未经抵押权人同意房屋所有权不能进行过户

发布日期：2018-02-24 作者：靳双权律师

　　一、原告诉称
　　原告付晓诉称：2013年12月7日，原告与被告签订了《北京市存量房买卖合同》，原告将顺义区杨镇地区×区×号楼×室卖掉，依合同约定履行了给付购房款的义务，被告将房屋交付给原告，但被告收到30万元后，至今未办理房产解押手续，致使合同无法继续履行。为保护原告的合法权益，现诉至法院，要求：1.被告继续履行与原告签订的《北京市存量房买卖合同》(审理中，原告变更该项诉讼请求为：确认原被告于2013年12月7日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，不再要求继续履行该《北京市存量房屋买卖合同》);2.被告立即办理涉案房屋的解押手续，与原告共同办理房产过户登记手续。
　　二、被告辩称
　　被告何东辩称：请法院根据实际情况及相关法律规定裁判被告何东在本案中应该承担的权利、义务。
　　第三人候林述称：第三人候林与被告存在真实的借款关系，第三人也将借款实际发给何东，并办理了抵押登记，在第三人不知情的情况下，何东将涉诉房屋卖与原告，第三人认为该房屋买卖合同无效，不同意原告的全部诉讼请求。
　　第三人中国银行述称：第三人中国银行顺义支行于2009年9月13日与被告何东签订了编号2009(22)年XX第XXX号《楼宇按揭担保贷款合同》，中国银行顺义支行作为贷款人依照合同为借款人何东提供人民币34万元贷款，贷款期限240个月(2009年9月27日至2029年9月27日)，按月还款，贷款用于购买涉案房屋，贷款担保方式为借款人何东以该贷款所购房屋提供抵押担保。中国银行顺义支行作为抵押权人，对本案所涉房屋享有优先受偿权。根据民事诉讼法的相关规定，中国银行顺义支行是本案有独立请求权的第三人。何东经多次催找，仍不履行偿还贷款义务，已构成严重违约，中国银行顺义支行请求解除其与何东之前所签上述《楼宇按揭担保借款合同》，但何东应向中国银行顺义支行承担该笔贷款的还本付息义务，直至结清该笔贷款，若不能偿还，中国银行顺义支行有权处分抵押物并优先受偿。鉴于何东贷款所购房屋已涉及诉讼，该房屋已被顺义区人民法院裁定查封，中国银行顺义支行在债权得到顺利实现下，同意依照人民法院所做生效判决，协助法院办理解除房屋抵押登记手续。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：2013年12月7日，经中介公司介绍，原告付晓与被告何东签订了《北京市存量房买卖合同》，合同约定：何东将其所有的涉案房屋卖给付晓，房价总额为150万元;签订合同时付定金5万元。2013年12月7日，双方签订的打印版《补充协议》中手写补充了如下内容：经双方友好协商，达成以下协议，2013年12月11日给何东1000元，付晓承诺2013年12月11日交给何东首付款45万元整，2014年3月29日给何东另一部分收款方70万元，尾款通过银行放贷支付给何东;2013年12月11日，何东交付付晓钥匙，以便付晓装修使用，在此期间出现任何问题由付晓承担。
　　2013年12月6日，付晓给付何东定金5万元。2013年12月11日，原告给付被告首付款45万元;2013年12月22日付30万元。截至庭审结束之日，付晓共计给付何东80万元，尚欠70万元未付。
　　付晓起诉后，何东之母杨爱伦曾到庭，并提交了《答辩状》。《答辩状》中陈述事情经过为：2013年12月7日，付晓、何东签订房屋买卖合同。2014年3月22日，付晓自何东处取走涉诉房屋钥匙。2014年3月23日，付晓给付何东30万元，并签订了补充协议(此时，付晓共计给付何东80万元)。2014年4月29日，杨爱伦将涉诉房屋的水卡、电卡、燃气卡及16把房间钥匙交付付晓。
　　根据手写版《补充协议》，上载内容：“双方约定于2014年3月22日给何东叁拾万元，此款用于还何东房屋贷款，何东本人承诺收到此款20日之内作完所有银行解押手续。剩余肆拾万元(另一部分首付)等房本解除抵押后，拿房本做面签手续时给齐，剩余款等银行放款给何东账户。今付晓收到房主何东房子钥匙一套，用于屋内装修。装修期间，房屋内因装修导致房屋受损和纠纷由付晓一人承担。”
　　何东收到上述30万元后，未偿还房屋贷款，亦未办理房屋解押手续。
　　本案审理过程中，经本院查询，中国银行顺义支行、候林均为涉诉房屋的抵押权人。
