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商品房质量不合格,业主能不交物业管理费吗

发布日期:2018-03-09    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
  基本案情:
  原告:A物业管理有限公司
  被告:杭某
  被告杭某在B区购买了一套K房地产公司开发的XX小区的房屋,该花园小区由A物业管理公司(以下简称:A物业公司)提供物业管理。杭某入住新房时,与A物业管理公司签订了物业管理合同。2007年5月16日,A物业公司向法院起诉杭某,称被告从2006年1月起一直拒绝缴纳物业管理费,原告多次催缴无效,请求判令被告支付原告物业管理费750元及滞纳金,并承担本案诉讼费用。而据被告杭某说,他从2006年1月不交物管费是因为房屋质量出现问题,造成墙体裂缝、地板砖裂缝。其给A物业公司交涉过多次,其物管公司不管,所以才拒交物管费。
  法院查明:
  法院审理查明,原告是经核准从事物业管理服务的独立法人企业,被告与原告双方签订了物业管理合同,该合同是双方当事人的真实意思表示,不违反法律禁止性规定,该合同合法有效。原告按约履行了有偿服务,且要求被告支付2006年1月至2007年4月的物业管理费之诉请,与所提交的证据相印证,法院予以支持,原告主张的滞纳金可按2‰每天加收。被告杭某提出因房子出现质量问题未被维修而拒付物业管理费,但没能提交有效证据加以证明,对此,法院不予采信。遂作出如下判决:
  业主被告杭某被判支付物业公司物业管理服务费750元,并承担欠交费用的滞纳金。
  律师点评:
  1.物业管理合同中物业公司的义务
  物业管理合同是指业主或业主委员会与物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、莽护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动所达成的协议。物业管理企业根据物业管理合同的约定,向业主提供物业共有部分的管理和居住环境的安全雏护,以及对共有物业设施的维修、保养(包括相机械设施的购买、更换)。可见,物业管理企业根据合同义务,其服务范围仅限于物业的共有部分及业主共有的物业设施。业主房屋的专有部分不于物业服务、管理的范畴。
  在本案,A物业公司所提供的物业服务管理是针对XX小区业主的建筑物共有部分以发共有的物业设施。专属于杭某家的房岸,不属于A物业公司的合同义务范围。杭某家的房屋质量问题,与A物业公司的服务管理不存在客观的法律关系。因此,杭某以房屋质量导致墙体、地板传裂缝为由,拒绝缴纳物业管理服务费,法院不予支持。杭某拖物业管理服务费的行为,违背了物业管理合同中的业主义务,故应补交物业管迎服务费及滞纳金。
  2.商品房屋头卖合同中卖方的瑕疵担保义务
  在买卖合同中,卖方负有瑕症托保义务。瑕疵担保义务包括质量现疵担保义务和权利最疵拉保义务。其中,质量瑕疵担保义务,是指卖方对其交付的标的物应符合合同约定的品质或者法定品质,该标的物不存在表面瑕疵或隐蔽瑕疵。出卖人交付不符合品质要求的标的物,对其不适当履行行为,所违背质量瑕疵担保义务而应承担违约责。
  根据《商品房销售办法》第32条、第33条以及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第13条的规定,在保修期限内发生的属丁保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对自己所造成的损失承担赔偿责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行修复或者委托他人修复所产生的修复费用由出卖人承担。同时,《城市房地产开发经营管理条例》第31条也规定,房地产力发企业应当存商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。以上可见,商品房买卖合同的开发商所出售的商品房,若出现保修范围的质量闫题,负有保修义务。
  在本案中,K房地产公司交付的商品房出现质量问题,造成墙体裂缝、地板砖裂缝。若该房屋质量问题确实属于双方买卖合同约定的范围或法定范围(如该质量问题发生在在保修期限内且属于保修范围),K房地产公司因违反质量瑕疵担保义务,应负担维修义务。杭某所购买房屋出现的质量问题,应积极与房屋的销售方,即K房地产公司交涉,要求其承担房屋的维修义务。
  3.房地产建筑工程的质量保修制度
  商品房屋质量问题,往往是建筑施工中工程质量问题。为了切实维护使用者的合法权益,我国法律制度要求建筑施工单位应对其施工的建筑物工程承担质量责任,推行了房地产建筑工程的质量保修制度。房地产质量保修责任制度,是指建筑工程自竣工验收交付之日起的一定期限以内,由建筑施工企业对建筑工程质量问题所承担的免费维修责任的制度。
  根据《建设工程质量管理条例》的规定,房屋建筑工程质量保修书的内容通常应包括:(1)工程质量保修范围。包括:地基基础工程,主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统等项目。(2)工程质量保修期限。承包人与发包人应当按照《建设工程质量管理条例》及有关规定,以及保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则来约定具体的工程质量保修期限。(3)质量保修责任。建设工程承包单位元向建设单位承诺保修范围,保修期限和有关具体实施保修的有关规定和措施,如保修办法、人员和联络方法,答复和处理的时于限,不履行保修责任的罚则等。
  本案若在在工程质量的保修期限内,开发商应及时与该建筑物的承建商联系,根据双方建筑工程承包合同的约定,及法定的建筑工程质量保修制度,要求承建商对该房屋进行维修。
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