《物业管理条例》第三十条、第三十五条、第三十八条等法律法规的规定，为住宅小区配置必要的物业管理用房是开发商应尽的义务，且该房屋的产权属于全体业主。

　　“当前，随着我国房地产市场的发展，大量新建小区入住，而小区的开发商、物业公司和业主委员会的权益纠纷呈上升态势。尽管随着物权法及物业管理法律法规的健全，物业管理逐渐规范化，但少数开发商、物业公司未能依法履行职责，侵犯业主合法权益的情况依然存在，特别是很多小老旧小区、拆迁小区建于早期，法律法规不够健全。”据该案二审承办法官倪红晏介绍，本案中，共用配套用房在规划建设时性质明确为居委会和物业管理用房，且建设费用作为成本包含在购房款中，尽管当时物权法及相关物业管理法规并未出台，但不影响法院根据当时的实际情况对该共用配套用房的产权归属进行认定，而弘运房产公司仅移交部分房产，且出卖其中一间房屋明显有违诚信原则，侵犯了小区业主的合法权益，应当予以返还。