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买二手房遇卖方涨价,合同解除后房价上涨怎么办

发布日期:2018-02-06    作者:房产律师
  一、原告诉称
  原告王某季称:我于2016年5月24日与被告就昌平县3015号房屋签订了《北京市存量房买卖合同(经济成交版)》及《补充协议》,房屋成交总价为3200000元,当日支付被告定金5万元。2016年7月7日,即《补充协议》约定交房日的第二天,中介公司告知被告提出须先付300000元才能交房。2016年7月12日,原告备齐300000元后被告提出300000元是装修保证金,不退回也不冲减房款,我表示不能接受。被告于当日再次拒绝交房。2016年8月初,我已备齐全部应付合同房款,联系其办理房屋权属转移登记手续。但被告提出我得承担交房不能的违约金320000元,否则不予办理转移登记手续。经多次沟通,2016年8月25日,被告提出按总价4960000元付款才能过户,后涨价至5505500元无奈之下我于2016年10月25日向被告发送了解除合同通知,并诉至法院,要求1.依法确认王某季与袁某萍签订的《北京市存量房买卖合同(经济成交版)》于2016年10月25日解除;2.袁某萍向王某季返还定金50000元;3.袁某萍向王某季支付640000元的解约违约金;4.袁某萍向王某季赔偿房屋差价损失1665500元。
  二、被告辩称
  被告袁某萍辩称:第一,我未曾在7月6日交房的补充协议上签字,不承担任何责任。我一直认为应当先付款并过户后才能真正交付房屋,付款前的交付是指以租赁的形式交付。并且要先行装修的话,应当给予装修保证金。第二,通话录音不能作为证据使用。录音存在不完整性,且不能代表当事人的真实意思。根据《居间服务合同》,口头承诺不产生任何效力。第三,合同中的重要条款未达成合意。如何时交房、屋内装修及附属物品等问题未能达成合意,合同不成立或不能履行的责任应由原告承担。第四,导致合同不能在合同约定时间完成申请过户手续的责任在原告。第五,因原告原因导致合同不成立、无效和无法履行,其应当承担相应责任。在房屋买卖合同签订后,原告未履行先合同义务,未提供身份证明及告知为他人代签合同,故意隐瞒重要事实。第六,在我方没有根本违约的情况下,原告仍10月25日,以发送信息的方式要求我方与其解除合同,应由其承担合同解除的后果与责任。第七,原告主张的违约金明显过高,即使我方违约,也应只承担与5万元定金相对应的金额。并提出反诉,请求:1.撤销《北京市存量房屋买卖合同》;2.被反诉人承担相应的缔约过失责任。
  原告王某季针对反诉辩称:涉案合同依法成立,合法有效。签订合同时是我爱人及儿子前去签订,签字虽为代签,但有授权,是真实意思。
  三、审理查明
  2016年5月24日,袁某萍与王某季签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定袁某萍将涉案房屋出售给原告,总价为3200000元。王某季于合同签订当日支付定金50000元,在房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元。甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,如需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况,应另行签订书面的补充协议。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的,乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的,应当以书面形式进行。自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5工作日内将已收取的乙方全部付款返还给乙方,并按房屋成交总价的20%支付违约金。
  当日王某季支付袁某萍定金50000元。王某季与中介公司职员程周鹏另签订《补充协议》,约定王某季支付2个月违约金11000元,由中介公司在2016年7月6日腾空房屋内的租户,腾空房屋后该房屋钥匙交付王某季,进行装修。
  庭审中,王某季提供多份电话录音,证明其依合同约定提前备齐购房款,但因袁某萍单方提高价格并拒不办理相应手续导致合同无法继续履行。其中2016年8月25日与中介公司公司人员的录音中,要求王某季支付此房屋购房款4700000,并打到其个人账户后,方能办理过户手续。
  四、法院判决
  一、被告袁某萍返还原告王某季定金50000元,于本判决生效后十日内支付。
  二、被告袁某萍支付原告王某季经济损失1500000元,于本判决生效后十日内支付。
  三、驳回原告王某季的其他诉讼请求。
  四、驳回反诉原告袁某萍的反诉诉讼请求。
  五、北京房地产律师靳双权点评
  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
  本案中,虽然《北京市存量房屋买卖合同》中王某季非本人签字,但通过其提供的《委托书》能够表明购买房屋系其本人真实意思表示,签订合同时,袁某萍亦未对王某季身份提出质疑,应视为其对此的认可,故王某季与袁某萍签订的合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、法规强制性规定,应为合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务,否则即应当承担相应的违约责任。
  依据该合同约定,袁某萍至迟应于房屋所有权转移登记前一天一次性支付3150000元,双方最晚应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续,若因袁某萍原因致使王某季未能在合同签订之日起120日取得房屋所有权证书的,王某季有权单方解除合同。通过王某季提供的电话录音,能够证明其在合同约定的时间内已备齐购房款,并愿意支付给袁某萍。但因袁某萍主观原因导致无法实际履行,故袁某萍的违约行为导致合同目的无法实现,属于根本违约,其应当对此承担违约责任。依照合同约定,袁某萍应退还收取的50000元定金及支付违约金。
  王某季于2016年10月25日发送解除合同短信通知的行为,系其履行合同约定的解除权,故双方签订的合同已于此日解除。
  王某季主张的房屋差价损失系因无法购买此房屋而产生的损失。在袁某萍拒绝履行合同时,该房屋的市场价格较双方签订合同时已有大幅上涨,该上涨幅度已远超合同中约定的违约金。在违约金无法填补损失的情况下,法院有权对王某季主张的差价损失进行酌定。
  袁某萍主张的反诉诉讼请求缺乏法律及事实依据,很难得到支持。
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