　　2014年7月13日，付晓、何东到庭参与调解，双方达成如下协议：“1、原告付晓于调解协议签署之日十五日内在七十万元范围内代被告何东偿还涉诉房屋在房管部门办理过抵押登记的银行贷款及候林处的借款，偿还上述贷款及借款时，被告何东应予以协助，同时直接向被告何东给付偿还后的剩余款项;若贷款及借款总额超过七十万，剩余部分由被告何东于调解协议签署之日十五日内偿还;2、原告付晓给付完上述七十万元后，被告何东应于给付完当日协助原告付晓办理涉诉房屋解押手续;若被告何东未协助原告付晓办理房屋解押手续，以每日七百五十元的数额给付违约金，至解押办理之日止;房屋解押手续办理后二个工作日内，双方共同到房地产过户部门办理房屋过户手续。”何东未履行该协议。
　　因付晓及本院均无法联系到何东及杨爱伦，本院依法追加中国银行顺义支行、候林为本案的第三人。
　　本案审理过程中，本院于2014年11月17日作出(2014)顺民初字第7565-1号民事裁定书，裁定：查封涉案房屋。本院在查封过程中得知，该房屋已在候林申请执行何东一案中被查封。
　　经查一：2009年9月13日，中国银行顺义支行与何东签订了编号2009(22)年XX第XXX号《楼宇按揭担保贷款合同》，合同约定：中国银行顺义支行作为贷款人依照合同为借款人何东提供人民币34万元贷款，贷款期限240个月(2009年9月27日至2029年9月27日)，按月还款，贷款用于购买涉案房屋，贷款担保方式为借款人何东以该贷款所购房屋提供抵押担保。合同签订后，中国银行顺义支行依约发放了该笔贷款。何东办理房屋产权过户手续后，将涉诉房屋抵押给中国银行顺义支行，并于2009年11月21日办理了抵押登记，中国银行顺义支行依法取得了他项权利证书(证书编号：X京房他证顺字第109239号)。截止2014年11月24日，何东拖欠中国银行顺义支行贷款本金255514.66元，逾期三期未还款，三期贷款利息1943.21元、罚息24.86元，共计拖欠257482.73元。
　　另查二：2013年8月18日，何东与候林在中华人民共和国北京市方正公证处(以下简称：方正公证处)见证下签订《抵押借款合同》，方正公证处为双方出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
　　何东与候林《抵押借款合同》约定：出借人候林向借款人何东借款70万元，用于资金周转。债务履行期限为实际转账之日起三个月。何东向候林提供房产抵押，房屋座落为涉案。如何东未按合同约定的还款期限向候林归还借款及利息，每延期一天，何东须向候林支付其剩余借款本金的万分之五作为滞纳金。
　　2014年8月17日，方正公证处为候林出具2014京方正执行证字第XX号《执行证书》，其中载明执行标的为：本金70万元人民币;利息自2013年8月19日至2013年11月18日，按照银行同期贷款利率四倍计算;滞纳金自2013年11月19日至执行完毕之日止，按照每日支付剩余借款本金的万分之五计算;实现债权所产生的其他相关费用。
　　2014年8月29日，本院就申请人候林与被申请人何东公证债权文书一案立执行案，案号为(2014)年顺执字第XXXX号。
　　该案执行过程中，本院执行庭于2014年9月8日向北京市住房和城乡建设委员会送达裁定书，裁定查封何东名下位于涉案房屋，查封期限为二年，时间为2014年9月8日至2017年9月7日。
　　候林申请执行何东一案仍在执行中。
　　四、法院判决
　　北京市顺义区人民法院经审理判决如下：
　　1、原告付晓与被告何东所签《北京市存量房买卖合同》合法有效;
　　2、驳回原告付晓的其他诉讼请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　本律师认为, 房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。本案中，付晓与何东签订《房屋买卖合同》，虽未征得抵押权人中国银行顺义支行、候林同意，但该合同系付晓、何东的真实意思，故合同应属有效。
　　物权优先债权，第三人中国银行顺义支行、候林均系涉诉房屋的抵押权人，该二人的权利优先于付晓所享有的债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，付晓不同意清偿何东的全部债务以消灭抵押权，故现有情况下，付晓无权要求办理解押手续及房屋过户手续。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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