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江苏高院公报:房屋买卖纠纷典型案例12则

发布日期:2018-03-22    作者:吴丁亚律师
01 . 借名购房情形,实际购买人与实际出资人证明方式
购房过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要证据材料。
02 . 名为商品房买卖,实为套取银行信贷资金合同无效
开发商借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,应依《合同法》规定,认定无效。
03 . 房管局出具交付使用通知书,不等于符合交付条件
开发商虽取得交付使用通知书,但购房人有充分证据证明房屋不具备约定条件的,不能认定房屋已符合交付条件。
04 . 商品房方位布局相反,且无法调换的,可解除合同
开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反,且无法调换的,购房者可以合同目的不能实现解除合同。
05 . 物价部门出具证明材料,不当然成为认定事实根据
购房人因房屋质量问题无法入住索赔时,物价部门出具的价格咨询意见,并不当然成为认定租金标准的直接依据。
06 . 购房合同解除,作为从物的车库买卖合同一并解除
开发商未依约交房,购房者行使合同解除权时,基于将来实际居住时方便自行车停放的车库买卖合同可一并解除。
07 . 真贷假按揭合同解除后,开发商与自然人连带偿债
开发商为套取银行资金,与自然人串通所签按揭合同解除后,开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。
08 . 虽签认购书,但磋商不成未签正式合同,定金应退
认购书签订后,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。
09 . 出售房屋未取得权属证书,并不因此导致合同无效
买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书情况下所签房屋买卖合同,违反的是管理性强制性规定,不影响合同效力。
10 . 城镇居民购买农村房屋,所签买卖合同应认定无效
城镇居民和农村村民所签农村房屋买卖合同违反国家法律和政策规定,应无效,双方过错,应各自承担相应责任。
11 . 被拆迁人转让安置房购买资格,转让协议应为有效
将安置房购买资格转让他人,本质上是一种财产权利转移,并不为国家法律或行政法规所禁止,协议应认定有效。
12 . 开发商对小区规划内容虚假宣传,被判赔偿之情形
开发商对小区规划内容作不实宣传,致使购房人产生误解,客观上对其签约产生重大影响的,开发商应相应赔偿
        
规 则 详 

01 . 借名购房情形,实际购买人与实际出资人证明方式
吴丁亚律师提示,购房过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要证据材料。
标签:房屋买卖借名购房举证责任房屋权属
案情简介:2010年,程某借宋某名购买邻居陈某房屋,并实际通过宋某支付定金与房款共12.6万元。2011年,房屋登记在宋某名下。2012年,程某诉请过户,诉讼中变更诉请为返还房款。
法院认为:①房屋登记簿关于房产权属及变动状况之记载对房屋产权的归属具有公示效力,但是如果有证据证明房屋登记簿或房屋权属证书记载的房产权属及变动状况与实际情况不符时,应当以证据证明的事实确认房屋产权的真实归属。涉案房屋在买卖过程中形成的相关材料原件以及价款来源、支付的相关凭证原件持有状况是证明实际购买人、实际出资人的最重要的证据材料。首先,本案中涉案房屋购房合同原件、卖房人收取定金收条原件、存在宋某名下账户的购房款存款原件、卖房人收取购房款的收条原件均由程某持有。其次,程某举证银行取款记录能支付购房定金、剩余房款时间相互印证,结合证人证言,能证明实际支付购房款款项来源于程某。②宋某系完全民事行为能力人,如其系实际购房人,即使系通过程某的中介购买,购房过程形成的合同、支付定金及房款等重要资料原件亦应在宋某本人处,自行持有。而事实上,上述所有证据原件均在程某处,宋某对此自始至终未能作出合理的、令人信服的解释。宋某所举证据不能证明购房款系其实际支付,其证据证明力远远低于程某提供的无论从时间上,还是数额上皆能与房款支付时间、房款数额相吻合的相关证据的证明力。③综上,程某所举合同原件、支取存款银行记录、借款人证人证言、卖房人收到定金及房款收据原件,真实、充分、证明力强,能相互印证,并能证明程某委托宋某买房并实际支付购房款事实。宋某所举证据不能形成完整的证据链条,不能证明涉案房屋系其购买且实际支付了购房款。其将房屋产权过户至自己名下并继续占有房屋,于法无据,应当返还。鉴于程某放弃确认案涉房屋所有权归其所有,故判决宋某返还程某购房款12.6万元及利息。
实务要点:房屋买卖过程中形成的相关材料原件及价款来源、支付凭证原件持有状况是证明实际购买人、出资人最重要的证据材料。
案例索引:江苏东海法院(2012)东民初字第0607号“程某与宋某等物权纠纷案”,见《程杰、董先海诉宋彦静因房屋权属登记状况名实不符要求返还房屋纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201401/31:70)。
 
