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房地产中介服务机构对未尽审查义务造成的买房人经济损失是否承担赔偿责任

发布日期:2018-03-09    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  基本案情:
  原告:李某
  被告:祝某、杜某
  A房屋置业公司经工商行政管理部门核准经营房屋置换、租赁信息咨询、中介等服务,祝某系该公司经理,杜某系该公司员工。
  2002年7月,关某从A房屋置业公司得知李某欲求购本市C小区住房,即对杜某谎称其舅舅有本市C小区5幢304室的住房要出售。A置业未向关某审查该房屋产权的真实情况,便由杜某向李某发布了中介信息。在李某询问房屋的有关情况时,祝某、杜某均承诺过户无问题等,并由杜某和关某带领李某去看涉案房屋。2002年7月29日,祝某执笔书写了“房地产转让中介合同”, 合同中约定房价为人民币26万元,定金6万元,关某以自己名义、杜某作为A屋置业公司的代表与李某签订了合同,A房屋置业公司亦加盖了公章。合同签订后,关某于2002年7月31日收取了李某的定金人民币6万元整,A房屋置业公司于当日收取了中介费1500元。事后,关某分给杜某人民币1万元。
  同签订后,关某迟迟不交房,李某多次向A置业追问,服务社仍称房屋买卖没有问题。12月9日关某离家逃跑,13日杜某将其分得的1万元退给了李某,服务社也退回1000元中介费。14日李某向公安机关报告,后法院审理查明甲市C小区5幢304室的所有权人为吴某,关某犯有合同诈骗罪,法院判令关某将5万元退还李某。判决生效后,关某无力归还。
  李某认为,A房屋置业公司在售房过程中,故意介绍虚假房源,以达到私分购房款和谋取中介费的目的。因A置业未查看关某所要出售房屋的产权证,造成了李某的损失,对此A房屋置业公司负有责任,遂向法院起诉要求A置业、杜某赔偿其经济损失5万元,并退还尚未返还的中介费500元。
  祝某辩称:A房屋置业公司仅提供中介服务,而不是房屋买卖合同的当事人,现合同未能履行,应以卖方为被告。李某的5万元损失是由关某的犯罪行为造成的,应由关某承担相应的责任,与其无关。
  杜某辩称:其是A房屋置业公司的雇员,李某依据合同起诉中介的成员没有法律依据。
  法院查明:
  法院审理认为,A房屋置业公司在从事居间活动中存在以下过错:(1)对关某提供的涉案房源,未履行相应的审查义务,为关某的诈骗提供了一定得便利和条件;(2)将虚假房源信息向李某发布,在未了解涉案房屋产权情况下,搪塞李某,并向李某允诺房产过户,却在合同约定的交房及过户期限内,未能履行相应的居间义务。虽然刑事上已判决由关某退还财产,但因关某无力发还,李某的损失未能弥补。现李某以合同纠纷提起诉讼,以A置业居间存在过错而诉请民事赔偿,与前刑事案件的处理结果并不重复。在关某无力还款的情况下,由A置业承担居间违约的民事责任有事实依据和法律依据。
  据此,法院判决祝某在判决生效之日起5日内一次性退还李某人民币500元整,赔偿李某经济损失人民币5万元整。
  律师点评:
  本案争议的焦点问题是:房地产中介服务机构对未尽审查义务造成的买房人经济损失是否承担赔偿责任。现依据《合同法》、《城市房地产中介服务管理规定》等相关法律法规对房屋买卖居间活动中,中介服务机构承担的义务及未尽义务的法律责任进行分析。
  1.房屋买卖居间活动中,中介服务机构承担的义务
  房地产中介服务,包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经济等活动,其中房地产中介服务机构为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动,属于房地产经纪。根据《合同法》第424条的规定,其与委托人之间的合同性质为居间合同。
  作为房地产中介法律关系最重要的主体,房地产中介服务机构连接着买卖双方,其提供服务的质量,影响着双方的利益,因此,法律在规范其行为时为其设定了更多的义务。
  根据《合同法》425条第1款的规定,房地产中介服务机构作为居间人,应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。同时,我国《城市房地产中介服务管理规定》第14条规定,房地产中介服务机构必须履行下列义务:(1)遵守有关的法律、法规和政策;(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则;(3)按照核准的业务范围从事经营活动;(4)按规定标准收取费用;(5)依法交纳税费;(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
  对上述规定进行归纳综合,并借鉴理论界的研究,我们认为房地产中介服务机构在房屋买卖居间活动中,应承担以下义务:
  (1)如实报告义务
