商铺经营权纠纷

发布日期：2018-04-08 作者：刘大卫律师

黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院
民事判决书
(2017)黑0113民初275号
原告：张某某，男,1982年12月10日出生，汉族，无业,住哈尔滨市双城区兰陵镇立志村十六委一组。身份证号:232101198212101667。
委托代理人：方某某(张某某妻子)，女,1986年5月19日出生，汉族，无业，住黑龙江哈尔滨市双城区工农街九委八组:身份证号:230182198605191049
委托代理人：刘大卫，上海市光明律师事务所律师
被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地
委托代理人：李金铭，男,1967年10月10日出生，汉族,该单位行政总监，住哈尔滨市南岗区文舍街1号7单元401室。身份证号:230103196710290933
被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，地址：哈尔滨市双城区和平街生资商务楼
负责人：江廷军职务：总经理
委托代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师
原告张某某与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江
曼哈顿房地产开发有隈公司双城第二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人方某某、刘大卫，被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司的委托代理人李金铭、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的委托代理人郎书文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告张某某诉称，黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二
分公司系黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在双城区设立的分公司。2014年11月7日，张某某与黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订了曼哈顿新世界广场认购书并交订金10000.00元同时办理了会员卡。同日，双方又签订了商铺买断经营使用权合同。合同约定：张某某向黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司购买曼哈顿新世界广场二层115号商铺，面积为8平方米，每平方米19,800.00元，总价款168,300.00元，买断期限为40年。张某某现交纳商铺首付款77,912.00元(包括订金000.00元)。2014年11月8日，张某某再次与黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签署商铺租赁管理协议，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司代收租金22，483.00元，协议期间自2015年1月8日至2018年1月7日。现张某某得知黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司没有取得商场的所有权和预售许可证，没有处分该商铺的主体资格且商场消防不过关，故起诉至法院要求:1、解除与黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的买断经营权合同及租赁管理协议；2、要求被告返还预付商铺价款77,912.00元和代收租金22,483.00元、赔偿损失9,349.00元并按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司(以下简称第二分公司)辩称,1、原、被告签署的商铺买断经营权合同及租赁协议系双方的真实意思表示，不存在法定和约定的解除条件和返还商铺款及租金的事由，应依法继续履行。2、原告行驶解除权没有经过法定的催告程序且超过法律规定除斥时间，其解除权应该消灭。
被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司(以下简称曼哈顿公司)辨称：我公司作为被告的主体不适格，涉案合同系原告与第分公司签署，而第二分公司市独立核算的分公司，其有权以自己的名义从事民事果冻，具有相对地理的民事主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第40条第5项规定，原告应当以第二分公司为被告。
原告张某某为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并
当庭举示：
证据一(组):1、商铺买断经营使用权合同书一份；2、关于
购买双城曼哈顿新世界购物广场商铺业主上访诉求问题的答复意
见；3、认购书；4、原告等人与被告公司负责人以及时任双城区区
长毛臣关于协调处理购买争议商铺的录音录像光盘一张；5、原告
等人与被告公司负责人邱总、田总的录音录像视频光盘一张；6以上两张光盘内容文字整理书面稿。意在证明原、被告系商铺买卖合同关系，本案非商铺经营使用权纠纷以及因被告存在违约行为致使不能实现合同目的，因此提起解除本合同的事实。