02 . 名为商品房买卖,实为套取银行信贷资金合同无效
开发商借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,应依《合同法》规定,认定无效。
标签:房屋买卖虚假按揭抵押按揭购房合同效力
案情简介:2008年,开发公司为融资需要,以8名职工名义就开发房产做假按揭。2012年,其中以王某名义做的按揭房被开发公司转让给赵某后,因王某注销贷款账户引发纠纷,开发公司起诉王某要求确认合同无效,并办理产权注销手续,恢复登记至开发公司名下。
法院认为:①合同签订后,约定的购房首付款由开发公司支付,随后,开发公司以王某名义缴纳了契税、物业维修基金和所有权登记费,故应认定王某签约时明知自己不需履行合同亦不准备实际履行合同。同时,王某亦未按约归还贷款,而是开发公司以王某名义归还,自始未向开发公司缴纳购房款亦未主张偿还购房贷款。结合其他借名按揭贷款的证人证言,应认定王某对开发公司借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移的真实目的系明知。②本案开发公司与王某借签订商品房买卖合同之名,掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的,故依《合同法》第52条第3项规定,依法判决本案商品房买卖合同无效,王某在涉案房屋抵押借款结清之日起10日内协助开发公司注销房屋抵押登记,并协助开发公司办理涉案房屋产权登记。
实务要点:开发商以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,应依《合同法》第52条第3项规定,认定合同无效。
案例索引:江苏徐州中院(2013)徐民诉终字第0006号“某开发公司与王某预售合同纠纷案”,见《徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(2013:547);另见《大舜公司诉王志强双方签订虚假商品房买卖合同套取银行资金被认定无效案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201402/32:48)。
 
03 . 房管局出具交付使用通知书,不等于符合交付条件
吴丁亚律师提示,开发商虽取得交付使用通知书,但购房人有充分证据证明房屋不具备约定条件的,不能认定房屋已符合交付条件。
标签:房屋买卖迟延交房交付通知
案情简介:2012年3月,郭某与开发公司签订购房合同。同年12月,房管局向开发公司出具交付使用通知书,开发公司据此通知郭某接房,郭某以墙体开裂、卫生间漏水等质量问题拒绝收房。2013年4月17日,经整改结束并验收通过后,开发公司通知郭某收房。郭某诉请支付逾期交房违约金,并将卫生间恢复原状。
法院认为:①房管部门出具的商品房交付使用通知书系证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书,但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的,不能认定房屋已符合交付条件。本案中,开发公司虽已取得房管局出具的交付使用通知书,但其当时交付的房屋并不符合合同约定,直至2013年4月17日经整改结束并验收通过,涉案房屋才符合合同约定,应以该验收通过日期为交房日期。②开发公司施工过程中擅自改变设计将六层及以上排水变更为同层排水施工,后经技术确认恢复成异层排水,并经验收合格,郭某要求将卫生间恢复原状违反了原工程规划设计要求,不符合有关法律规定和合同约定,对此诉请不予支持。判决开发公司支付郭某逾期交房违约金9万余元。
实务要点:开发商虽已取得商品房交付使用通知书,但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的,不能认定房屋已符合交付条件。
案例索引:江苏苏州中院(2014)苏中民终字第04475号“郭某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《郭双琴诉金科集团苏州房地产开发公司延期交付商品房违约纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201502/38:44)。
 
