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只有购房者一方签字的商品房买卖合同能否成立

发布日期:2018-03-12    作者:房产律师
  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  原告:龚某、龚儿
  被告:甲市某开发商
  基本案情:
  2006年12月4日,龚某与开发商签订《购房协议书》,购买一套商铺,约定单价5600元/米,总价暂定750万元;协议签订时支付300万元房款,余款450万元在2006年12月底付清。如龚某未按协议约定时间支付房款,按日千分之一承担违约金,同时开发商在年内可随时解除协议。
  2006年12月4日,龚某支付300万房款,开发商开具了300万元的收据。2006年12月21日,龚某以龚儿(龚某的儿子)的名义支付了100万房款,开发商开具了100万元的收据。2007年8月16日,开发商采用甲市乙公证处公证送达方式,向龚某送达《通知》,内容为:要求龚某于2007年8月30日前依据《购房协议书》到开发商处签订《商品房预售合同》,并在2007年8月30日前付清房款,如逾期,自然解除2006年12月4日订立的《购房协议书》,不再另行通知。
  2007年9月15日,龚某儿子在《商品房买卖合同》上签字,开发商未在合同上盖章。2007年9月19日,龚某以龚儿的名义支付了200万房款,开发商开具了200万元的收据。2007年10月10日,龚某以龚儿的名义支付了100万房款,开发商开具了100万元的收据。
  2007年10月19日,开发商再次采用甲市乙公证处公证送达方式,向龚某送达《通知》,内容为:因龚某未按期付清房款并订立《商品房预售合同》,开发商正式决定解除2006年12月4日订立的《购房协议书》,并要求龚某于近期到开发商办理退款手续。为了表示自己履行《购房协议书》的意愿,2007年10月23日,龚某以龚儿的名义再次向开发商账户合计汇入1159409元。
  2008年3月31日,开发商采用甲市乙公证处公证送达方式,向龚某送达《关于取回预付款的通知》,内容为:因龚某未按照约定支付房款,开发商已解除2006年12月4日《购房协议书》为此,通知龚某取回以龚儿名义已付的房款。龚某、龚儿遂向人民法院提起诉讼。
  诉讼过程中,双方各执一词,龚某、龚儿认为:其与开发商的合同成立并生效,法院判令开发商继续履行双方的商品房买卖合同。开发商却认为:首先,该案涉及两份所谓的“书面协议”,一份是购房协议书,一份是商品房买卖合同,而商品房买卖合同因双方没有达成合意,不是生效或成立的合同。因此,法院审判该案的主要依据应是购房协议书,而购房协议只有龚某签字,龚儿的原告主体并不合格;其次,开发商与龚某签订了购房协议书,双方签订的预订房性质的协议已经发生法律效力,真实合法有效,在购房协议履行过程中,龚某并没有按照预订协议支付款项,为此,开发商先后三次发函通知龚某,对龚某预订的房屋协议予以解除,开发商行使权利有相应的法律依据,行使解除合同权利有相应的法律规定,双方的预订房买卖关系已经解除,不存在龚某、龚儿向法院诉请的双方要签署正式买卖合同的事宜;最后,自于双方在预订房协议履行中龚某有违约行为,开发商行使了解除权,双方就预订房的预订意向已经解除,对预订协议指向的要签约的法律事实已经不存在,双方再行要求签署正式的合同的事实已经不存在,况且双方对签订合同并未达成一致,龚某、龚儿提供的合同中只有他们自己的签字,并没有开发商的盖章和签字,根据相关法律规定,双方的合同并未成立,原告要求按照正式商品房买卖合同履行进而要求交付房屋的事实不存在。综上,请求法院驳回原告的诉讼请求。
  法院查明:
  法院经审理后认为,龚某在2006年12月4日与开发商签订的购房协议为预约合同,双方争议的焦点是双方的商品房买卖合同是否成立并生效。开发商虽未盖章,但由其销售人员填写的商品房买卖合同为要约,龚儿在合同上签字确认应当认定为承诺。《合同法》第三十六、三十七条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。在2007年10月10日前,原告已经履行了合同的主要义务,即累计支付购房款700万元,开发商也出具了收款收据。因此应当认定合同成立并有效。最后,法院判决确认龚儿与开发商就涉案商铺签订的商品房买卖合同成立并生效。
  律师点评:
  专业房产律师靳双权认为:法院主要依据《合同法》第三十六、三十七条的规定,认定购房者履行了商品房买卖合同的主要付款义务,开发商予以接受来确认双方之间的商品房买卖合同成立并生效。其实,换个角度来讲,在本案中,《购房协议书》实际上已基本具备商品房买卖合同的主要内容,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,该《购房协议书》可以认定为正式的商品房买卖合同,购房者有权要求开发商交付协议所确定的商品房。
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