第二分公司的质证意见是：对证据1的真实性无异议，对证明
的问题有异议：该认购书没有约定产权事宜，不能推定为是产权商
铺。对证据2的真实性无异议，对证明问题有异议：该意见只是说
明了被告会对原告的情况反应进行研究，没有承诺是产权商铺。对
证据3、4的真实性、关联性及证明的问题均有异议：首先原告不能出示该视频资料的原始文件不能说明拍摄的时间、地点，不能排除该视频资料系剪辑而成，其次从其整理的内容来看也是对原告主张的产权问题进行研究后才确认是不是产权商铺，没有构成承诺，第三、该录像中的所谓丘总并不是第二分公司的负责人，只是普通的员工，其不能代表第二分公司对外做出承诺。第四、时任人民政府的负贵人不是合同的主体，其无权对合同约定的内容做出认定，故证据3、4不具备证据效力，不能作为证据使用。第五、原告举示的该视频资料不完全，没有反映当时会场的全部情况。当时实际的情况是因买受人对合同约定的经营权转让存在疑问到政府上访政府信访办为了平息上访事件与我公司协调表示如果政府重新办理项目手续，我公司是否认可与原告等业户谈判所有权转让的协议，所以这是合同签订后政府发生了新的事实变化，即：要调整规划满足上访户的上访要求做出的新的要约邀请，在此后双方没有达成新的协议，即没有形成一致的意思表示，所以不能就协议签订后新的事实来推定之前的合同的意思表示，而后续没有继续谈下去是因为政府对商户和我公司的承诺做不到，所以才没有形成所有权转移的关系。
被告曼哈顿公司的质证意见是：同第二分公司的意见一致
证据二、两份判决书(案号:2015双商初字第1730号、2016黑0113民终7号)，意在证明本案系商品房(商铺)买卖的事实已经由人民法院生效的裁判文书所确认。
被告第二分公司的质证意见是：对真实性无异议，对关联性和证明问题有异议：该证据与本案事实不同，法律关系不同，不能据此推定本案的法律关系，且原告主张的法院认定内容是记载在判决的本院认为部分，不是法院认定的事实，故不能直接采纳，不符合民诉法证据规则的规定。
被告曼哈顿公司的质证意见是：同第二分公司的意见一致。
证据三、1、贷款申请书；2、上海浦发银行隔热业务凭证/回单两张；3、浦发银行轻松理财银行卡(卡号:6217922701029176)意在证明原告曾经按照被告的要求向浦发银行申请贷款，但贷款未获得批准的事实。
被告第二分公司的质证意见是：对该证据的真实性无异议，对
关联性及证明的问题有异议：原告仅凭银行卡无法证明其申请过银
行贷款，也无法证明被拒绝贷款是由第二分公司造成的。对银行回
单的真实性无异议，对证明的问题有异议：该回单体现的内容是办
理银行卡的业务回单而非贷款申请单，无法证明原告所证明的内容。对贷款申请书的真实性、关联性及证明的问题均有异议：该贷款申请书没有加盖上海浦东发展银行的公章，没有载明贷款用途，后续多项必备内容没有填写，也无法证明是为了办理争议商铺贷款所用。
被告曼哈顿总公司的质证意见是：同第二分公司的意见一致。
证据四、1、被告出售商铺的广告宣传单；2、曼哈顿新世界购
物广场开业时间媒体宣传单，意在意在证明被告存在虚假宣传欺骗
原告以及该商场开业时并没有取得工程竣工验收证明等一切证照的事实。
被告第二分公司的质证意见是：对真实性无异议，对证明问题
有异议：该证据不存在任何虚假的内容且不能证实被告没有取得工
程竣工证明。
被告曼哈顿公司的质证意见是：同第二分公司的质证意见一致。
证据五、收款票据，意在证明原告支付了商铺价款77,912.00
元的事实。
被告第二分公司的质证意见是：无异议
被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议
被告第二分公司为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证
据并当庭举示：
证据一、黑龙江曼哈顿房地长开发有限公司(2012)017号文
件(证据来源于被告持有)，意在证明双城第二分公司处分商铺经
营权的行为是总公司授权且经双城分公司认可的事实。
原告的质证意见是：对该证据的关联性和真实性有异议，被告
第二分公司出具的文件和事实矛盾，本文件于2012年出具，而本
案争议商铺工程于2014年才开工，文件提前两年出具不符合常理
被告第二分公司无权出售该商铺。
被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议
证据二、1、建设工程消防验收意见书,2、单位工程竣工验收
意见表。3、建设工程竣工验收备案证书,4、商品房预售许可证。
(四个证据来源原告的复印，原件在相关部门留存)，意在证明涉
案工程已经通过工程竣工验收、消防验收并且合格，涉案工程已经
在原告起诉前取得了商品房预售许可证的事实。
原告的质证意见是:1。对建设工程消防验收意见书真实性无异
议，但是该意见书所反映的内容是一部分消防合格，电影院精品屋
的室内装修等不在此次验收内，本案中的商铺并没有通过验收。且
该意见书是设计验收的意见，不是真正的消防验收合格。2。单位工
程竣工验收意见表、建设工程竣工验收备案证书，因没有看到原件
且建设工程竣工验收备案证书上面三个部门没有盖章，所以对其真
实性不予认可。
被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议
证据三、哈尔滨银行房屋按揭合作协议书一份(复印件，与原
件核对无异)，意在证明争议的商铺可以办理按揭贷款的事实原告的质证意见是：对该证据真实性不认可。1、该协议反映的主体是双城分公司，不是本案的第二分公司。2、该协议仅仅是个意向协议书，实际上能否按揭贷款成功没有明确，合同没有可操作性,3、协议的第一条证明了本案是一个商铺所有权的买卖甲方对乙方开发的上述项目的购房人也就是原告提供的个人房屋的按揭贷款，实际上就是产权的合同，甲方同意对乙方开发的项目提供房屋按揭贷款也是说房屋所有权的按揭贷款。该合同里很多内容都体现了所有权的按揭。
