房屋抵押的法律效果是怎样的？

发布日期：2018-03-12 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　基本案情：
　　原告：A银行甲支行(以下简称A银行)
　　被告：X贸易有限责任公司(以下简称X公司)
　　第三人：孙某
　　被告X公司因公司经营发展需要，向原告A银行申请贷款200万元，贷款期限两年。A银行为了保证贷款的及时回收，要求X公司以价值300万余元的仓库用房作为贷款抵押。双方在签订了200万元贷款合同的同时，签订了抵押合同。抵押合同约定，被告X公司对仓库用房享有处分权，若被告到期不能偿还上述贷款本息时，原告A银行可以将抵押担保物拍卖，并将从拍卖所得价款中优先受偿银行的贷款。抵押合同签订后，原告A银行没有要求被告X公司提供任何有关仓库的房屋所有权证书和土地使用权证书，双方也未向任何部门办理抵押登记手续。
　　被告X公司因经营的资金链紧张，为了维持公司经营，被告与第三人孙某签订房屋买卖合同，以280万元的价格将公司仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人按照合同约定支付了全部购房款，双方并于合同签订后7日到当地房地产管理部门办理了过户手续。
　　不久，被告X公司在A银行的贷款期限届满，原告A银行向被告X公司催款，但因被告面临破产，根本无法偿还该笔贷款。
　　原告A银行认为，被告将其仓库用房作为200万元贷款的抵押物，原告与被告签订了房地产抵押合同，并放贷200万元。现被告在贷款期限届满时无法履行还款义务，根据抵押合同的约定，原告有权处分其抵押物，用以优先受偿原告的贷款本息。
　　被告对欠款的本金及利息没有异议，只是声称没有还款能力。
　　第三人孙某认为，(1)被告X公司与原告A银行签订的房地产抵押合同，未经登记，不具有法律效力，抵押关系不成立;(2)第三人与被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且已支付全部购房款并在房地产管理部门办理了过户登记手续，理应受到法律保护。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　法院查明：
　　法院审理认为，原、被告签订的贷款合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，应受到法律保护。同时，原、被告为保证履行贷款合同中的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告所有的仓库用房作为抵押，但双方未到当地房地产管理部门对抵押合同办理登记手续，故抵押合同不生效，对第三人不具有对抗性。在本案中，第三人孙某与被告X公司签订的《房屋买卖合同》，亦属双方真实的意思表示，而且第三人孙某已向X公司支付了全部房款，并办理了过户登记手续，其之间的房屋买卖关系符合法律的规定，第三人孙某取得房屋所有权应受到法律的保护。原告A银行要求拍卖仓库用房并优先受偿的请求缺乏法律事实和依据，不予支持。因此，法院判决如下：(1)驳回原告A银行要求处分抵押物实现其到期债权的诉讼请求;(2)被告X公司应当向A银行支付贷款本息2203256元。
　　律师点评：
　　专业房地产律师靳双权认为本案判决发生在《物权法》施行之前，关于抵押登记的效力，在《物权法》施行前后发生了重大转变。本案法院以抵押合同未登记而未生效为理由，判定原告A银行的抵押权不成立。而在《物权法》施行后，我们再来看此案例，抵押合同是否登记不影响抵押合同的效力，但是当事人未进行登记的后果是导致抵押权没有成立生效。但就房地产抵押权本身登记的法律后果，仍然值得我们探讨。
　　房地产抵押权登记，是指房地产权属登记机关将房地产已经设定抵押权的事实公示于外部，使他人能够了解该房地产已经设定抵押权的事实，防止第三人因不知该房地产已经设定抵押权的事实而遭受不利后果的法律制度。由此可见，房地产抵押登记属于房屋他项权利登记，对于保护抵押双方当事人的利益具有非常重要的意义。根据《物权法》第6、9、14、15、31、185、187、188、189条和《担保法》第41、43条以及《城市房地产管理办法》的规定，我国房地产抵押权登记实行强制登记制度和自愿登记制度。除法律另有规定外，房地产抵押权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。经依法登记，发生物权效力;未经登记，不发生物权效力，但不影响抵押合同之效力。
　　1.房地产抵押权登记的设权效力
　　房地产抵押权的设立、变更、转让和消灭事实发生后，权利人就该事实向登记机关申请登记，登记机关将该抵押权记载于登记簿时，便确认了抵押权人的抵押权，所登记的他项权利也将受到法律的严格保护。现行相关法律、法规对已登记的抵押权规定了严格的保护措施，比如《物权法》第4条就规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯;同时第16条还规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据另外必须注意的是，法律规定不动产的物权变动须以登记为根据。
　　另外须注意的是，法律规定不动产的无权变动须以登记为生效要件。当事人之间订立的有关房地产抵押权设立、变更、转让和消灭的合同，只是当事人之间债权债务关系的产生或变动，并不意味着该房地产的权属必然发生变动，还需要办理登记手续，才意味着物权的产生或变动。从物权法理论来看，此时当事人之间订立的合同是一种债权行为，登记则属于物权行为，方可产生不动产的物权变动效力。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，不办理登记的，并不影响合同的效力，当事人仍然可以依照合同来主张债权和承担债务。
　　2.房地产抵押权登记的公示、公信效力
　　房地产抵押权登记的效力还表现在公示效力和公信效力两个方面。公示效力是指将房地产抵押登记于登记簿上，向社会公开该房地产的抵押状况以及房地产产权变动的事实。其他社会成员可以通过登记簿上的登记信息，了解该房地产的产权状况，包括该房地产抵押权设立的方式、产权人以及该房地产在权属上是否存在其他权利瑕疵等信息。登记之后一方面有利于节约房地产交易中的信息成本，使得房地产交易更为便捷，另一方面也有利于保证交易安全。
　　公信效力则是当事人基于对登记信息的信任而为一定行为时，即使登记的抵押权状态与实际的抵押权状态不相符，也不影响该房地产抵押权变动的效力。登记虽然是对房地产抵押权的确认，但也并不意味着登记的信息就与实际状况完全符合，例如，由于申请人为了融资，便伪造信息，或者因为登记机关工作人员的疏忽，造成了登记错误，将甲的土地权利登记在了乙的名下。登记的公信力要求即便登记信息是错误的，只要第三人基于对该登记信息的信任而为一定行为的，也应依照登记的信息发生物权变动的效果，典型的一个现象就是不动产的善意取得。传统观念认为善意取得是不适用于不动产的，但根据《物权法》第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。显然这一规定就突破了传统观念的限制，即不动产物权亦可善意取得。即便如此，但为了防止错误登记，《物权法》第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这一规定是采用立法的方式强化了登记申请人和登记机构在登记过程中的责任，能够起到有效防止登记错误的作用。
　　本案中，原告A银行与被告X公司在签订抵押合同后，未办理抵押权登记手续，依现行《物权法》的规定，他们的抵押合同有效，但其抵押权仍然未能设定，A银行不享有抵押权。而本案的第三人孙某在与被告签订房屋买卖合同后付清房款并办理过户登记手续，当然应受到法律保护。可见，房地产抵押合同签订后没有办理抵押登记手续，对抵押权人而言，就不享有权利去处分抵押物而优先受偿，以担保主债权的及时实现。可见，房地产抵押登记是房地产抵押权产生的核心要件。

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