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房屋买卖合同无效案例

发布日期:2018-03-03    作者:王白云律师
北京市第三中级人民法院 民事判决书 (2017)京03民终8291号 上诉人(原审原告):李X1,女,1959年11月29日出生,住北京市密云区。 委托诉讼代理人:王白云,北京市易行律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):李X2,男,1958年10月19日出生,住北京市密云区。 被上诉人(原审被告):李X3,男,1982年3月22日出生,住北京市密云区。 被上诉人(原审被告):李X4,女,1985年1月25日出生,住北京市密云区。 委托诉讼代理人:杨X,北京兆盈律师事务所律师。 上诉人李X1因与被上诉人李X2、李X3、李X4确认合同无效纠纷一案,不服北京市密云区人民法院(2017)京0118民初4391号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人李X1的委托诉讼代理人王白云,被上诉人李X2、李X3及被上诉人李X4的委托诉讼代理人杨X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李X1上诉请求:1.撤销(2017)京0118民初4391号民事判决;2.依法改判确认李X2与李X3、李X4于2011年3月17日签订的房屋买卖合同无效或发回重审;3.本案一审、二审诉讼费由李X2、李X3、李X4承担。事实和理由:一、虽然李X2与李X3、李X4之间签订了房屋买卖合同,但是双方均没有买卖房屋的真实意思表示。1.李X2为了孙子上学将涉案房屋通过买卖的形式转移到李X3与李X4名下。2.涉案房屋转移到李X3、李X4名下后,仍由李X1控制并继续出租、收取租金。3.李X2没有按房屋买卖合同的约定收取房款,李X3、李X4也未支付房款。4.李X4在一审中也认可是为了孩子上学才通过买卖形式取得涉案房屋。这是单纯的过户行为,没有房屋买卖的真实意思,是以房屋买卖的合法形式实现非法转移房屋所有权的目的。二、李X4、李X3通过签订房屋买卖合同的方式取得涉案房屋违背了我国物权法的规定,不构成善意取得。1.签订涉案房屋买卖合同恶意侵害了李X1的合法权益,违反了我国物权法第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”李X3、李X4明知涉案房屋是李X2和李X1的共同财产,在没有取得李X1同意的情况下,李X2对涉案房屋无权单独签订房屋买卖合同。2.涉案房屋61.5平方米,售价6万元远低于当时的市场价格,严重侵害了李X1的合法权益。3.李X3、李X4取得涉案房屋违反了物权法第106条的规定,不构成善意取得。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,适用法律不当。李X1不是房屋买卖合同的当事人,而是被侵害房屋所有权或者处分权的利害关系人,故不能适用上述买卖合同司法解释第三条的相关规定。四、涉案房屋通过买卖形式转移到李X3、李X4名下,严重违反了我国合同法第五十一条、第五十二条第(三)、(五)项的规定。 李X2辩称,同意李X1的上诉请求,涉案房屋没有买卖合同关系,李X2没有收到购房款。 李X3辩称,同意李X1的上诉请求和理由。 李X4辩称,不同意李X1的上诉请求和理由。本案诉争房屋是李X3和李X4在婚姻关系存续期间从李X3的父母手中购买,本案的起因是李X4与李X3婚姻关系无法维系,李X4曾于2016年12月19日向北京市密云区人民法院起诉请求与李X3离婚,李X1为了使其所谓的财产不被李X4分配才引起的本案诉讼。李X4认为双方的买卖协议是真实的,也不存在法定无效事由,并且李X4也支付了相应的房款,办理了房屋权属登记,房屋买卖行为符合法律规定,合法有效。作为李X4的婆婆,李X1对本案的房屋买卖事实当时是知情的,并且是经过了家庭成员共同协商,最终才达成的房屋买卖协议。一审法院认定事实清楚,适用法律正确。因此,请求法院驳回李X1的上诉请求,维持原判。 李X1向一审法院起诉请求:1.确认李X2与李X3、李X4于2011年3月17日签订的房屋买卖合同无效;2.诉讼费由李X2、李X3、李X4负担。 一审法院认定事实:李X1与李X2于1981年1月10日登记结婚。1982年3月22日生育一子李X3。1999年2月4日,李X2与北京市×局签订职工购房协议。协议约定:李X2购买北京市密云区×小区×号楼×号房屋一套,面积为61.5㎡,房价款为19 369.23元。2003年1月3日李X2取得房本(原房产证号:京房权证字第XXXX号),房屋登记所有权人李X2。 2007年3月16日,李X3与李X4结婚。 