擅自将房屋转租不应一概判定退回房屋

【案情】
2011年8月29日，甲方罗某与乙方余某签订《租房合同》一份，约定：甲方同意将一铺面租给乙方作为商业超市使用。时间从2011年10月12日至2014年10月12日止。租赁期三年，租赁期每月租金2500元，乙方每月12日前交纳该期租金。房屋押金5000元，租赁期间，乙方未经甲方同意，不得擅自转租给第三方。如要转让，提前一个月通知甲方并征得甲方同意方可，如有违约，则赔付甲方房租2500元。租赁期间，双方不得擅自终止合同。如需提前解除合同，甲、乙双方均应提前45天通知对方，并经协商一致后方可终止合同。2011年10月1日，甲方余某与乙方孙某签订一份《租赁合同》合同，约定：甲方同意将铺面的一部分租给乙方使用，时间从2011年10月1日起至2014年10月12日止。

在余某与罗某签订租赁合同之前，铺面已被分割为两个独立的铺面，上述两份合同签订后，余某使用该铺面的西侧部分铺面经营超市，孙某使用该铺面的东侧部分铺面经营体育用品。2011年11月罗某对孙某在此经营提出异议，现余某不同意解除双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》。

罗某诉至法院，请求：1、判令解除双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》;2、判令余某与孙某退回铺面;3、判令余支付罗某违约金2500元。

【分歧】

在本案的审理过程中，存在两种处理意见：

第一种意见认为：余某擅自转租，应当将铺面退回给罗某。因为罗某与余某签订合同约定，租赁期间，余某必须守法经营，未经罗某同意，不得擅自转租给第三方，如违约，则应赔付罗某房租2500元。合同签订后，罗某将上述出租的商铺整体交付给余某，但余某未经罗某同意，擅自将铺面的一部分转租给孙某经营体育用品。余某违反了合同的约定，应当解除合同，将铺面退回给罗某。

第二种意见认为：不应当将铺面退回给罗某使用。余某虽然违反了合同的约定将铺面的一部分转租给孙某，但罗某是明知道存在转租的行为而没有在期限内提出异议，应当保护第三人孙某的合法权益，维护交易稳定，铺面由余某、孙某继续租用。

【评析】

笔者同意第二种意见。

对余某是否存在转租的行为，是否应给付罗某违约金2500元的问题，余某在与罗某签订《租房合同》后，又与第三人签订《租房合同》，将其租赁的门面的一部分转租给孙某，其存在转租行为。双方签订的《租房合同》，是双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，属有效协议，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。现余某违反《租房合同》的约定，将铺面的一部分转租给孙某使用，故对罗某要求余某支付违约金2500元的诉讼请求，应当以支持。

对罗某是否知道或者应当知道余某转租，并在6个月内提出异议的问题，双方签订的合同约定罗某将铺面租给余某作为商业超市使用，而余某自2011年10月1日将该铺面的一部分转租给第三人孙某经营的是体育用品，此后一年，罗某对余某的转租行为未提出异议，罗某称其于2012年5月才发现余某转租，不符合情理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。现余某不同意解除告双方签订的合同，故对罗某要求解除双方于2011年8月29日签订的《租赁合同》，不应支持。对罗某要求余某与第三人退回铺面的诉讼请求，也不应支持。

该类案件还有两个问题值得探讨：

第一，租赁权与转租行为的性质。租赁权的让与不仅仅是合同债权的让与，还包括支付租金义务等多项合同义务的一并转让。故租赁权的转让不仅要根据债权让与的法律规定来判断，还应当根据合同债务转让的规定来确认。因此，债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。如果允许承租人随意转租给第三人，那出租人的收取租金、保护出租物等合法权益就没有保障。当然，出租物的使用权是一种民事权利，权利人可以随意处分，合同中可以约定允许承租人转租也可以约定不允许承租人转租。

第二，对出租人与第三人的保护问题。出租人是出租物的所有权人，法律保护出租人的所有权及用益物权，允许出租人处分自己的权利。如果承租人违反约定向第三人转租，出租人有权终止租赁合同并按约定惩罚违约行为，但如果出租人知道承租人违约转租却不行使权利，那承租人与第三人之间的租赁关系将长期处于不确定状态当中，不利于交易秩序的稳定。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”此规定给了出租人六个月的时间行使解除权，如果在六个月时间内仍未行使的，则丧失权利，这就是法律在保护出租人和保护第三人、维护市场交易秩序之间找到的平衡点。

(作者单位：广西桂林市七星区人民法院)