二手房买卖合同纠纷中买方无购房资格产生的纷案件

一、基本案情
　　1、原告诉称
　　2013年9月，王某诉称：2013年3月5日，我与田某及中介公司分别签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。三方约定，田某购买我所有的1604号房屋，建筑面积99.18平方米，总房价款为4950000元;田某在合同签订之日起45天内以资金监管的方式一次性向我支付购房款;合同所涉及的税费全部由田某承担，并直接向主管机关缴纳。
　　上述合同签订后，我积极履行合同义务，但田某在合同约定的期限内未将购房款存入指定的监管账户，也未履行购房所应办理的相关手续。后经我多次催促，田某仍然拒绝履行合同义务。截止我起诉为止，田某的违约行为已持续达130余天之久。2013年9月2日，我委托律师事务所向田某发出解除合同告知函，但其拒绝签收。而中介公司在合同签订及履行过程中存在故意隐瞒及欺诈行为，其亦应承担相应责任。现要求法院判令解除我与田某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我与田某、中介公司签订的《补充协议》;田某、中介公司向我支付违约金890000元。
　　2、被告辩称
　　田某辩称：王某所述三方签订合同情况属实。我在签订房屋买卖合同时不具备购房资格，但王某和中介公司对此没有异议，同意与我签订相关合同。签订合同当日，我给付中介公司居间服务费。合同签订后两日，我给付王某定金100000元。在合同履行过程中，王某默认我在签约时具有购房资格。我、中介公司向王某说明，我需将我所有的两套房屋中一套出售后，才能获得购房资格。
　　而且，我与中介公司在签约现场经计算后向王某告知，由于我在出售房屋后才能获得购房资格，此行为可能对房屋产权交割时间产生影响，对此其未提出异议。根据《买卖定金协议书》的约定，中介公司协助我进行购房资格审核，如未能通过购房资格审核，各方免责且协议自动终止。同时，王某应在资格审核结果出具后五个工作日内退还我定金。合同签订后十个工作日内，我的购房资格审核结果就出来了，王某对此并未要求解除合同，应视为其认可我没有购房资格，同意我出售另一套房屋来换取购房资格。对于资金监管问题，因需要办理网签才能建立监管账户，而由于我不具购房资格无法办理网签，所以无法建立监管账户，我不存在违约行为。
　　我的另一套房屋能否出售，是我履约的必备条件。2013年3月31日，北京市颁布关于“国五条”的实施细则，规定“应依法严格按转让所得20%计征”。我要出售的房屋取得产权证不满五年，故属于上述计征的范围。上述规定颁布后，北京市的房地产市场处于观望态度，交易冷淡。我的房屋基于面积小、产权取得未满五年、不唯一等原因，在市场受到冷遇。根据相关司法解释的规定，此情况是我不可预见的，属于情势变更。2013年9月6日，我才以低于市场价的售价与房屋购买人达成出售意向，此后我积极履行，办理了出售房屋的解押手续。
　　2013年9月12日，我与购房人签订房屋买卖合同，同时将此情况告知王某，其也同意延期履行合同。但王某在起诉后，告知系我违约在先，并称其已与第三方达成5500000元成交的购房意向。综上，我认为自己是合同的守约方，并积极推进合同履行，在已具备继续履行的条件下，王某要求解除合同，其行为损害了我的利益，要求法院驳回王某的诉讼请求。
　　中介公司辩称：王某称我公司存在欺诈等行为，没有事实依据，故我公司不同意承担连带责任。对于王某的第一项诉讼请求，如果其与田某自愿解除合同，我公司予以同意，并愿意协助双方。我公司不同意王某的第二项诉讼请求。
　　二、法院查明
　　2013年3月5日，王某作为甲方(出售人)与乙方(购买人)田某及丙方(居间人)中介公司还签订《买卖定金协议书》，约定乙方应自本协议签署时向甲方支付购房定金100000元。该协议书第五条第一款载明，就乙方的购房资格事宜，各方同意：(1)乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料;(2)中介公司协助乙方进行购房资格审核;如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，乙方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条(1)中约定的情形除外。
　　当日，田某给付王某定金100000元。
　　后，田某未向王某支付其余购房款，双方亦未办理房屋买卖过户手续。
　　审理过程中，田某、中介公司均表示签订房屋买卖合同时因田某在本市已有两套住房，根据北京市关于房屋限购政策的规定其不能再购买第三套房屋，故不具有购房资格，中介公司告知买卖双方只要田某出售其另一套房屋后即可具备购房资格。王某则称对田某不具有购房资格的事实并不知晓，在合同签订后在询问中介公司关于付款期限问题时才得知此事，但亦表示在得知该情况后同意继续履行买卖合同。
　　因田某不具有购房资格，无法办理网签，买卖双方亦不能建立资金监管账户。
　　田某名下有坐落在北京市朝阳区及东城区房屋各一处，现其称已将名下东城区房屋出售给他人，并已经履行完毕，现要求继续履行与王某签订的房屋买卖合同。王某认为田某的房屋尚未正式卖出，亦不同意继续履行合同。
　　三、法院判决
　　1、解除王某与田某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某与田某、北京中介房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;
　　2、王某返还田某定金十万元;
　　3、驳回王某的其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师靳双权认为：
　　根据已经查明的事实，田某在与王某签订房屋买卖合同及补充协议时，因其名下已经有两套住房故尚不具备购买王某房屋的资格，而该原因系王某与田某所签房屋买卖合同未能按照约定履行的关键障碍及本案的主要争议。
　　而上述情节王某在签订合同时是否明知的问题各方陈述不一，法院对此做如下考虑：首先，作为居间方的中介公司明确表示王某明知田某于签约当时不具备购房资格;其次，双方签订的《买卖定金协议书》第五条第一款对买方购房资格须经审核，且如不能通过资格审核则各方免责协议自动终止等进行了明确约定，该协议条款虽系中介公司制作，但免责等约定已经着重标记提醒签约当事人，故该约定对合同各方均产生法律效力;最后，王某至少应该在买卖合同签订后即知田某欠缺购房资格一节，但没有证据显示其曾对此提出异议，且双方继续就延期履行问题进行磋商;综上，虽田某关于在签约之前已经明确告知王某其购房资格欠缺一节的陈述意见缺乏证据证实，但法院亦不能当然认定田某对此有隐瞒行为并因此构成违约。
　　另据可以认定的事实，虽田某表示现其已经出售名下其他住房，并已经取得购买王某房屋的资格，但因双方并未就如何继续履行达成一致意见，故王某要求解除合同亦符合法律规定，法院基于双方的履行行为及定金协议的约定，判决解除合同并驳回王某要求扣除定金及主张违约金的诉讼请求是正确的。
　　关于定金的返还问题，虽田某在并未就此提起反诉主张，但考虑其与王某之间的买卖合同及相关协议解除后，必然涉及定金是否返还的问题，从息诉止争、减少当事人诉累考虑，法院对定金返还一并判决处理利于双方纠纷化解。