被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议
证据四、委托租赁管理协议书一份，意在证明原、被告之间存
在委托租赁管理关系，不存在被告私自出租原告商铺的情况，同时
该协议约定返租款已经在总房款中扣除，亦不存在被告再向原告返
还租金的情况。
原告的质证意见是：对真实性有异议，不是本人签字且返租金
额不明确，不确定履行标的。按照合同约定该协议应该一式两份，
原告却不持有该协议。
被告曼哈顿公司的质证意见是：无异议
被告曼哈顿公司未提供证据。
本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一(组)中的1、2、
3皆客观、真实，系有效证据，本院予以采信。4、5、6与证据2
可互相印证且庭审中被告对该录像中的“邱总”系第二分公司的工
作人员的身份予以确认，故4、5、6具有客观真实性，能够证明原
告与第二分公司就所购商铺的产权问题进行协商的事实，为有效证
据，本院予以采信；证据二系生效的法律文书，虽然该文书所反映
的客观事实与本案有所不同，但是该两份判决所反映的案件类型与
本案相同，其对案件的定性亦适用于本案，所以证据二能够证明本
案的性质系房屋买卖，为有效证据，本院予以采信；证据三不能证
明系涉案商铺申请办理贷款的事宜，不是有效证据，本院不子采信
证据四只是被告的一种宣传方式，并没有体现实质内容，不能证明
原告的主张，不是有效证据，本院不予采信；证据五客观、真实
系有效证据，本院予以采信。
本院对被告第二分公司提供的证据的认证意见是：证据一客观
真实，因曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司和黑龙江曼哈顿房
地产开发有限公司双城第二分公司皆隶属于曼哈顿房地产开发有限
公司，所以曼哈顿房地产开发有限公司有权对这两个公司的业务工
作进行分工，该证据能够证明被告具有销售本案诉争商铺的主体资
格，系有效证据，本院予以采信；证据二客观、真实，系有效证据
本院予以采信；证据三所反映的贷款主体是曼哈顿房地产开发有限
公司双城分公司且该协议亦只是意向性的协议，不能证明原告的商
铺是否可以按揭贷款，不是有效证据，本院不予采信；被告称证据
四的落款名字不是本人签署却未提供相应的反驳证据且原告在诉状
中及庭审中自认双方签订了商铺租赁管理协议以及谈过反租事宜故该证据系有效证据，本院予以采信。
经审理查明，黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在原双城市设
立了两个分公司即：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司
和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司。原告所购买
的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位系黑龙江曼哈
顿房地产开发有限公司双城分公司，销售单位系黑龙江曼哈顿房地
产开发有限公司双城第二分公司。曼哈顿新世界购物广场项目于
2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51509.91
平方米、预售范围为-1至4层(其中包括：回迁39套、可售22套、
预留11套)。2014年11月7日，张某某与黑龙江曼哈顿房地产开
发有限公司双城第二分公司签订了曼哈顿新世界广场认购书，同日
双方又签订了商铺买断经营使用权合同。合同约定：张某某向第二
分公司购买曼哈顿新世界广场二层115号商铺，面积为8.5平方米，
单价为每平方米19,800.00元、总价款168,300.00元，买断期限
为40年。付款方式和付款时间的约定为：“需要贷款的：首付款不
低于售价款的50%，剩余50%款项，乙方(买方)有权选择做银行按
揭支付，甲方(卖方)协助办理贷款手续，乙方应在合同签订之日
起3日内(以开发商公布贷款政策时间起算)交情首付款并提办理
贷款所需全部资料并签署贷款合同，同时清缴办理按揭贷款所需费
用”。2014年11月7日，原告交纳了商铺首付款77,912.00元
2014年11月8日，张某某与黑龙江曼哈顿房地产开发有隈公司双
城第二分公司签署委托租赁管理协议，协议约定原告将其所购商铺
委托第二分公司代为租赁经营管理，期间为2015年1月15日至2018
年1月14日，同时说明此合同期限内的租金已经从原告购买商铺的
款项中予以扣除。后原告因其所购商铺无法办理按揭贷款而要求办
理产权未果后与其他购买该广场商铺的业户多次上访,2015年4月
30日，第二分公司就商铺业户上访诉求问题作出答复意见：“关于
购买双城曼哈顿世界购物广场商铺的业户多次上访诉求，要求办理
产权事宜，我公司领导高度重视，并于2015年3月19日已向政府
相关部门作出承诺：业主提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映
待集团董事会研究后，计划于2015年5月10日另行签订协议，具
体落实此前承诺”.2015年5月10日，被告向原告口头承诺：在
政府审批文件批准后，双方重新签订商铺买卖合同以及办理商铺产
权。2016年1月，原告通过购买同类商铺的其他当事人的诉讼文书
得知被告所售商铺未取得商品房预售许可证后，于2017年1月提起
本诉讼。
