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房改房不能单纯以出资作为判断权属的依据

发布日期:2018-01-29    作者:吴继成律师
【基本案情】
再审申请人(一审被告、二审上诉人):杨某,男,1961年5月10日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。
被申请人(一审原告、二审被上诉人):刘某,女,1963年10月23日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。
刘某与杨某于1987年2月登记结婚,1988年2月生育一子,取名杨世玉。
2000年7月,双方因感情不和在民政部门协议离婚,离婚协议载明:1、家庭财产双方各一半;2、杨世玉由男方抚养,因女方下岗无收入,不须支付抚养费;3、房屋居住权归男方,男方将从每月工资支付女方7500元(自2000年7月起至2002年7月止,每月按300元支付);4、无共同债务;5、离婚时女方没怀孕;6、经双方协议,同意离婚,决不反悔,等等。双方均在在协议书上签名,并经民政部门盖章确认。
杨某原系安徽省宾馆职工,位于合肥市304室房屋(以下简称304室)原系宾馆单位公房。1998年6月和12月,杨某分两次共计向宾馆预交购房款15000元购买304室。2000年7月二人离婚时,304室房屋产权归属尚未明确。2001年9月,有关部门审核同意,将304室房屋产权出售给杨某。
诉讼中,刘某提供了一份从合肥市房地产产权监理处调取的《安徽省省直单位出售公有住房价格核定单》(以下简称《价格核定单》),该《价格核定单》载明:购房人杨某,建立公积金前的工龄17年;配偶刘某,建立公积金前的工龄15年;计价面积65.01平方米;累计调节系数-8.5%,实际售价每平方米205.7元,总价格13372.56元。
2002年5月,304室房屋产权登记到杨某名下(产权证号:合产012380号,建筑面积75.52平方米,套内面积65.01平方米)。
刘某提起诉讼,请求判令:1、确认杨某名下的位于合肥市304室房屋的50%的产权归刘某所有;2、诉讼费用全部由杨某承担。
【法院判决】
人民法院一审认为:2001年9月有关部门决定出售304室的房屋产权时,根据杨某及配偶刘某两人的工龄等因素确定了房屋的出售价格且刘某和杨某二人已经在1998年预交了全部的购房款,因此304室应视为杨某和刘某二人共同共有财产2000年7月刘某与杨某离婚时,双方在离婚协议中明确约定杨某仅享有304室房屋的居住权,并未约定杨某享有304室房屋的所有权。至于双方在离婚协议中约定杨某支付给刘某的7500元,因双方并未明确约定分割304室房屋所有权,故不应视为刘某已经放弃了其享有的304室房屋所有权份额。因此,在304室房屋产权确定后,刘某有权请求对其在该房屋中所占产权份额进行确认。杨某关于刘某的起诉超过诉讼时效的辩解,无事实和法律依据,本院不予采信。据此,判决如下:确认刘某享有位于304室房屋50%的所有权。
杨某上诉称:1、杨某与刘某离婚时,对购房款15000元已经做了分割,杨某补偿刘某7500元,即双方对涉案房屋进行了分割,归杨某所有;2、双方离婚至今14年,刘某知道涉案房屋已经5年,其于2013年才主张权利,超出了诉讼时效。请求二审撤销原判,改判驳回刘某的诉讼请求。
刘某二审辩称:1、涉案房屋的购房款为13372.56元,不是15000元,离婚时杨某补偿刘某的7500元不是分割购房款,而是双方约定涉案房屋由杨某带孩子居住,杨某补偿刘某租房居住的租金;2、本案是确权之诉,不适用诉讼时效。请求二审维持原判。
中级人民法院二审认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案房屋系上诉人杨某与被上诉人刘某婚姻关系存续期间购买,应属于夫妻共同财产。由于二人离婚后,案涉房产的物权共有权(夫妻共有权)没有实际发生变动,即没有被原夫妻共有人之外的其他人善意取得,亦没有被侵权行为改变共有权属状态,现刘某起诉请求确认其对涉案房产的份额,不应当受到诉讼时效的限制。故杨某称刘某起诉超过诉讼时效的上诉理由,不能成立,本院不予支持。
杨某称离婚时双方已对涉案房屋的所有权进行了分割,约定归杨某所有,因杨某未提供相关证据加以佐证,且双方签订的离婚协议仅载明“房屋居住权归男方”,并未涉及房屋所有权的处分。因此,杨某称涉案房屋归其所有的上诉理由,不能成立,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
杨某申请再审称:(一)本人与刘某离婚时,尚未订立购买案涉房屋的协议,也未取得房屋所有权。本人支付给宾馆的15000元不是购房款而是预付款,该款应为夫妻共同财产。本人给付刘某7500元,系对该15000元夫妻共同财产进行平均分割,不是刘某主张的租房补贴。原判认定案涉房屋系婚姻关系存续期间购买、为夫妻共同财产,缺乏证据证明。(二)离婚时,双方只是公房的使用人,对案涉房屋不享有债权请求权、也不享有实际取得或应当取得所有权的财产权利,原判适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第三十一条的规定,当事人依据婚姻法第四十七条的规定向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产的诉讼时效为两年,从当事人发现之次日起计算。刘某于2009年9月21日查询得知本人取得了案涉房屋的所有权,其起诉时已经超过诉讼时效;刘某如认为其共有权利被侵害,应自其知道该事实时计算诉讼时效,其起诉时也已经超过诉讼时效。故原判认定刘某的起诉未超过诉讼时效,亦属适用法律错误。综上,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定,请求再审本案。
高级人民法院再审认为:(一)案涉房屋系杨某向单位购买的公有住房。杨某于1998年12月31日交款15000元的两张收据上载明两笔款为“交购房款”,房改部门核定房价及订立协议只是该购房行为的延续,原判认定案涉房屋系双方婚姻关系存续期间购买、应为夫妻共同财产并无不当。杨某关于夫妻共同财产应为预付款15000元以及其支付刘某7500元是对该共同财产进行平均分割的主张,缺乏依据。(二)案涉房屋在双方婚姻关系存续期间已经交款购买,虽然离婚时尚未取得所有权,但按照出售公有住房的相关政策,杨某对该房享有相应的权利,后来取得该房所有权的事实也印证了这一点。因此,该房屋符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定的“尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋”情形,原判适用该条规定处理正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第三十一条规定,是针对离婚后另一方发现一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务而再次分割夫妻共同财产的情形作出的规定,不适用于本案情形,杨某依据该条规定主张本案超过诉讼时效无法律依据。刘某的诉讼请求系确认对登记在杨某名下的房屋享有50%产权,杨某关于本案为财产侵权纠纷并已超诉讼时效的主张无事实和法律依据。
综上,杨某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:
驳回杨某的再审申请。
【律师观点】
 