  所谓如实报告是指房地产中介服务机构应就其所知的有关订立合同的事项不加隐瞒地告知委托人,包括相对人的订约能力、资信情况以及标的房屋的相关情况等。委托人之所以与房屋中介服务机构订立合同,往往都是因为自身信息不够灵通而想借助中介机构找到合适的交易相对人,且委托人一般都是基于对中介机构提供信息的信赖而与相对人进行磋商甚至达成合同。可见,房屋买卖居间合同存在的意义就在于信息的提供,如果中介机构提供的信息虚假不实,将会使委托人签订房屋买卖居间合同的目的落空,并往往给委托人造成损失。因此,《合同法》对委托人的如实报告义务作出了明确的规定。
  既然提供全面而真实的信息是房地产中介服务机构的法定义务,那么,对此义务的履行应达到什么样的程度,是仅仅就自己知道的情况如实报告即可,还是应当积极调查有关信息,我国法律并没有作出明确的规定。一般认为,对于以居间为营业的房地产中介服务机构来说,其如实报告义务应从严解释,要求其负有积极调查的义务。从本质上来说,居间人之所以可以取得报酬,是因为他们为委托人提供了真实而有用的信息,这些信息促成了合同的成立,更给委托人带来了利益。作为专业从事居间事务的房地产中介服务机构,其活动具有明显的营利性,如果其不提高自己对信息真实性的调查能力,将会给大量的委托人带来危害,也不利于该行业在市场经济中发挥其应有的作用。因此,根据诚实信用原则,房地产中介服务机构不仅应将知悉的相对人的情况如实告知委托人,而且还应当对相对人的相关信息进行积极的调查。
  (2)尽力义务
  房地产中介服务机构的尽力义务,也被称为勤勉义务,是指中介机构应当根据房屋买卖居间合同的约定,尽力为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。
  我国法律对该义务并没有作出明确规定,笔者认为,房地产中介服务机构应否必须承担勤勉义务或尽力义务,要看具体的房屋买卖居间合同是否有特别规定,如果合同中有勤勉义务或尽力义务的明确约定,或者从居间活动的具体内容推定房地产中介服务机构应当履行该义务的,其就必须履行此项合同义务。其理由在于,根据房地产买卖居间合同的性质,对于委托人而言,其对中介组织的居间活动一般没有特别的依赖性;而对房地产中介服务机构而言,其提供服务的目的在于通过促成买卖双方签订合同而获得居间报酬,其努力从事居间活动,促成合同的成立才能获得报酬,可见是否尽力对中介机构来说具有相对自由的选择权。因此法律直接规定其尽力义务似为不妥。考虑到实践中,房地产中介服务机构与委托人订立居间合同时,经常会先收取手续费或劳务费,此种情形下如果其不尽力,委托人的利益就没有保障,所以法律应允许居间合同双方当事人对尽力义务进行自由约定,对于居间合同中约定的或者是能根据居间合同的内容推定的居间人的尽力义务,法律应当保护委托人的利益,要求房地产中介服务机构履行尽力义务。
  (3)其他义务
  房地产中介服务机构在居间活动中,还应当履行保密义务,即对对于从事居间活动中知悉的买卖双方的一些不应为外人所知的事项保守秘密。
  二此外,中介机构应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则,遵守法律、法规和政策,遵循商事惯例和交易习惯,不得从事违法的居间活动。
  2.未尽义务的法律责任
  (1)责任主体
  根据《城市房地产中介服务管理规定》第24条的规定,对房地产中介服务人员的过失行为,其所在的中介服务机构承担赔偿责任,所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
  (2)责任形式
  对于违反如实报告义务,《合同法》第425第2款规定“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”可见,违反如实报告义务,房地产中介服务机构要承担法律责任,即丧失报酬请求权,损害委托人利益的,承担损害赔偿《合同法》中仅规定了居间人故意违反如实报告义务的责任承担,而没有规责任。
  定居间人的过失行为导致委托人损失的责任承担问题。但在实践中,大量存在着因为居间人的过失,导致信息不实,造成委托人损失发生的情形。因此,宜将居间人的重大过失也构成其承担赔偿责任的缘由,只是在损失的承担上根据具体情况而承担不同的份额,赋予法院一定得自由裁量权。
  本案中,根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第37条的规定:“房地产中介服务机构从事中介活动,应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或提供的证件不符合规定的,中介服务机关应当拒绝接受委托”,而A置业在关某提供涉案房源情况后,未依此履行相应的审查义务,使关某的诈骗得以顺利进行。A置业在未了解涉案房屋产权情况下,以“房屋没有问题”搪塞李某,属于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”之情形,且其在履行居间合同中,违背诚信原则,先是向李某允诺房产过户,后又收取中介费和购房定金,但在合同约定的交房及过户期限内,未能履行相应的合同义务。上述种种行为,都显示出A置业没有履行其应尽的义务,作为居间合同的一方,其理应对因此给李某带来的损失承担法律责任。
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