04 . 商品房方位布局相反,且无法调换的,可解除合同
开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反,且无法调换的,购房者可以合同目的不能实现解除合同。
标签:房屋买卖设计变更方位布局合同解除目的落空
案情简介:2014年,张某与开发公司签订商品房买卖合同。2015年,开发公司交房,张某发现房屋内部布局与开发公司宣传图片及购房合同附件中房屋平面图相反,遂诉请解除合同。
法院认为:①根据《合同法》第94条第1款第4规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。该条赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权,案涉房屋内部布局左右相反导致张某合同目的不能实现,其有权解除购房合同。首先,合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的,当事人购房客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等,影响合同客观目的实现的因素有房屋位置、面积、楼层、采光、质量、小区配套设施等,客观目的可通过社会大众普通认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人动机和本意。一般而言,《合同法》第94条第1款第4中的合同目的不包括主观目的,但当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础,则该特定主观目的客观化,属《合同法》第94规制范围。②本案中,双方当事人对于房屋内部左右布局约定明确。从现有证据来看,无论是开发公司宣传图片还是购房合同附件中房屋平面图,均明确了房屋进门后的左右布局。开发公司在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章,该附件并未提醒购房者,实际交付房屋内部左右布局可能与平面图相反。且张某所购房屋为期房,在购房时参观的样板房亦与实际交付房屋不一致,无法据此推断张某明知所购房屋内部左右布局与合同约定相反。张某对于房屋内部左右布局明确约定并作为特定合同目的,并不违反法律、行政法规禁止性规定,亦未侵害第三人权益,属当事人意思自治范畴,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品,购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于开发公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使张某购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的落空,张某要求解除合同于法有据。张某放弃对违约金部分的主张,系对自身权利的自由处分,法院照准。判决开发公司返还张某购房款63万元。
实务要点:开发商交付的房屋与购房合同明确约定的方位布局相反,且无法调换的,购房者可以合同目的不能实现解除合同。
案例索引:江苏南通中院(2015)通中民终字第03134号“张某与某开发公司等房屋买卖合同纠纷案”,见《张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(201709/251:43);另载《江苏省高级人民法院公报》(201704/52:41)。
 
05 . 物价部门出具证明材料,不当然成为认定事实根据
购房人因房屋质量问题无法入住索赔时,物价部门出具的价格咨询意见,并不当然成为认定租金标准的直接依据。
标签:房屋买卖房屋质量证据规则证据形式咨询意见租金标准
案情简介:2011年,因房屋质量问题导致李某购买商品房无法入住,李某诉请开发公司按每月2.1万元标准赔偿其租房损失。原审法院采信物价局价格认证中心询价意见按9000元标准计算李某损失。
法院认为:①法院应以证据能证明的案件事实为依据依法作出裁判,无论是当事人提供的证据,还是法院依职权调取的证据,均应客观真实反映案件事实,并经双方当事人质证后,才能作为定案依据。对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料,法院应对其真实性、合法性及与待证事实关联性进行判断。如上述证据不能反映案件客观真实情况,则不能作为法院认定案件事实根据。②本案中,开发公司违反合同约定,交付房屋存在质量问题致李某不能正常居住,应承担违约责任。李某请求以同期房屋租金为标准计算其因房屋质量问题而造成的实际损失,法院应予支持。③根据市场一般行情,决定房屋租赁价格因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素,物价局价格认证中心出具的询价意见仅系认定房屋租赁价格参考和证据材料,而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。根据法院查明事实,物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于同区位同类房屋实际市场租赁价格,故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格实际情形。在计算涉案房屋租金实际损失时,应综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。李某提交的同地段房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月2.1万元以上,但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋区位及装修情况,结合租房人实际需求,协商达成的价格,不具有普遍性。法院酌定本案年度每平方米每月租金按2010年61.36元、2011年67.82元标准计算,判决开发公司赔偿李某租金损失27万余元及其他费用。
实务要点:因商品房质量问题导致购房人无法入住,在计算购房人实际损失时,物价局价格认证中心等机构出具的价格咨询意见,并不当然成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。
案例索引:江苏南京中院(2015)宁商民再终字第29号“李某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案》,载《最高人民法院公报·案例》(201612/242:33);另见江苏南京中院(2015)宁民再终字第28号“李某与某开发公司预售合同纠纷案”,见《李明柏诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201606/48:41)。
 