根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被
告所签署的商铺买断经营使用权合同书的效力；二、原告关于解除
合同的主张应否得到支持及其请求权是否超过了除斥期间的问题；
三、原告要求被告赔偿损失和利息的主张应否得到支持。四、被告
黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司是否应作为被告参加诉讼。
(一)、关于原、被告签订的商铺买断经菅使用权合同书的效
力问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同
纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得
商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定
无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，
本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故原、被告签
订的商铺买断经营使用权合同书有效。
(二)、原告关于解除合同的主张应否得到支持及该请求是否超过了除斥期间的问题。本院认为:1、原、被告所签订的合同的个重要履行内容就是原告以银行按揭贷款的方式履行预付款外的付款义务，而该合同未能履行交付是由于在履行过程中，原告无法用其所购商铺办理银行按揭贷款。双方在合同中约定由卖方(被告)协助办理贷款手续，但就贷款如何办理以及卖方(被告)如何协助办理、协助办理的方式和时间约定不明且双方就能否以该商铺作为抵押贷款的问题未能达成合意致使贷款问题一直无法落实。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方当事人就合同有关内容约定不明的，可以按照合同法或者交易习惯确定。而按照交易习惯，购买房屋一般以其所购房屋进行抵押贷款且贷款的金融机构由开发商联系或指定，现因被告始终未能明确所办理贷款的金融机构亦不能确定能否以原告所购商铺进行抵押贷款，致使在原告起诉前仍未能办理贷款手续，合同一直未能继续履行，合同目的未能实现。即：被告构成违约，原告有权要求解除合同。2、被告通过书面答复意见和口头承诺的形式对原告要求办理所购商铺产权登记事宜作出了承诺，同意对原合同的性质和内容做出变更，但该办理产权的变更事项却一直未能实现，故原告有权要求解除合同。3、关于原告的解除权是否超过了除斥期间的问题。本院认为，原、被告就涉案商铺是否能够办理产权证以及能否以商铺作为抵押贷款问题产生分歧且一直处于交涉状态中，其贷款的期间实际上一直在顺延，也就是合同的履行期一直处于顺延状态。直至2016年1月，原告通过购买同类商铺的其他当事人的诉讼文书得知被告所售商铺未取得离品房预售许可证后，于2017年1月提起诉讼，原告请求权未超过除斥期间。
(三)、原告要求被告赔偿损失和利息的主张应否得到支持。
本院认为，原告关于要求被告赔偿代收租金及损失却未提供相应的证据予以证明，故无法得到支持。由于原、被告所签订合同对被告
违约事项未作约定亦未约定被告协助办理贷款的日期，所以原告关于利息的主张应参照中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计算。
(四)、被告黑龙江曼哈顿公司是否应作为被告参加诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”故原告将曼哈顿公司列为被告符合法律规定。
综上，原、被告所签订的商铺买断经营使用权合同因被告未能
切实履行协助贷款以及办理产权登记义务致使合同目的无法实现
故原告要求解除合同应予准许，被告应依法返还收取的预付款并赔
偿原告利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条(四)款
第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的商铺买断经营使用杈合同和委托租赁协议；
二、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返
还原告预付购房款7,912.00元；
三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司第二分公司给付原
告自2017年1月24日起至实际给付之日止，按中国人民同期银行
贷款年利率4.35%计算的利息。
案件受理费2,495.00元由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有隈公
司双城第二分公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上
诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市
中级人民法院。
                                     审判长赵冬梅
                                   审判员于红
                                      审判员张彦鹏
                                           2017年11月13日
本件同原本核对无别
书记员苏楠

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