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继承人对被继承人的合同权利义务的承受

发布日期:2018-03-23    作者:靳双权律师
   一、原告诉称
  原告邹某、江某红、王某岚诉称:要求确认邹某与徐某进于2006年7月28日签订的《协议书》合法有效,徐某进、杨旭协助我方办理位于涉案房屋的产权过户手续,诉讼费由徐某进、杨旭负担。
  二、被告辩称
  被告徐某进辩称:请求认定本案所涉房屋买卖《协议书》无效;事实与理由:原审判决认为本案所涉《协议书》效力待定是对法律理解错误。涉案房屋是位于大专院校内的央产房,不能上市交易,合同不存在效力待定的情况。邹某和徐某进签订合同时已经知道房屋不能过户,根据合同约定,徐某进有权原价回购涉案房屋。本案中邹某虽然支付了部分购房款,但房屋所有权未发生转移,邹某只享有合同债权,徐某进应承担的是将收取的房款返还。根据合同相对性原则,未履行完的合同也不是遗产,邹某、江某红、王某岚诉讼主体不适格,无权要求继续履行合同。
  三、审理查明
  经法院审理查明:2006年7月28日,徐某进(甲方)与邹某(乙方)签订了《协议书》。双方约定:甲方自愿将涉案房屋房屋以30万元卖给邹某,邹某获得产权,但因甲方原因房产证暂无法过户,故乙方在未取得房产证时先行支付甲方25万元;甲方在具备过户条件时应及时无条件办理过户手续,一旦过户成功,乙方应无条件支付甲方余款5万元。杨旭作为担保人在上述《协议书》上签字。上述协议签订当日,邹某给付徐某进购房款25万元,徐某进将房屋交付给邹某。此后,双方一直未办理房屋产权过户手续。
  2012年12月30日,邹某去世。王某岚系邹某之母,江某红系邹某之妻,邹某系邹某之子。邹某之父已于2005年去世。
  另查,2005年11月21日,徐某进(乙方)与中央民族大学(甲方)签订《公有住宅买卖契约》,双方约定:甲方同意将海淀区白石桥路8层11号住宅出售给乙方,总房价款40629元;根据教计【1995】1号、教发【1998】23号文件精神,乙方经甲方主管部门审批同意后可依法出售所购住房,但必须优先卖给甲方。
  审理中,法院向中央民族大学资产管理处调查有关上述房屋的性质、上市交易及优先购买权情况,该校答复如下:涉案房屋属于央产房,目前学校暂不允许上市交易,并将该意见在“在京中央和国家机关住房交易办公室”备案;如果房屋允许上市交易学校是否行使优先购买权正在研究,目前无确定意见。
  四、法院判决
  驳回邹某、江某红、王某岚的诉讼请求。

  本律师认为,邹某与徐某进就涉案房屋买卖签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。因涉案房屋性质为中央在京单位已购公有住房,即俗称的“央产房”,有关部门对于央产房的上市交易有严格规定,未经批准,不能随意买卖。中央民族大学目前并不同意涉案房屋上市交易,但同时声明不排除今后上市交易的可能。基于上述情况,双方签订的《协议书》能否继续履行尚处于待定状态,目前涉案房屋尚不具备产权过户条件,故应判决驳回邹某的继承人邹某、江某红、王某岚要求办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求。
  本案房屋买卖《协议》因标的物尚不具备过户条件而不能履行,但不影响合同效力,徐某进认为本案所涉房屋买卖《协议书》无效的理由和请求,于法无据,不应支持。邹某、江某红、王某岚作为邹某的继承人,有权承继邹某在涉案《协议书》中的权利和义务,徐某进上诉关于邹某、江某红、王某岚诉讼主体不适格,无权要求继续履行合同的理由,于法无据,不予采纳。
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