父母借用未成年子女名义买房规避限购令是否有效？

　　一、基本案情
　　张某林、尹某梅系夫妻关系,于2008年10月4日生一子王某。2007年11月7日与2010年8月16日,张某林、尹某梅已购买了两套商品房,且均办理了房屋所有权证书。2011年2月21日,无锡市人民政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策,其中第五条规定:“……对于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、……,暂停在本市市区向其售房。……对违反规定购房的,不予办理房地产登记。”2011年8月29日,张某林、尹某梅共同至某公司售楼处以王某的名义与某公司签订《商品房买卖合同》、《补充合同》、《购房人中明陈述书》。《商品房买卖合同》约定,王某向某公司购买房屋一套;付款方式为分期付款;合同自双方签订之日起生效。《补充合同》约定,买受人逾期付款超过15日的,出卖人有权解除合同。《购房人申明陈逑书》载明:购房人已全面了解本市住房限购政策,并如实填报拟购住房、家庭成员情况。如有虚假、不实申报等违规行为,本人愿意承担由此产生的“不予受理房屋登记”等一切法律责任及经济责任;家庭成员以户口簿、结婚证记载为准;户主及配偶身份证,户口簿等证件应另附。合同签订之日,张某林支付了30000元购房款。后经某公司向王某发出付款通知要求按约定分期付余款,张某林、尹某梅收到通知后分文未付。2012年4月16日,某公司向王某发出解除合同告知函,要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告王某、张某林、尹某梅同意解除合同,并要求返还已付房款,但不同意支付违约金。
　　二、双方主要案件焦点：
　　1.父母以子女名义购房所签订的合同的相对方是子女还是父母;2.违反限购令的房屋买卖合同是否有效。
　　三、法院裁判要旨
　　江苏省无锡市某区人民法院经审理认为:关于合同相对方是子女还是父母这一问题,本案中合同的相对性应该根据实际购买人以及买卖双方的真实意图来确定,而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定合同相对人。根据庭审情况可以查明在合同订立时,张某林、尹某梅本想自己购买房屋,因限购政策而借用王某的名义签订合同,张某林、尹某梅并无代王某购买房屋的想法,亦非出于购买房屋赠与王某的目的。在合同履行中,王某本人无民事行为能力,亦无财产履行合同,实际由张某林及尹某梅履行了合同的付款义务。根据陈天伦的证人证言与庭审中双方的陈述,合同双方都明知了以上事实,所以尽管张某林、尹某梅在合同上签署了王某的名字,但是根据案件查明的事实,可以确定实际的买受人系张某林、尹某梅,故本案实际的合同相对双方应该是王某父母与某公司。而关于本案商品房买卖合同是否有效,中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购条款非法律、行政法规禁止性规定,并不导致合同的无效。双方在明知有限购政策的情况下依然签订商品房买卖合同,该合同是双方真实意思的表示,购房人交付房款,开发商交付房屋,交易亦可完成,房产证的办理需要待限购政策的变化或取消方可实现,但当事人亦可通过对其自己名下的房产实施处分等行为以使其符合办理房产证的条件,故限购政策不影响合同效力。综上,根据《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条第一款之规定,判决如下:解除双方签订的商品房买卖合同,由张某林、尹某梅向某公司支付违约金。
　　后王某、张某林、尹某梅持原审答辩意见提起上诉。
　　江苏省无锡市中级人民法院经审理认为本案的主要争议焦点为以下。1.合同中的买受人如何认定。2.合同的效力。3.违约金金额。关于争议焦点一,张某林尹某梅原审作出以王某名义购房的陈述时,其与某公司已经围绕争议事实进行了充分的举证、质证,对案情有了全面、准确的了解,相关陈述较为客观、真实,本院予以采信。张某林、尹某梅主张相反的事实但未提供充分的反证,本院不予采信。据此,本院认定王某系名义上的房屋买受人,实际买受人系张某林与尹某梅。
　　关于争议焦点二,违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中关于限购政策,限制的是房屋产权的过户登记,未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效;继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益;况且在限制登记的情形消失后,房屋仍然可以办理过户登记。因此,上诉人张某林、尹某梅关于合同无效的意见于法无据,本院不予支持。该合同又系双方当事人的真实意思表示,应认定为合法有效。另外,《购房人申明陈述书》明确列举了限制对象的范围,且注明家庭成员包括未成年子女,故应视为张某林、尹某梅已明知王某属于限购对象。张某林、尹某梅在明知的情况下仍然签订合同,视为其愿意承担房屋限制登记的不利后果,故其再以此为由抗辩支付房款与事实不符,不应予以支持。关于争议焦点三,本院认为,违约金应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中,张某林、尹某梅拒绝支付房款,构成违约,应承担违约金。违约金兼具补偿性与惩罚性的性质。原审法院综合考虑合同中双方承担违约责任的大小、出卖人的实际损失、买受人相对弱势的地位、双方的过错程度等因素,酌定调低违约金为1250000元,已经对双方的利益进行了平衡,体现了公平原则,自由裁量恰当,本院予以维持。
　　江苏省无锡市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之定,于2013年6月26日作出终审判决：
　　驳回上诉,维持原判。
　　四、律师后语
　　房地产律师靳双权点评：
　　本案情形其实是为规避国家现有政策而出现的一种常见情形,即,父母以为未成年子女购买房屋的方式规避房屋限购令,此情形应当认定合同有效,父母为实际履行合同的相对人。合同相对方应通过真实意图来确定,而不是仅仅依据合同形式上的甲方乙方来确定。对于是否因为限购令而导致合同无效,中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购政策限制的是房屋产权的过户登记,未明确规定违反的后果是房屋买卖合同无效;继续履行合同中的付款、交付房屋等内容亦不损害国家和社会公众利益;况且当事人可以通过处分名下房产等方式促使限制登记的情形消失后,进行房屋过户登记。因此以上限购政策并不能导致合同无效。