2011年3月17日,李X2与李X3、李X4签订房屋买卖合同,李X2将北京市密云区×小区×号楼×号房屋(以下简称×号房屋)以6万元的价格卖给李X3、李X4,并办理了房屋权属转移登记手续(房产证号:X京房权证密字第XXXX)。但办理房屋权属转移登记手续时,李X1、李X2、李X3、李X4均未在此房内居住。 2016年12月19日,李X4起诉李X3离婚,2017年2月23日,北京市密云区人民法院判决驳回李X4的诉讼请求。 2017年5月4日,李X1提起诉讼,要求确认李X2与李X3、李X4于2011年3月17日签订的房屋买卖合同无效。现各方当事人均未在涉案的房屋内居住且涉案房屋已出租。 一审审理期间,各方对于是否给付购房款事项,陈述不一。 一审法院认为,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。李X2于2011年3月17日,将登记在自己名下的×号房屋以6万元的价格转让给其子李X3及儿媳李X4,双方签订合同后办理了房屋权属变更登记手续。李X2与李X3、李X4订立房屋买卖合同,合同双方均具有完全行为能力,且合同双方均认可订立合同系其真实意思表示,合同内容亦不违反法律或社会公共利益,合同合法有效。虽然签订合同时未有李X2之妻李X1同意出售房屋的书面承诺材料,但买卖双方已办理房屋过户手续多年,且李X1、李X2、李X3、李X4又系亲属关系,李X1称对李X2转让房屋一事不知情,有悖常理。现其以对房屋转让一事不知情为由,主张李X2与李X3、李X4签订的房屋买卖合同无效,不符合现行法律规定,该院不予支持。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:驳回李X1的诉讼请求。 本院二审期间,李X1围绕上诉请求依法提交了如下证据:证据1. 密云区2016年幼升小一年级新生入学划片方案网页打印件、李某的学生卡、学龄人口信息采集表、出生证明、李某的户口本,证明涉案房屋过户到李X4和李X3名下是为了李X4与李X3的孩子李某能够就近进入密云县第二小学上学;证据2. 2013年至2014年、2015年至2016年的供暖费票据,证明涉案房屋的供暖费系李X2缴纳;证据3.李X1在2017年4月15日交纳水费的票据;证据4.两份房屋租赁合同及收条,一份是李X1与贾某签订的租期为2014年7月1日至2016年6月30日的房屋租赁合同及收条,另一份是李X1与田海洋签订的租期为2016年7月10日至2017年6月10日的个人租房合同及收条,证明涉案房屋一直由李X1控制,房屋买卖合同是虚假的意思表示,只是为了孩子上学。证据5. 证人贾某的证人证言,证明涉案房屋一直由李X1出租。 本院组织当事人进行了证据交换和质证,李X2、李X3、李X4针对李X1提交的证据发表如下质证意见:李X2、李X3均认可上述证据的真实性和证明目的。李X4对证据1的真实性认可,对证明目的不认可;对证据2的真实性认可,但认为只能证明是李X2代缴的,与本案的房屋所有权无关;证据3是在李X4第一次起诉离婚之后发生的,与本案无关;证据4是伪造的,不具有真实性,对两份租赁合同及相应收条的真实性均不认可,认为房屋租赁是需要到相应部门登记并交纳税费,故不予认可;对证据5真实性不认可,通过对证人的询问,证人对租房的情况记忆十分清晰,不符合常理,收款条一式两份亦违背常理,证人可能存在作伪证的嫌疑,所书写的几份收条及指纹,可能是出自同一天或同一支笔或同一个印泥。 对当事人二审争议的证据,本院认定如下:对于李X1提交的证据1、2,因李X2、李X3及李X4均认可其真实性,故本院对其真实性予以确认。对于李X1提交的证据3,李X1提供了原件,本院对其真实性予以确认。对于李X1提交的证据4、5,对其真实性和证明目的,本院将结合本案其他证据予以综合判定。 本院二审期间依法补充查明以下事实: 关于涉案《存量房屋买卖合同》。2011年3月17日,李X2作为出卖人与买受人李X3、买受人共有人李X4签订《存量房屋买卖合同》,约定:第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易……;第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币60 000元,定金人民币×元(小写)……支付日期为:×。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的,具体约定见附件一。(二)具体付款方式及期限的约定见附件四。(三)关于贷款的约定 买受人不申办抵押贷款……。庭审中,李X2、李X3和李X4均认可,《存量房屋买卖合同》无附件。2011年3月17日,涉案房屋过户登记至李X3、李X4二人名下,房屋所有权证上载明为共同共有,李X4称现李X3、李X4各持有一份涉案房屋产权证。二审中,李X4称:双方口头商定的房屋价款为10万元,合同约定的价款为6万元是为了避税,但是当时钱在李X3的账户里,李X4听李X3说19万元全部用于给其父母久润东区的房子装修,故李X4认为该19万元是涉案房屋的价款。