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二手房买卖,卖方发出解除通知后合同一定解除吗

发布日期:2018-02-06    作者:房产律师
  一、原告诉称
  原告王某强称: 2016年12月23日,原告王某强通过中介公司与被告董某倩签订了《北京市存量房屋买卖合同》,购买通州区诉争房屋。现被告不配合原告办理过户相关手续。为了保护原告的合法权益,诉至法院,请求1.法院判令原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效;2.被告协助原告办理涉案房屋的产权过户手续,并按照合同约定交付房屋、支付购房款。
  二、被告辩称
  被告董某倩答辩并提出反诉请求:1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年4月6日解除;2.王某强向我方支付违约金人民币82万元。
  由于原告的根本违约行为致使合同无法继续履行,现双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已经解除,我方并不存在任何不配合过户的行为,故不同意原告的诉讼请求。2016年12月23日,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定2016年12月26日,王某强向董某倩支付购房定金60万元。在过户之前,向董某倩支付购房款176万元,在过户之前将购房款61万元存入资金监管账户。剩余房款113万元王某强以贷款方式支付。合同签订后,王某强并未向银行申请贷款,导致本案合同实际上无法履行,无法进行过户,更无法确定过户日期。王某强也以此为由迟迟不向董某倩支付合同约定的购房款。2017年4月4日,董某倩按照合同约定向王某强发出《解除合同通知书》,告知因其的恶意违约,拒绝支付购房款达到15日以上,根据合同约定,本案合同解除。
  三、审理查明
  2016年12月23日,被告董某倩与原告王某强就坐落于通州区诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及附属文件,约定房屋总价款为410万元,王某强应于2016年12月26日向董某倩支付购房定金人民币陆拾万元整,过户之前向董某倩支付购房款人民币壹佰柒拾陆万元整,过户之前将购房款陆拾壹万元整存入资金监管账户,剩余购房款人民币壹佰壹拾叁万元整王某强以贷款方式支付,若王某强因自身原因未获得银行批准的,继续申请其他银行贷款,至贷款批准,期间已发生的及要产生的各项费用由王某强自行负担。自王某强贷款申请获得批准后30日内,甲乙双方共同申请办理该房屋的权属转移登记手续。买受人未按照约定时间付款的,逾期超过15日,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款项。
  2016年12月26日,王某强依约向董某倩支付定金人民币60万元。2017年3月12日董某倩向王某强发送《通知书》,要求:2017年3月16日,双方共同去办理房屋过户,并要求王某强在3月16日前,按照合同约定向董某倩支付购房款。因涉案房屋办理过户手续需要提前预约,且需要办理资金监管、网签等手续,四天时间内无法完成。2017年3月16日,双方就合同后续履行问题进行了协商,但因网签价格事宜协商未果。2017年4月4日,董某倩再次向王某强发送《解除合同通知书》,以王某强逾期付款超过15日为由解除合同。
  四、法院判决
  一、确认原告王某强与被告董某倩就通州区诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效,并继续履行上述合同;
  二、原告王某强给付被告董某倩剩余购房款人民币350万元,于判决生效之日起十五日内执行清;
  三、被告董某倩应于上述款项支付时协助原告王某强办理位于通州区诉争房屋产权转移登记手续;
  四、被告董某倩向原告王某强腾退并交付位于通州区诉争房屋,于判决生效之日起十五日内执行清;
  五、北京房地产律师靳双权点评
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原告王某强与被告董某倩签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应为有效合同,各方应当按照合同约定履行各自的义务。
  本案争议的焦点为是否存在逾期付款导致合同解除及合同能否继续履行的问题。
  首先,房屋买卖合同的履行较为复杂,系一个不断磋商的过程,合同履行过程中,双方应本着诚信原则,以促成合同的履行。本案双方就合同网签、贷款及过户时间约定不明确,直至诉讼前仍就合同履行事宜进行协商,合同仍存在履行的可能。
  其次,法律规定合同履行期限不明确的,一方可以要求随时履行,但应当给予对方必要的准备时间。根据房屋交易习惯,办理网签手续、预约过户时间需要合理的期限,从出卖人发出通知要求过户至解除合同的时间看,出卖人解除合同的行为不符合法律规定和合同约定。
  再次,虽然合同约定部分购房款以贷款方式支付,但双方对实际取得贷款的时间并未作出明确约定,对未能通过贷款支付购房款的情况下如何支付购房款问题亦未作出约定。买受人同意以全款方式购买房屋,同时提供了相应的付款能力证明,并未因此损害出卖人的利益。
  故王某强要求继续履行合同的请求理由正当,应该得到支持。董某倩主张解除合同并要求王某强承担违约责任的反诉请求理由不当,很难得到支持。
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