未办理房屋登记手续的不影响房屋买卖合同的效力

发布日期：2018-02-28 作者：靳双权律师

　　? (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　原告王某源、梁某诉称：北京市怀柔区×号楼×单元×号房屋(涉案房屋)系王某源单位公有住房。1999年，王某源以成本价购买了该房屋，但因该房屋系单位自建房，故无法办理产权证。2004年5月29日，张某淋、赵某勇因工作地点调到怀柔，即找到王某源要求购买该房屋，王某源告知该房屋无产权证，张某淋、赵某勇表示可以接受，于是双方签订了房屋买卖协议书，约定王某源、梁某将该房屋以7万元的价格卖给张某淋、赵某勇。后王某源得知，该房屋系单位的福利分房，每个职工家庭只能享受一次，且因无法办理产权证，单位不允许交易流转，故王某源、梁某一直要求解除房屋买卖协议，收回房屋，但张某淋、赵某勇不同意，拒绝交回。现王某源、梁某诉至法院要求：1.依法解除双方于2004年5月29日签订的买卖房屋协议书;2.张某淋、赵某勇返还王某源、梁某涉案房屋;3.案件受理费由张某淋、赵某勇承担。
　　二、被告辩称
　　被告张某淋、赵某勇辩称：不同意王某源、梁某的诉讼请求。第一，未办理房屋过户登记手续不影响房屋买卖合同效力，双方签订的房屋买卖合同依法成立，真实有效，对双方具有法律约束力。王某源、梁某对诉争房屋享有100%产权，属个人完全产权。王某源、梁某对房屋享有处分权，可上市交易。第二，王某源、梁某未按房屋买卖合同约定履行合同，违反了合同中“双方签字后不得反悔”的约定，且属于不道德的行为，违反了合同法的诚实信用原则。王某源、梁某交付房屋，张某淋、赵某勇居住使用11年，双方均履行了各自的合同义务，王某源、梁某要求解除合同于法无据。
　　三、审理查明
　　经法院审理查明：王某源系XXX职工，张某淋系AAA职工。王某源、梁某于1993年9月19日登记结婚，张某淋、赵某勇于1996年4月10日登记结婚。1999年10月22日，王某源按成本价800元/平方米的标准，实际支付购房款26876.13元从XXX处购得涉案房屋1套，房屋建筑面积67.08平方米，使用面积54.29平方米。上述房建段房产管理所为王某源出具《XXX公有住宅出售证》，载明房主占产权100%比例。2004年5月29日，王某源与张某淋签订《买卖房屋协议书》1份，约定王某源将建筑面积67.08平方米的涉案房屋1套及阳台自盖1间，以7万元价格卖给张某淋。次日，张某淋给付王某源购房款7万元。之后，王某源将出售证及其一切房屋手续、票证、房屋钥匙交付给张某淋，张某淋、赵某勇在该房屋内居住至今。庭审中，王某源提交KKK出具的证明1份，证明涉案房屋系KKK自建房，无法办理产权证，不能上市交易。该房屋所有权归单位，由单位统一调配。张某淋、赵某勇对此真实性、关联性和证明目的均不认可，称KKK非系房屋管理部门，无权出具房屋权属证明，且该证明上KKK负责人签字。另查，该房屋至今未办理房屋产权证。因双方各持己见，故未能调解。
　　四、法院判决
　　北京市怀柔区人民法院经审理判决如下：
　　驳回王某源、梁某的诉讼请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　本律师认为，本案涉诉房屋属于单位集资合作建房，根据《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)第三十五条规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。《办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。根据相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。本案中，双方签订房屋买卖合同时虽未满5年，但法庭辩论终结前合同已满11年，可以上市交易。同时，民事活动应当遵循诚实信用原则，王某源与张某淋是在双方协商基础上本着双方自愿的原则签订的房屋买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示;该房屋虽未办理权属登记，但并不影响房屋买卖合同的效力，双方于2004年5月29日签订的买卖房屋协议书合法有效。故对王某源提供的KKK的证明中关于该房无法办理产权证导致不能上市交易的意见不应采信。本案中双方争议的焦点在于房屋买卖合同是否符合解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，房屋买卖合同签订后，双方均已履行合同的主要义务，均未出现根本违约行为。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，亦不影响合同之债的实现。故王某源、梁某无权要求解除双方签订的房屋买卖合同。
　　综上所述，法院的判决是正确的。

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