开发商是否拥有小区地下停车位所有权？

发布日期：2018-02-27 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　基本案情：
　　2012年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑州xx街xx号x幢2单元10层xx号房屋一套(房屋位置为xx街南、长椿路东，土地使用权编号为GX1-xxx-43×);其中该合同附件二第一条、第四条规定：套内建筑面积73.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.98平方米，参与分摊的公共部位与公用房屋为楼梯间、电梯间、门厅、走道等，分摊方式为按比例分摊。按规划配件的停车位37439.87平方米，其中地面3341.25平方米，地下一层34098.62平方米，其地下车位产权属于被告所有，被告采取出售或出租方式向小区业主提供。2014年7月4日，被告将该合同约定的房屋交付原告使用。
　　2014年9月19日，原、被告签订了《XXXX车位专有使用权协议书》，约定：1.本协议停车位是指XXXX地下停车位，车位号为D-31×，停车位专有使用权费用总额为112000元，原告付款后，即对该车位享有独占的、排他的使用权，被告不再拥有使用权;2.被告在收到该车位专有使用权费用之后，原告办理完毕交房手续的同时，将该车位交付原告专有使用，使用年限和原告所购买XXXX房屋使用年限等同。3.由于政府有关部门行政行为或相关法律、法规、规章变更，致使本协议无效或终止，原、被告双方均不承担法律责任。被告按本协议未履行的停车位专有使用权年限与本协议约定的停车位专有使用权年限的比例退还原告已支付的停车位专有使用权费用(不计利息)，同时，原告丧失对该车位的专有使用权利。2014年9月19日，原告向被告支付了首付款23000元，2014年11月24日，原告通过银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余车位款89000元，被告于2014年12月21日向原告开具了销售不动产统一发票。2014年11月14日至2015年6月14日，原告支出分期付款手续费2990.4元。
　　2015年7月10日，原告以被告未按照约定期限交付车位，导致合同目的不能实现为由要求解除《升XXXX车位专有使用权协议书》，并要求被告返还车位款112000元。2015年9月25日，原告所在小区的物业服务中心向原告发出《关于升XXXXD区地下车位交付的通知》，该通知显示：根据被告通知，定于2015年10月1日对升XXXXD区地下车库进行交付。原告以双方对车位存在争议为由，未与被告办理D-31×车位的交接手续，遂引起本案纠纷。
　　案件焦点：
　　被告是否对《升XXXX车位专有使用权协议书》中约定的车位享有处分收益的权利;2.若被告对《升XXXX车位专有使用权协议书》约定车位享有处分、收益的权利，被告逾期一年交付车位是否构成根本性违约，原告请求解除合同能否予以支持。
　　律师点评：
　　专业房地产律师靳双权认为：被告取得的xx街南、长椿路东，编号为GX1-xxx-43×地块的土地使用权不包括对该地块地下空间的开发利用，因此，被告无法取得升XXXX地下车位的所有权证。虽然被告未取得地下车位的所有权证，但地下车位系被告投资建设，且地下车位面积未计入原告所购商品房的公摊建筑面积。被告基于出资建设行为能够取得地下车位的处分、收益权。
　　被告存在逾期交付车位的违约行为，但该违约行为并未导致原告合同目的不能实现，现原告所购车位已经具备交付条件，原告请求解除合同无法律依据。对原告请求解除原、被告2014年9月19日签订的《升XXXX车位专有使用权协议书》，并返还车位款11200元及手续费2990.4元的诉讼请求，不予支持。原告可另行向被告主张违约责任。
　　律师建议：
　　根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”这一概念的提出使得土地使用权出让也具有了空间体系的划分，即国有土地出让时可以分别在地上、地表和地下设立土地使用权。在实践中，政府出让地上、地表土地使用权的相关法规、政策已经成熟，而设立地下土地使用权的法规、政策尚未发展完备，这与日益拓展的城市地下空间资源利用现状不能相互匹配。2008年9月1日《深圳市地下空间开发利用暂行办法》是全国首部规范地下开发利用的地方性行政规章，之后，越来越多的城市开始制定地下空间管理政策，2010年12月21日郑州市人民政府出台了《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》规定，依照本办法取得地下空间权的使用者，其地下构筑物产权归投资者所有。本案中，被告取得的国有土地使用权并未包括地下空间的开发、利用，故被告不能取得其投资兴建的、人防设施之外的地下车位的所有权，其只能以出让使用权的形式与原告签订车位专用使用权协议书，这种协议普遍存在于业主从开发商处购买地下车位的实践过程中，不利于保障广大业主的物权，更会因产权不明晰产生系列的法律纠纷。因此，郑州市在制定地下空间开发利用相关规章、政策时，应适当考虑对小区地下车位所有权予以明晰，在符合条件的情况下，为从事商品房建设的开发商取得地下车位所有权提供法律依据和保障。

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