判断消防验收是否是房屋交付的条件

　　【关键词】

　　民事　 竣工验收备案　 消防验收　　违约责任　　

　　【裁判要点】

　　判断消防验收是否是房屋交付的条件，应以双方签订的商品房买卖合同为据进行审查。双方在合同中明确约定房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，购房者以未经消防验收为由拒收房屋并追究房地产开发商的违约责任，依据不足，不能成立。

　　 【基本案情】

　　原告（二审被上诉人、申诉人）：桂荣。

　　被告（二审上诉人、被申诉人）：华宇公司

　　一、二审查明，2007年4月28日，桂荣与华宇公司签订《商品房买卖合同》一份，桂荣购买华宇公司开发的“华宇•蓝郡”项目商品房，房款为128639元，约定2009年10月1日前交房，如出卖人未按规定期限交房，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人承担已交付房价款万分之四的违约金。2010年6月29日咸阳市公安消防支队对该房屋进行了验收，同意投入使用。另，华宇公司通知桂荣交纳代收的天然气并网安装费2535元、热源建设费1132元。桂荣认为华宇公司取得该房工程消防验收意见书的时间晚于合同约定的交房日期应承担逾期交房的违约责任，故起诉至法院，要求华宇公司承担逾期交房违约金13944.47元；停止收取“热源建设费”1132元和天然气“并网安装费”2535元。华宇公司答辩称，涉案房屋已于2009年9月21日经法定单位验收合格，达到交付的约定条件，桂荣以未经消防验收拒收房屋，逾期交房的后果是其自己造成的。新消防法已废止了关于消防验收的强制性规定。合同关于交房条件在第八条作了明确约定。合同关于热源建设费和天然气并网安装费的约定不违法，且该费用的收取未形成事实。据此请求驳回桂荣的诉请。

　　陕西省高级人民法院再审时查明，二审对以下事实已查明，但在判决中未予表述不妥，即：涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格后于2009年9月30日在工程质量监督部门备案；华宇公司在合同约定的期限内通知交房，桂荣以未经消防验收为由拒收房屋。

　　【裁判结果】

　　咸阳市秦都区人民法院于2011年12月7日作出（2011）咸秦民初字第00574号民事判决书，判决：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、华宇公司于判决生效后即给付桂荣逾期交房的违约金13944.47元；三、驳回桂荣的其他诉讼请求。宣判后，华宇公司不服提出上诉。咸阳市中级人民法院于2012年9月14日作出（2012）咸民终字第00470号民事判决书，判决：一、维持咸阳市秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第00574号民事判决第一项即本案《商品房买卖合同》合法有效；二、撤销咸阳市秦都区人民法院（2011）咸秦民初字第00574号民事判决第二项；三、驳回桂荣的诉讼请求。桂荣不服上述二审判决，向检察机关申请监督。陕西省人民检察院以涉案商品房依法属于应当进行消防验收的工程，而华宇公司未在约定的交房日期前进行消防验收，构成违约，理应承担违约责任为由，向陕西省高级人民法院提出抗诉。陕西省高级人民法院于2015年3月25日作出（2015）陕民抗字第00009号民事裁定，提审本案，并于2015年6月1号作出（2015）陕民提字第00019号民事判决书，判决：维持咸阳市中级人民法院（2012）咸民终字第00470号民事判决。

　　 【裁判理由】

　　陕西省高级人民法院再审认为，本案争议的焦点是消防验收是否是交付涉案商品房的条件，桂荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。桂荣认为，双方在合同中约定 “该商品房经验收合格”的同时，还约定 “依照国家和地方人民政府的有关规定”交房，消防法等法律及规章亦规定了华宇公司的消防验收义务，因此，消防验收是约定的交房条件。而华宇公司进行消防验收的时间晚于合同约定的交房时间，故应承担迟延交房的违约责任。华宇公司辩称，双方合同没有将消防验收或备案约定为交房条件，涉案房屋已经法定单位验收合格，达到约定的交付条件，桂荣以未经消防验收为由拒收房屋没有依据，其公司不应承担任何责任。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格”。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门2009年9月30日出具工程质量合格、准予备案的意见。华宇公司即在合同约定的期限内通知桂荣接收验收合格的涉案房屋，华宇公司已依约履行了合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件，故桂荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由，要求华宇公司承担迟延交房的违约责任，依据不足，不能成立。

　　【评析】

　　近年来，随着房地产市场的跌宕起伏，商品房买卖合同纠纷案件持续增加，其中因对交房条件认知不同而引起的合同违约责任纠纷不在少数。本案双方争议的焦点为消防验收是否是交付商品房的条件，桂荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。

　　本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是建设部和国家工商总局联合制定的示范文本。该示范文本对商品房交付条件规定了以下几种情形：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白选项（购房者与开发商可以协商填写）。其中验收和综合验收的区别在于，验收一般指单体建筑验收，而综合验收则针对住宅小区群体建筑，除单体建筑合格外，还要求配套的基础设施和公共设施齐备，2004年国务院已将住宅小区综合验收行政审批项目取消。

　　关于“验收合格”如何理解，建设部《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；第三款规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用；第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。依据上述规定内容，工程竣工验收是指建设、勘查、设计、施工、监理单位对已完工工程质量组织的验收。同时，建设单位还必须在法定的时间将建设、勘查、设计、施工、监理单位的验收意见和竣工验收报告等文件，提交工程所在地的工程质量安全监督部门备案。经审查通过、作出准予备案的意见，才是工程竣工验收合格的证明和依据，表明国家建设行政管理部门对工程的质量认可。

　　本案中，桂荣与华宇公司签订的《商品房买卖合同》第八条将房屋的交付条件确定为“该商品房经验收合格“。本案系合同纠纷，合同是创设双方权利义务的法律，只要意思表示真实、一致，不违反法律、行政法规禁止性规定，即对当事人有法律约束力。当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为据进行审查和认定。涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位于2009年9月8日验收合格，工程质量安全监督部门于2009年9月30日出具工程质量合格，准予备案的意见。据此，涉案商品房已符合双方约定的交房条件。华宇公司在合同约定的期限通知交付验收合格的涉案房屋，不构成违约。

　　桂荣认为依照合同约定和《消防法》等的规定，消防验收应是交房的条件之一。因双方《商品房买卖合同》中并未明确约定消防验收为交房条件，桂荣将消防验收作为交房条件显然没有合同依据。关于《消防法》对消防验收的规定能否构成商品房买卖合同应具备的法定交房条件，我们认为，《消防法》第十三条第二款虽规定了对应进行消防验收的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，并明确未经消防验收或经验收不合格，禁止投入使用。但对未经消防验收即投入使用的法律后果，《消防法》第五十八条第一款第（三）项规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者经消防验收不合格，擅自投入使用的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。”由此可见，建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，其法律后果并不必然影响商品房买卖合同。综上，桂荣以未经消防验收为由拒绝接收房屋，依据不足，并据此要求华宇公司承担迟延交房的违约责任不能成立。