李X2和李X3不认可李X4的上述陈述,均称未支付涉案房屋房款,李X2其他房屋的装修款系自行支付。李X4未向本院提交支付涉案房屋房款的证据。 关于使用涉案房屋入学情况。李X3、李X4之子李某于2010年2月5日出生,李X3、李X4与李某的户口均登记在涉案房屋。李某使用该学区房指标于2016年9月入学。 关于涉案房屋过户后的使用情况。涉案房屋过户至李X3、李X4名下后,李X1称其控制房屋并进行出租。根据李X1在二审提交的证据,2013年至2014年、2015年至2016年的供暖费收据的抬头均写明“支票号:李小明”,2017年4月15日的水费收据载明名称“李X1”,贾某的证言与其签订的书面租赁合同内容基本一致。李X4认可涉案房屋过户后一直出租,其没有收取过涉案房屋的租金。 另,李X4向北京市密云区人民法院提起的离婚纠纷一案中[案号:(2017)京0118民初1530号],李X4的诉讼请求未提及要求分割涉案房屋。 对一审法院查明的其他事实,本院予以确认。 本院认为,《中华人民共和国民法通则》(2009年修正)第五十五条规定:民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。因此,行为人意思表示真实是民事法律行为的基本条件。本案中,李X2与李X3、李X4于2011年3月17日签订《存量房屋买卖合同》,依照常理,各方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但是,结合已经查明的事实,各方当事人之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处,具体如下:第一,从签订《存量房屋买卖合同》的目的来看,李X2系李X3之父,李X2与李X3、李X4均认可签订《存量房屋买卖合同》系为了李X3与李X4之子李某上学,且李某使用涉案房屋的学区房指标已于2016年9月入学,对此李X1亦知晓。第二,从《存量房屋买卖合同》的内容来看,该合同仅约定了成交价格6万元,未约定定金、付款方式、付款期限、交房时间、违约责任等重要条款,且约定的成交价格显著低于当时房屋的市场价格,各方亦认可该价格系为避税。第三,从《存量房屋买卖合同》的履行来看,该合同签订当日,在李X3和李X4未支付购房款的情况下,李X2就把涉案房屋过户至李X3和李X4名下,此举与房屋买卖的交易习惯不符。且在此之后,李X1和李X2未向李X3和李X4主张过购房款,李X3认可未支付购房款,李X4亦未提供证据证明其和李X3已付购房款。李X4虽主张李X3为其父母支付装修款应视为购房款,但是李X2、李X3均予以否认,李X4亦未对此提供证据予以证明,故本院对其该项主张不予采信。第四,从涉案房屋过户后的使用情况来看,根据李X1提交的证据,涉案房屋以李X1的名义出租并收取租金,李X2仍继续交纳供暖费,李X1也曾交纳过水费,李X4未收取过租金。综合上述情况,李X2与李X3、李X4之间不具有出卖房屋的真实意思表示,亦不存在真实的房屋买卖合同关系并就此履行相应义务,而是通过签订《存量房屋买卖合同》的形式实现李某利用涉案房屋入学指标上学的目的。因此,李X2与李X3、李X4签订《存量房屋买卖合同》的行为并非其真实意思表示,当事人之间的真实自由之意愿并非在于买卖,应属无效民事行为。 综上所述,李X1关于确认李X2与李X3、李X4于2011年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效的上诉请求,于法有据,本院予以支持。因李X1二审提交新证据,致使一审判决遗漏部分事实,且一审判决适用法律错误,本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》(2009年修正)第五十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下: 一、撤销北京市密云区人民法院(2017)京0118民初4391号民事判决; 二、确认李X2与李X3、李X4于2011年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效。 一审案件受理费650元,由李X2、李X3、李X4负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。 二审案件受理费1300元,由李X2、李X3、李X4负担(于本判决生效之日起七日内交纳)。 本判决为终审判决。 审 判 长 巴晶焱 审 判 员 曾 彦 代 理 审 判 员 楚 静 二○一七年九月六日 法 官 助 理 田子阳 法 官 助 理 石艳明 书 记 员 陈 振
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