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岳父未告知我擅自出售夫妻共有的房产,法院判决有效可以起诉撤销吗

发布日期:2018-02-06    作者:房产律师
一、原告诉称
  易某峰诉称:黄某玲系我妻子,黄某平系黄某玲父亲。1104号房屋登记于黄某玲名下,为易某峰与黄某玲婚后购买的房屋,属夫妻共同财产。2013年1月13日,黄某玲委托黄某平通过中介公司出售上述房屋并与杨某阳签订《北京市存量房屋买卖合同》,黄某玲未在该合同上签字,买卖过程中,易某峰从未授权黄某平处分其享有共有权的房屋。
  2013年,杨某阳向昌平区人民法院提起诉讼,该院(2014)昌民初字第02XXX号民事判决,认定黄某平的行为构成表见代理,合同有效。但是认为双方合同已经解除,驳回杨某阳要求继续履行合同的诉讼请求。2014年,杨某阳向第一中级人民法院提起上诉。该院(2014)一中民终字第06XXX号民事判决,认定黄某平的行为构成表见代理,合同有效,并判决黄某玲继续履行合同。黄某玲并未告知易某峰该诉讼,易某峰亦不知晓该诉讼。涉案房屋为易某峰与黄某玲的共同财产,出售该房屋应由夫妻双方共同决定,黄某玲无权单方处分该房屋。黄某平与杨某阳签订合同时,易某峰并未出具同意处分的书面声明,目前也不同意追认黄某平的代理行为。因此,涉案房产不得转让。遂诉至法院,恳请判令:1.撤销(2014)昌民初字第02XXX号民事判决,撤销(2014)一中民终字第06XXX号民事判决;2.确认黄某平与杨某阳签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;3.判令杨某阳腾退1104号房屋。
  二、被告辩称
  杨某阳辩称:第一,涉案判决是正确的的,不应当被撤销;第二,涉案判决未侵害原告的权益,原告所主张权利的事实和理由并不能成立;第三,原告知道或应当知道杨某阳向昌平区人民法院所提起的诉讼以及该案的上诉审理情况,所以原告的起诉超出了法律规定的期限;第四,杨某阳是善意第三人,当时的购房行为合法有效,约定支付的购房对价是公平合理的,所以应当保护杨某阳的合法权利。
  黄某平辩称:第一,关于购房资金,涉案房屋为黄某玲为了给父母晚年居住所购买,购房款169万,黄某玲出资64万,剩余款项是黄某平及妻出资。购房时约定黄某玲保证要还这笔钱。2、黄某玲曾答应过130万元要还给父母,说明这笔钱是客观存在的。黄某玲于2013年1月在手书承诺书中明确表示同意出售涉案房产,还给父母130万,因此涉案房屋应视为黄某平夫妇与黄某玲的共同产权,与易某峰无关。被告有权处理。
  被告黄某玲经法院依法传唤未到庭参加诉讼。
  三、审理查明
  黄某平系黄某玲的父亲,易某峰与黄某玲系夫妻关系,二人于1991年7月8日登记结婚。1104号房屋于2008年登记于黄某玲名下。
  2013年1月13日,黄某平通过中介公司以黄某玲委托代理人的身份与杨某阳签订《北京市房屋买卖合同》。约定黄某玲将涉案房屋出售给杨某阳,总价款333万元,买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元,于2013年3月15日前支付购房款100万元,于过户当日支付购房款138万元,剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。
  签订房屋买卖合同过程中,黄某平向杨某阳表明其系黄某玲的父亲,并向杨某阳出示涉案房屋的所有权证原件、当事人身份证以及黄某玲委托黄某平办理房屋出售委托协议的委托书,杨某阳对于该委托书是黄某平本人书写一事不知情。合同签订当日,黄某平代黄某玲收取了杨某阳支付的3万元定金,并为杨某阳出具了定金收条。
