购买学区房用于投资保值，没有学位可要求违约金吗

　　一、原告诉称
　　原告安某琪称： 2016年8月14日，原告购买黄某秀、王某涛所有的东城区东花市1005号房屋。该房屋为东城区花市小学(直升广渠门中学)的学区房。在《补充协议》中，被告承诺涉诉房屋的学区名额未被使用，若所述不实，以相当于房屋总价款20%向原告支付违约金。同时在过户前，被告将房屋内所有户口迁出。在合同履行至过户环节时，被告多次推诿，后承认被告王某涛、王某欣的户口在涉诉房屋处，学区名额已被王某欣使用，还有6年才能腾出入学名额。被告欺骗原告，使原告支付了学区名额未被使用的价格购买了学区名额刚使用过的房屋。造成原告将来无法使用该学区名额，已构成违约，故提起诉讼要求1.被告腾出已经使用的学区名额，王某欣转学;2.被告支付违约金55万，赔偿损失50万元。
　　二、被告辩称
　　被告黄某秀、王某涛、王某欣辩称：被告并不存在违约行为。在签订合同时，被告如实的向中介公司表述了被告王某欣刚刚入学的情形。合同中的相关约定系中介公司笔误所导致。同时，2016年9月13日，原告取得了批贷函。按照合同约定，应当在同月21日完成过户手续。同月26日，中介公司安排办理过户，但原告未按约定到场。最终双方于2016年10月8日办理了过户手续。原告的行为已构成违约，故被告黄某秀、王某涛提起反诉，要求原告支付违约金105万元。
　　就反诉，安某琪辩称，原告并不存在违约行为。根据合同约定，在办理过户手续前，被告应当将登记在涉诉房屋处的全部户口迁出。中介公司第一次安排的过户时间已经超出合同约定的时间。由于被告未履行上述迁出户口的约定，三方发生争议。2016年9月29日，被告才将户口全部迁出，故中介公司安排同年10月8日办理过户手续。
　　三、审理查明
　　2016年8月14日，原告与被告王某涛签订《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)》，双方约定被告王某涛将东城区东花市1005号房屋出售给原告，成交价格为人民币465万元，家具家电等作价60万。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定双方在批贷后5个工作日内应共同办理房屋所有权转移登记手续。被告王某涛确认，交易房屋在合同签署之时为广渠门中学附属小学的学区房，且交易房屋学区名额未被使用。若被告王某涛承诺的学区情况、学区名额不属实，或逾期迁出户口，致使原告无法实现购买学区房之目的，被告王某涛构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。被告王某涛应以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金。被告王某涛承诺在过户之前把位涉案房屋内的所有户口迁走。同日，原告与被告黄某秀、王某涛及第三人中介公司签订《变更协议书》，将被告王某涛的权利义务全部转让给被告黄某秀。
　　上述合同签订后，原告按约定支付定金20万元。2016年9月13日，贷款机构发出批贷函。同月29日，被告王某涛将涉诉房屋登记的户口迁出，同日，原告将第一笔首付款178万元汇入资金监管账户。同年10月8日，双方办理产权过户手续。另，原告现尚未结婚，亦无子女。被告王某欣系东城区花市小学学生，于2016年9月1日入学。
　　四、法院判决
　　一、驳回原告(反诉被告)安某琪的全部诉讼请求;
　　二、驳回被告(反诉原告)王某涛、黄某秀的全部反诉请求。
　　五、北京房地产律师靳双权点评
　　依法定订立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)》以及原、被告及第三人签订的《补充协议》、《变更协议书》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。
　　现原告起诉主张被告恶意隐瞒涉诉房屋学区名额已被使用的情形，就此问题，被告表示在签订合同时，已将涉诉房屋学区名额已被使用的情形告知原告。第三人中介公司作为此次交易的居间方，表示在订立合同时，被告并未刻意隐瞒涉诉房屋学区名额已被的使用的情况，合同中的相关约定仅系错误点选所造成，而就此事，第三人已向原告承担了赔偿责任。结合上述情况，原告主张被告在签订合同时刻意隐瞒涉诉房屋学区名额使用情况很难被认定。
　　根据相关文件精神，“房子是用来住的，不是用来炒的”。相关行政管理部门亦明确规定房地产广告中不得含有升值投资回报的承诺内容，不得含有能够为住户办理户口、入学等内容。而原告在起诉时称其买此房亦知无法居住，目的是房屋的学区名额。一方面学区房升值快，持有此房作为过渡，方便换成兼顾学区和居住的房屋，也不排除也有可能用此房上学，原告的上述主张与相关文件精神相悖。而原告尚未结婚，亦无子女，即使依原告所主张涉诉房屋学区名额被使用后，6年内无法再次入学的政策，被告王某欣入学对原告子女的入学并不构成影响。同时，中介公司已就此向原告进行了赔偿，基于此，原告的诉讼请求很难被支持。
　　关于被告提起的反诉，合同中约定双方应于批贷函取得后5个工作日内办理过户手续，而在办理过户手续前5日，原告需要支付第一笔首付款。同时，合同中亦约定被告需要在过户前将涉诉房屋处登记的全部户口迁出。批贷函的时间为2016年9月13日，被告迁出户口及原告支付第一笔首付款的时间均为同月29日，2016年10月8日，双方办理了过户手续。虽然办理产权过户手续的时间已超出合同约定的期限，但系由于被告未能及时迁出户口所致，被告关于原告延迟履行合同构成违约的主张不能成立，被告的反诉请求亦很难得到支持。
　　靳双权律师提示您，由于近年来的炒房热以及天价学区房事件层出不穷，相关政策对此类情况的打压及整改力度亦日益加深，请您理智购房，不要听信不实宣传，一旦遭遇无法解决的纠纷，请您通过及时通过正当途径解决，避免权益受损。