违约时间较短且违约方积极较少违约影响应降低违约金惩罚

发布日期：2018-02-24 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告王峰诉称：2013年9月6日，由中介公司提供居间服务，我与章雯签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买章雯所有的808号房屋。合同签订后，因章雯就808号房屋与其父存在权属争议，章雯之父提出申请，808号房屋被海淀区人民法院查封，直至2014年12月13日仍处于查封状态，导致合同无法继续履行，章雯的行为构成根本违约。现我起诉，诉讼请求：1、解除双方于2013年9月6日签订的房屋买卖合同及补充协议;2、章雯返还我购房款350万元;3、章雯支付我违约金125.6万元;4、章雯赔偿我居间代理费138160元及保障服务费11840元。
　　二、被告辩称
　　被告章雯答辩并反诉称：不同意王峰的全部诉讼请求。1、808号房屋无法过户的原因是王峰对我方隐瞒了其不具有购房资质的事实，违背诚实信用原则，欺诈我方签订了买卖合同，违背了补充协议的约定。王峰在向我方发出律师函第二天购买了新的房屋。2、808号房屋被查封或限制转让的时间点为房屋买卖合同的签订时间，签订房屋买卖合同时我方的房屋不存在任何查封和限制转让的情形。3、双方签订的房屋买卖合同合法有效，目前具备履行能力，我方主张继续履行合同。鉴于王峰存在恶意违约，现我方提出反诉，反诉请求：1、王峰继续履行房屋买卖合同;2、王峰赔偿我因其不具备购房资质导致未能及时办理网签给我造成的税费损失(指实际交税之日与签订房屋买卖合同当日应缴个人所得税和营业税数额的差价)，暂时估算10万元;3、王峰向我支付违约金，以购房总价款628万元为本金、按照每日万分之五计算，支付期限为2013年9月6日至2014年9月15日及2014年10月15日至实际过户之日止;4、王峰向我赔偿2014年9月1日至2015年4月18日的租金损失63000元，按照9000元/月计算，共计算7个月。
　　王峰针对章雯的反诉辩称：我不同意章雯的全部反诉请求。在合同履行期间，808号房屋办理查封直到合同履行期限届满仍未解决，章雯的行为构成根本违约，我有权解除涉案合同。在合同解除的情况下，我有权另行购买房屋。我没有隐瞒购房资质，签订合同时已经明确口头告知章雯我没有购房资质。我没有给章雯造成经济损失，其损失与我无关。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2013年9月6日，中介公司促成王峰(买受人)与章雯(出卖人)签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称涉案合同)，约定：章雯将808号房屋出售给王峰。交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为人民币陆佰贰拾捌万元整，此价格为甲方净得价，不含税，买受人支付定金10万元。其中第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况……。第六条：出卖人应当在2014年10月15日前将该房屋交付给买受人。第二条：……2、关于购房款的支付：乙方于2014年2月20日前将房款50万元(不包含前期支付全部定金10万元)自行支付甲方;乙方于2014年2月30日前将房款290万元自行支付甲方;乙方于2014年11月14日前将房款276万元以资金监管的方式支付甲方。3、权属转移登记：在2014年11月15日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第四条，违约责任：2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
　　同日，王峰(乙方)、章雯(甲方)与居间方中介公司(丙方)签订定金协议，协议第五条约定：乙方(王峰)保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方(中介公司)提交购房资质审核所需的所有文件或材料;乙方保证其提交的材料真实、合法、有效;如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资质审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还……
　　同日，王峰(乙方)与章雯(甲方)以及中介公司(丙方)三方签订《居间服务合同》，约定乙方承担居间代理费138160元。同时王峰(乙方)与章雯(甲方)以及北京中融信担保有限公司(丙方)签订《房屋交易保障服务合同》，约定乙方支付保障服务费11840元。王峰于2013年12月13日交纳了居间代理费138160元及保障服务费11840元。
　　王峰于签订合同当日向章雯支付了定金10万元，于2014年1月24日向章雯支付了购房款50万元，于2014年3月21日向章雯支付了购房款290万元，上述款项共计350万元，后续未支付购房款。
