离婚时，几种最常见的房产分割问题的处理规则

发布日期：2018-03-21 作者：严冬晨律师

2018-03-21 严冬晨律师法妞问答

离婚诉讼是当前人民法院民事审判部门处理较多的案件类型之一。而离婚诉讼中财产如何认定和处理，对当事人的利益影响较大，往往成为离婚案件中最大的争议焦点。在财产分割过程中，离婚诉讼双方对作为不动产的房产的争夺更是到了白热化的程度。加之房屋价格不断攀升居高不下，房产越来越成为夫妻财产关系中最重要的财产形式。而由于我国不同历史时期不同的房产政策，导致出现了不同的房产类型，同时也存在房产登记在夫妻一方名下或第三人名下的产权、按揭购买房产、父母赠与房屋、房改房等诸多情况。在离婚纠纷案件的处理过程中，如何妥善审理好对财产尤其是房产的认定和处理就显得尤为重要。
一、房产类型的划分
房屋类型的划分根据其划分标准有不同的类型表述，可以依据房屋用途进行分类，可依据房屋性质进行分类，也可按照房屋结构进行分类。对于离婚案件处理中涉及房屋的分割，司法实践中按照房屋产权的不同进行分类，一般包括商品房、成本价住房、标准价住房、房改房、经济适用房等。
之所以出现诸多不同类型的产权房屋，是与我国住房政策的变化分不开的。我国住房政策在不同的历史时期先后经历了福利分房、房改房、商品房等阶段，加之购房形式的多元化，使得房屋产权归属日益复杂。本文重点分析当前司法实践中较常遇到的几种离婚房产分割纠纷,并对如何处理该类纠纷进行探讨。
二、房产的认定和处理
1、房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的认定和处理
房屋权利的取得以登记为准，产权登记具有公示、公信的效力。然而在实际生活中，还存在不少代表登记的情况。有的将房屋产权登记在夫妻单方名下，或者登记在子女、父母等第三人名下。在夫妻离婚时，对这类房屋的认定应当区别对待。
（1）对登记在夫妻单方名下房屋的认定。我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其单方所有的，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买的情况。
（2）对登记在第三方名下房屋的认定。现实生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素考虑将房屋登记在子女、父母或其他第三人名下。在离婚财产分割时，如主张房屋为共有或一方所有，属于产权争议，主张方应承担相应的举证责任。无法提供证据证明的，则承担不利后果。但同时要注意区分将房屋产权登记在未成年子女名下的特殊情况。在这种情形下，并不意味着未成年子女是该房屋的真正权利人，应当审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如确为将该房屋赠与未成年子女，则认定为未成年子女的财产，由直接抚养一方暂时管理；如并不是将房屋赠与未成年子女，则应将该房屋作为夫妻共同财产进行分割比较适宜。
2、婚前首付购买，婚后按揭房屋的认定和处理
夫妻一方婚前以个人财产支付首付款，在银行贷款购买房屋，婚后用夫妻共同财产偿还贷款的情形在当前比较普遍。在这种情况下，不动产一般登记于首付款支付方名下。对于离婚时此类房产性质的认定和处理，《婚姻法解释三》第十条作出了明确规定，即离婚时由双方协议处理，协议不成的，人民法院可判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还支付的款项及相应的财产增值部分，在离婚时由产权登记一方按照照顾子女和女方权益的原则对另一方进行补偿。
3、婚后父母为子女购买不动产的认定与处理
《婚姻法解释二》第二十二条规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。” 《婚姻法解释三》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
之所以作出如此规定，是由于传统习惯的缘故，父母在出资时往往并不会明确赠与哪一方，极少有父母会在子女结婚时签署书面协议明确房屋与子女的配偶无关。而目前畸高的房价压力和较高的离婚增长率并存，父母倾其所有为子女购买房屋，一旦双方离婚出资父母不但感情上受到伤害，在经济方面也会受到损失。将 “产权登记主体”与“明确表示赠与一方”结合起来进行链接，可以使父母出资购房真是意图的判断依据客观化，有利于均衡保护结婚双方及其父母的权益。
4、按房改政策购买房屋的认定和处理
房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。根据政策，职工购买公有房屋实行市场价、成本价或者标准价。按照《婚姻法》第十八条的规定，对于个人婚前购买的房改房，除当事人另有约定外，属于一方婚前财产，离婚时不得作为夫妻共同财产分割。但在司法实践中还有两种情况应当分别处理。
来源：婚姻法实务
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