06 . 购房合同解除,作为从物的车库买卖合同一并解除
吴丁亚律师提示,开发商未依约交房,购房者行使合同解除权时,基于将来实际居住时方便自行车停放的车库买卖合同可一并解除。
标签:房屋买卖停车位自行车库从物买卖
案情简介:2012年,唐某与开发公司分别签订商品房及自行车库买卖合同。2014年,开发公司未依约交房,唐某诉请解除合同、返还费用并支付违约金。开发公司以自行车库未约定解除条件、逾期交房违约金约定为日万分之二为由抗辩。
法院认为:①唐某依约交付了全部购房款,但开发公司至今未将涉案房屋交付唐某使用,唐某有权约解除合同。自行车库应认定为唐某购买商品房的从物,因主物即商品房买卖合同解除,自行车库买卖合同继续履行失去现实意义,应依法予以解除。②考虑开发公司逾期交房原因及逾期时长、唐某交付购房款金额、时间、唐某偿还银行按揭贷款本息、唐某在解除合同后再次购买房屋时的价格上涨等综合因素,应认定商品房买卖合同中对于开发公司逾期交房违约责任约定过低,唐某有权要求增加违约金,故唐某提出要求增加违约金的诉请,应予支持。判决解除商品房及自行车买卖合同,开发公司返还唐某各项购房费用69万余元,同时按同期银行贷款基准利率标准计算并支付违约金。
实务要点:开发商未依约交房,导致购房者行使合同解除权时,基于将来实际居住时方便自行车停放需要的车库买卖合同亦可一并解除。
案例索引:江苏连云港海州区法院(2014)新民初字第02567号“唐某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《唐雷等以商品房买卖合同已依约解除为由诉宝翔公司解除自行车库买卖合同纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201505/41:41)。
 
07 . 真贷假按揭合同解除后,开发商与自然人连带偿债
开发商为套取银行资金,与自然人串通所签按揭合同解除后,开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。
标签:房屋买卖虚假按揭阶段性保证
案情简介:2008年,开发公司为套取银行贷款,以钱某名义在银行办理按揭贷款,开发公司提供“抵押有效设立前”的阶段性连带保证责任。后因钱某未依约偿还借款,银行诉请钱某、开发公司连带清偿借款。
法院认为:①虽然开发公司为融资目的与钱某恶意串通,以钱某名义向银行申请贷款,但现有证据不能证明开发公司或钱某将上述情况告知了银行,亦不能证明银行知道或应当知道欺诈行为存在,故不能认定银行与开发公司及钱某存在恶意串通情形。在与钱某订立借款合同、抵押合同中,银行属于被欺诈方,银行因受欺诈而与钱某所签按揭购房合同属可撤销合同,银行作为被欺诈方,享有合同撤销权。现银行以诉讼请求表明放弃撤销权,撤销权因此消灭,据此应认定银行与钱某所签按揭购房合同有效。②案涉合同因银行放弃撤销权而归于有效,且银行作为被欺诈方,无需追究合同各方缔约过失责任,故本案并不涉及审查银行签订合同的过错问题。根据合同相对性原则,银行与钱某所签借款合同和抵押合同,仅在合同双方当事人之间产生民事权利义务关系,并对合同双方当事人产生法律约束力,故银行要求钱某还款的诉请应予支持。③最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第10规定,主合同解除后,担保人对债务人应当承担的的民事责任仍应承担担保责任。但是,担保合同另有约定的除外。开发公司提供阶段性连带保证的主合同系案涉借款合同,现借款合同因银行提起诉讼而解除,开发公司与银行在保证合同中对主合同解除后的担保责任并无特别约定,而合同约定开发公司提供阶段性连带保证的期限为贷款合同签署之日起至抵押有效设定,相关权利证明文件交付银行执管之日止。本案诉讼阶段,抵押并未有效设定,开发公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就,故保证人开发公司仍应对钱某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。判决钱某偿还银行借款本息及律师费,开发公司承担连带清偿责任。
实务要点:开发商为套取银行资金,与自然人串通所签按揭合同解除后,开发商与该自然人应对银行贷款承担连带清偿责任。
案例索引:江苏南京中院(2014)宁商再终字第17号“某银行与钱某等借款合同纠纷案”,见《中国农业银行股份有限公司南京城北支行与钱建明、南京蟠龙金陵建设开发有限公司等借款合同纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201504/40:80)。
 