　　关于王峰的购房资质问题。王峰认可其在签订合同时暂不具备在京购房资质，其需出售名下既有房屋才具备购房资质。王峰及中介公司均主张已于合同签订前将上述情况口头告知章雯。中介公司就该主张未提交证据。章雯则主张其签订合同时并不知晓王峰无购房资质，仅知晓王峰需出售其名下房屋以凑齐购房款。章雯称未对王峰购房资质进行审核。章雯表示其直至2014年10月25日才通过中介公司知晓王峰无购房资质。经查，王峰为北京市户籍，其于2014年8月2日与幺×登记离婚，于2014年8月19日起具备在京购房资质。章雯认可其于2014年8月18日前未提出过办理网签，但表示一直催促中介公司办理过户手续，其就此未提交证据。
　　2014年9月11日，中介公司对808号房屋进行核验，王峰由此得知808号房屋处于司法查封状态。法院于2014年7月16日查封808号房屋，后因各方自愿达成调解，本案纠纷已解决完毕，依法解除对808号房屋的查封。该解封裁定的执行结果显示：移送日期2014年10月19日，2015年1月4日通知北京市海淀区房屋管理局对808号房屋解除查封。
　　王峰主张其已另购其他房屋并已办理完相应过户手续，其已离婚，按照现有政策，其名下在京仅能有一套房屋，故其客观上已无资质再购买808号房屋，且其另购房后已无能力履行本案合同。王峰就此提交了其于2014年11月21日与案外人解某签订的房屋买卖合同、税费缴纳票据、购房款发票及房屋产权证，上述材料中除房产证外均出示原件，王峰对材料中涉及卖方及房屋地址的信息做了遮挡。
　　章雯主张为履行涉案合同提前做交房准备，于2014年9月起腾空808号房屋，故按照月租金9000元的标准主张7个月租金损失，其就此未提交相应证据。
　　四、法院判决：
　　北京市第一中级人民法院经审理判决如下：
　　1、解除王峰与章雯于2013年9月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及王峰、章雯与北京中介房地产经纪有限公司于2013年9月9日签订的《补充协议》;
　　2、章雯于本判决生效后三十日内返还王峰包括定金在内的购房款共计三百五十万元;
　　3、章雯于本判决生效后三十日内赔偿王峰居间代理费十三万八千一百六十元及保障服务费一万一千八百四十元;
　　4、章雯于本判决生效后三十日内向王峰支付违约金十二万元;
　　5、驳回王峰的其他诉讼请求;
　　6、驳回章雯的全部反诉请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　王峰、章雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与中介公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，合法有效。
　　本案中，因章雯与他人就808号房屋权属存在共有纠纷，以致该房屋被法院查封，在合同约定的履行期限届满时，该查封措施仍然存在，无法按期办理房屋所有权转移登记，按照双方约定，该情形下章雯构成根本违约，王峰有权解除涉案合同及《补充协议》，故其要求解除涉案合同及《补充协议》、返还包括定金在内的购房款350万元并赔偿居间代理费、保障服务费的诉讼请求，理由正当、证据充分，应当支持。因涉案合同未能履行的原因在于章雯，且王峰已于履行期限届满后另行购买其他房屋，故对章雯要求继续履行涉案合同的反诉请求，不应支持。
　　关于章雯主张的因王峰不具备购房资质导致未能及时办理网签而造成的税费损失。应当认为，即便章雯签约时不知晓该情况，按照其自述，其于2014年10月15日才通过中介公司知晓该情况，而王峰已于2014年8月16日具备购房资质，即王峰在合同履行期限届满前的合理期限内消除了购房资质的障碍，且章雯在2014年8月16日前未提出过办理网签，故章雯主张的未及时网签导致的税费损失缺乏事实依据，不应支持。
　　关于章雯主张的违约金。王峰的购房资质瑕疵并未实际导致合同因此无法履行，且章雯在签约时知晓王峰需出售既有房屋，当时北京市住房限购政策早已发布，章雯作为出卖人在签约时亦应尽到谨慎之注意义务，故对章雯以此为由主张的2013年9月6日至2014年10月15日的违约金，不应支持。鉴于法院已认定王峰有权解除涉案合同及《补充协议》，故王峰另购其他房屋未构成违约，章雯以此要求王峰支付违约金，不应支持。
　　章雯就其主张的租金损失63000元未提交证据，且涉案合同未能履行的原因在于章雯，其应自行承担该项损失，故对其该项反诉请求，不应支持。
　　关于王峰主张的违约金，违约金数额的确定应区分不同违约形态及违约程度。本案中，王峰主张的违约形态为808号房屋在合同签订后被司法查封。首先，该情形出现于合同签订半年后，并非章雯有意所致，章雯不存在恶意违约，相反，章雯与另案当事人积极协调和解，努力促成房屋解封，主观上追求涉案合同继续履行;其次，章雯在合同期限届满后一周内便取得了法院解封裁定，虽然裁定的执行需要一定时间，但自裁定作出后该房屋过户受限的不确定性已消除。再次，对于王峰主张房屋价格上涨导致其差价损失12万元，其另行购买的房屋与808号房屋的购房款虽存在价差，但导致该差价与多种因素相关，两处房屋并不具有直接的可比性。综上，应当认为双方在合同中约定的违约金数额过分高于王峰的损失，有违公平原则，应当结合合同履行情况、王峰实际损失、本案的违约形态、章雯违约行为的程度及主观过错，依法对违约金数额予以酌减。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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