  因黄某玲及易某峰拒绝履行该房屋买卖合同,黄某平与杨某阳协商一致在2013年9月30日前暂缓履行该合同,暂缓履行期间,杨某阳亦可自行购买其他房屋,如杨某阳购买到其他房屋,该房屋买卖合同解除。暂缓履行期间,黄某平将涉案房屋无偿借给杨某阳居住使用。暂缓履行期间届满后,黄某平未能做通黄某玲及易某峰的工作,二人仍拒绝履行该合同,杨某阳亦未能自行购买到其他房屋。至今仍居住涉案房屋。
  2014年1月20日,杨某阳起诉黄某玲、黄某平要求继续履行房屋买卖合同。该案庭审中,中介人员证明委托书由黄某平当着自己的面亲自书写和签名,但没有告知杨某阳。而且黄某平多次表示黄某玲购买该房屋是给黄某平买的,黄某平有出售房屋的权利。后黄某玲明确表示不同意出售,之后杨某阳也和黄某玲确认过黄某玲和丈夫易某峰均反对出售该房屋。昌平区人民法院经审理作出(2014)昌民初字第02XXX号民事判决书,驳回杨某阳的诉讼请求。
  杨某阳不服一审判决上诉,二审法院认为,黄某平擅自以黄某玲委托代理人名义出售黄某玲名下的房屋,属于没有代理权而以被代理人名义订立合同。因在签订合同过程中,黄某平表明是黄某玲的父亲,并向杨某阳出示了委托书等,而且专业的房地产经纪公司提供了居间服务,杨某阳有理由相信黄某平有代理权,故黄某平的代理行为有效,黄某玲应对黄某平以代理人身份签订的屋买卖合同承担全部责任。因此二审法院判决1.撤销北京市昌平区人民法院(2014)昌民初字第02XXX号民事判决;2.黄某玲与杨某阳继续履行《北京市房屋买卖合同》。该判决尚未执行。
  四、法院判决
  一、撤销北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第06XXX号民事判决;撤销北京市昌平区人民法院(2014)昌民初字第02XXX号民事判决。
  二、驳回原告其他诉讼请求。
  五、北京房地产律师靳双权点评
  《中华人民共和国民事诉讼法》规定,有独立请求权或无独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月,向作出该判决的人民法院提起诉讼。
  本案中,涉案房屋虽登记在黄某玲名下,但易某峰与黄某玲系夫妻关系,房屋购买于婚后,易某峰为房屋共有权人,涉及该房屋案件的处理结果同易某峰有法律上的利害关系,故易某峰应为享有撤销权的第三人。其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉,符合法律规定。
  在杨某阳与黄某玲及黄某平房屋买卖合同纠纷案件中,易某峰是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼,同样是其要求撤销生效判决的条件。庭审中易某峰否认其知道该诉讼,法院也并未通知其参加该诉讼,其他诉讼当事人亦不能证明易某峰对于诉讼是知晓的,故应认定易某峰未参加该诉讼不能归责于其本人。
  易某峰作为房屋的共有权人,黄某平以黄某玲的名义与杨某阳签订《北京市存量房屋买卖合同》前未征得易某峰同意,易某峰对黄某平该行为并未予以追认,且易某峰明确表示不同意出售涉案房屋。杨某阳在交付黄某平定金3万元后,由于黄某玲及易某峰的反对,《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行,买卖合同构成法律上的履行不能。在易某峰未参加诉讼的情况下,(2014)一中民终字第06XXX号民事判决书,判决黄某玲协助杨某阳将涉案房屋的产权过户至杨某阳名下,侵害了易某峰的民事权益,应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销,与之相对应的原一审判决也应同时撤销。
  另外,对于易某峰要求确认黄某平与杨某阳签订的房屋买卖合同无效及杨某阳腾退涉案房屋的请求,因上述诉讼请求并非易某峰提起撤销之诉的权利基础,故本案中无法一并处理,易某峰可另行起诉。
  综上,法院的判决是正确的。
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