08 . 虽签认购书,但磋商不成未签正式合同,定金应退
认购书签订后,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应将定金返还买受人。
标签:房屋买卖预约合同违约责任认购书定金
案情简介:2011年,吴某与开发公司签订认购书,并支付定金52万元,开发公司收据载明“订金”。2012年,因双方对“赠送花园”是否享有专属使用权产生争议导致未能签署商品房买卖合同,开发公司据此拒绝退还定金致诉。
法院认为:①案涉认购书属预约合同,系对双方交易房屋有关事宜的初步确认,但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定,需在签订正式商品房买卖合同时写上一致达成。依该认购书,吴某享有对选中房屋优先购买权利,并负有在约定时间与开发公司诚信磋商签订商品房买卖合同义务。②双方签订认购书后即负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商义务,只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商,即履行了认购书义务。虽然开发公司出具收据上注明“订金”,但从认购书约定付款内容应认定吴某支付的是“定金”。认购书中约定定金亦只是担保双方诚信谈判义务,以求最终达成证实商品房买卖合同,吴某签订认购书后依约支付定金,同时与开发公司就商品房买卖合同签订积极磋商,如双方在公平、诚信原则下磋商,只是基于各自利益考虑,无法就重要条款达成一致意思表示,致使本约不能订立,则属不可归责于双方原因,不在预约合同所指违约情形内。③最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案中,对花园问题如何协商,双方均不能证明自己所述真实情形下,应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成,并非一方对认购协议反悔,双方均已履行认购书约定义务,对未能签订商品房买卖合同均无过错。此情形下,预约合同应解除,已付定金应返还。
实务要点:商品房认购书签订后,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
案例索引:江苏无锡中院(2012)锡民终字第0619号“吴某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”,见《吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案——商品房预售合同中违约行为的认定》(任璐),载《人民法院案例选》(201301/83:22);另见《吴建平诉深港公司商品房预售定金返还纠纷案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201304/28:73)。
 
09 . 出售房屋未取得权属证书,并不因此导致合同无效
吴丁亚律师提示,买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书情况下所签房屋买卖合同,违反的是管理性强制性规定,不影响合同效力。
标签:房屋买卖无证房屋管理性规范效力性规范
案情简介:2009年,马某通过中介购买赵某房屋,约定小区统一办理权属登记时再过户。2012年,马某诉请过户,赵某称合同无效。
法院认为:①赵某对涉案房屋享有实质上的处分权,房屋买卖合同系合同双方真实意思表示。马某与赵某签订房屋买卖合同时,赵某未依法登记领取权属证书,属《城市房地产管理法》所规定的不得转让情形。但该法相关规定一般认为属管理性强制性规定,而非属决定合同效力的效力性强制性规定,故双方所签房屋买卖合同并不违反强制性法律规定,应认定为有效。②合同当事人应遵循诚实信用原则,根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中,双方签订售房合同,并约定赵某办好涉案房屋权属证书后,由赵某协助中介公司将该房屋权属证书办至马某名下,该合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反强制性法律规定,双方当事人应依约履行己方义务。合同签订后,马某已履行支付房款义务,赵某亦于合同签订后将房屋交付给马某实际使用,且马某起诉时,案涉房屋已具备办理权属证书条件,判决赵某协助马某办理过户手续。
实务要点:买卖双方在卖方尚未取得房屋权属证书情况下所签房屋买卖合同,虽违反管理性强制性规定,但不影响合同效力。
案例索引:江苏扬州邗江区法院(2012)扬邗民初字第0154号“马某与赵某等买卖合同纠纷案”,见《马金芳诉赵年霞等在未取得权属证书情况下签订的房屋买卖合同被认定为有效案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201402/32:52)。
 
10 . 城镇居民购买农村房屋,所签买卖合同应认定无效
城镇居民和农村村民所签农村房屋买卖合同违反国家法律和政策规定,应无效,双方过错,应各自承担相应责任。
标签:房屋买卖农村房屋国家政策合同无效
案情简介:2008年,徐某将农村房屋售予城镇居民丁某。丁某装修并入住4年后,起诉主张合同无效。
法院认为:①《民法通则》第6规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地,根据我国《土地管理法》和《物权法》规定,宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民,具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题,但土地问题事关基本国策,若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效,则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案诉争房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅,丁某作为城镇居民和徐某签订关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策规定,该合同为无效合同。②《合同法》第56规定,无效的合同自始没有法律约束力。第58规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。依上述法律规定,丁某应向徐某返还涉案房屋,徐某向丁某返还已收取的购房款及按物价部门估价确定的丁某对涉案房屋的投入即装修款。双方对合同无效均有过错,故应各自承担相应责任。丁某损失为其已缴纳购房款的银行贷款利息,双方各应承担50%,徐某损失为丁某居住该房期间的房屋租金,租金参照物价部门估价的租金标准认定,由丁某赔偿徐某该费用的一半即。判决确认合同无效,徐某返还丁某购房款和装潢款,徐某支付丁某购房款利息50%,丁某赔偿徐某租金50%。
实务要点:城镇居民和农村村民签订关于农村房屋买卖合同违反了国家法律和政策规定,合同无效,属双方过错,应各自承担相应责任。
案例索引:江苏连云港中院(2013)连民终字第0453号“丁某与徐某房屋买卖合同纠纷案”,见《丁德军诉徐海燕等城镇居民购买农民住宅合同被认定无效判令返还案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201402/32:54)。
 
