房屋易主后租赁合同是否继续有效

【案情】
2013年1月，李佳与房东刘梅签订了房屋租赁合同，刘梅将其所有的一间店铺租赁给李佳经营，每月租金1500元，租赁时间为2013年1月 --2015年1月。合同签订后，李佳按照约定向刘梅支付了租金。10个月后，刘梅由于资金紧缺，决定出售该铺面，张成以15万元将该铺位买下，双方签订了买卖合同，并办理了产权登记手续。张成将铺面买下后，打算自己在该铺面经营水果生意，遂要求李佳限期内搬出，在李佳不同意的情况下，刘成强行将李佳的东西从此铺面搬出。李佳要求继续租用此房屋，遂起诉至法院。

【分歧】

被告刘成认为，铺面是自己的，自己有权处分，何况自己还给了李佳3个月的期限另找房屋，自己已经仁至义尽了。原告李佳则认为，自己签订的合同是真实有效的，根据“买卖不破租赁”的原则，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，自己有权继续使用该铺面直至合同期满。

【评析】

1、刘梅要卖掉铺面，应当先通知李佳。对此，第二百三十条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人……”《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人……”;最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

2、我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”这两条规定说明租赁权具有对抗第三人的效力，不因第三人取得租赁物的所有权而导致租赁合同合同的适用。也就是说，如果承租人李佳不想购买这个铺面，那么李佳在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这个铺面，房屋新的所有权人刘成并没有权利让李佳搬走。

本案中，李佳与房东所签订的租赁合同并未违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。该租赁合同的履行期限是2年，而双方发生纠纷时租赁期限并未届满，张成取得该铺面所有权亦在租赁期间以内，故符合“买卖不破租赁”产生效力的条件。所以，承租人李佳提出要求继续租赁此铺面的要求是合法的，张成无权要求李佳限期搬离，更不能强行搬离李佳的东西。