婚姻法第十七条规定的夫妻法定财产制,采取的是婚后所得共同制,即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,除法律规定属于个人所有外,属于夫妻共同所有。
婚姻法司法解释(二)第十一条规定,婚姻关系存续期间,男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金属于夫妻共同所有。
住房补贴是国家行政机关、事业单位对无住房职工或住房面积未达到规定标准的职工,为解决其住房问题而给予的现金补贴,将单位原有用于建房、购房的资金以住房补贴的形式,分次或一次性地发放给职工,由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。单位和职工按照各自的缴存比例,由单位将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户内,由受委托银行计入职工住房公积金账户,用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房使用。
房改房,也就是已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。
房改房是1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是特定历史时期的政策福利性分房,购买房改房享受一定的优惠福利。房改房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣,所以,购房职工的工龄优惠成为购房职工在购买公有住房时必然会享受的一项福利待遇。
房改房的销售对象有着严格的限制,不是所有人都可以享受房改的优惠政策,享有购买房改房的人只能是承租公房的城镇居民和符合分配住房条件的单位职工职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享受一次。再婚夫妻中的一方在前一个婚姻家庭中已经享受购房优惠的,在本次家庭购房中便不再享有购房资格和购房优惠。
最高人民法院关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号”建议的答复中指出:“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物,关于房改房的出售、产权归属等问题,极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后,才能做出认定。也就是说,此类问题不能一概而论,而是应当具体问题,具体分析。
而《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号认为:“夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后,如果遗产没有分割,应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄,还是配偶一方的个人所得,以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄,所购房屋应视为夫妻共同财产。”但[2000]法民字第4号文已经被于2013年4月8日起施行的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》以“与现行房改政策不一致”为由给废止了。[2000]法民字第4号文中认为的“工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益”的观点便不再适用,应当认定工龄优惠不仅仅只是政策性补贴,更应当是财产或财产权益,在房改房购买过程中享受了工龄优惠时,应当认定对房改房享有相应权益。
《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1999]005号)认为:“按照目前我国城镇住房制度改革的有关政策,按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。本案中,唐民悦按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买。因此,我司认为,该住房应视为唐民悦与其配偶共有财产。”文件精神符合政策规定。
婚姻法司法解释(三)第十二条规定:婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。
确认房改房的权属,除了要考虑出资的因素外,还要考虑购房资格和工龄优惠。房改房的政策福利性质决定了不是任何人都有资格购买房改房,房改房每个家庭只能享受一次意味着房改房购房主体资格的特定性和唯一性,只有具有房改房的购房主体资格,才能参与购买房改房并取得房改房产权。房改房在购买过程中还使用了工龄优惠,所以房改房不能单纯以出资作为判断权属的依据。
 
尽管房改房产权登记在子女名下,但在子女并不具备购房主体资格时,不能认定其对房改房享有真实权利。不动产登记簿权利真实性推定的法律效力,因不动产登记簿权利人不具有房改房的购房主体资格,不具备物权登记的基础关系而不享有不动产物权。
因此,享有购房主体资格,享受工龄优惠是判断房改房权属归属的依据。婚姻关系存续期间,享有购房的主体资格,在购房时享受工龄优惠,按标准价或成本价支付购房款后所取得的房改房属于夫妻双方共同所有。
另据婚姻法司法解释(二)第十九条的规定:由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”因此,即便是本案房屋是由杨某婚前承租,也应认定为夫妻共同财产。
尽管离婚后杨某才取得房屋权属证书,但是房屋属于婚姻关系存续期间所得的财产,离婚的时候尚未取得产权时,双方可以协议房屋由一方居住,取得房屋产权后再行分割。
涉案房屋价格15000元是享受双方工龄优惠后的价格,不是房屋的真实市场价格,离婚协议也并未明确约定杨某支付给刘某7500元是杨某取得房屋产权后给刘某的补偿,且协议明确约定归杨某的是房屋居住权而不是房屋所有权,因此,刘某有权要求分割房屋所有权。
 
 
 
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