11 . 被拆迁人转让安置房购买资格,转让协议应为有效
将安置房购买资格转让他人,本质上是一种财产权利转移,并不为国家法律或行政法规所禁止,协议应认定有效。
标签:房屋买卖购房指标购买资格权利转移
案情简介:2010年,村民王某房屋被依法征收,其所享有的安置房购买资质和购房优惠条件以1.75万元转让给胡某。2013年,王某诉请确认转让协议无效。
法院认为:①当事人在不违反法律及行政法规前提下,有依法自愿订立合同的权利。本案中所涉安置房购买资格是有关部门对房屋征收对象在获得征收补偿款后所给予的政策性优惠,本案所涉买卖行为,并不为国家法律或行政法规所禁止。②王某房屋被拆迁,其享有被安置权,该权利系王某房屋被拆迁而享有的一项财产性权利,王某将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给胡某,其本质上是一种财产权利转移,该协议系双方当事人真实意思表示,应为有效。判决驳回王某诉请。
实务要点:被拆迁人将安置房购买资格转让他人,本质上是一种财产权利转移,并不为国家法律或行政法规所禁止,协议应为有效。
案例索引:江苏宿迁中院(2013)宿中民终字第0383号“王某与胡某合同纠纷案”,见《王启宗诉胡亮亮确认拆迁安置房购置权转让协议无效被判败诉案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201402/32:59)。
 
12 . 开发商对小区规划内容虚假宣传,被判赔偿之情形
开发商对小区规划内容作不实宣传,致使购房人产生误解,客观上对其签约产生重大影响的,开发商应相应赔偿。
标签:房屋买卖售房广告虚假宣传
案情简介:2003年,开发公司接受媒体采访及发放的宣传彩页均称对旁边36亩钓鱼台水塘有使用权。2006年,马某与开发公司签订购房合同,后得知开发商只是短期租赁前述水塘,且水塘要被改造为马路,马某以其虚假宣传、欺诈销售为由诉请承担违约责任。
法院认为:①开发公司在钓鱼台水塘未纳入项目选址红线范围情况下,通过接受媒体采访、发放小区宣传彩页等行为作了不实宣传,对水塘权属未向马某作出足够说明。同时,开发公司利用租赁方式取得水塘短期使用权,致使马某对水塘是否属于小区范围产生误解,客观上对其订立买卖合同及确定房屋价格产生了重大影响。另外,现开发公司未取得水塘使用权,紧邻小区的部分水塘已被修建为马路,这种环境的改变,致使马某居住、生活品质下降,开发公司该种违反诚实信用原则行为对马某权益造成了损害,开发公司对此应承担相应民事责任。②结合马某购买房屋时的单价及小区房价,综合考虑环境改变对马某生活造成的影响,酌定开发公司按马某所购买房屋总价款的5%承担赔偿责任。因小区业主购买房屋时间跨度较大,同一楼层、同一方位房屋在签订房屋买卖合同时约定单价并不一致,故对于房屋差价无法进行精确确定,且法院在确定开发公司赔偿马某损失标准时,已结合马某购买房屋时单价及小区房价,并综合考虑了环境改变对马某生活造成的影响,且已考虑了可能存在的房屋差价问题,故对于马某要求开发公司按220元/平方米价格退还房屋差价的主张,不予支持。判决开发公司赔偿马某1.5万余元。
实务要点:开发商通过接受媒体采访、发放小区宣传彩页等行为对小区规划内容作不实宣传,致使购房人产生误解,客观上对其订立买卖合同及确定房屋价格产生重大影响的,开发商应承担相应民事责任。
案例索引:江苏宿迁中院(2014)宿中民终字第0478号“马某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案”,见《马文荣诉宿迁鸿意地产公司因虚假宣传构成商品房买卖合同违约案》,载《江苏省高级人民法院公报》(201601/43:54)

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