夫妻一方擅自卖房第三人能否善意取得?

【案情】

　　周某与王某在婚姻存续期间于2010年共同出资购买了乐安县城某小区房屋一套，房屋价款45万元，并于2010年取得房屋所有权证，所有权人登记为王某。2017年9月，周某向法院起诉要求与王某离婚。法院判决不准离婚后，王某在周某不知情的情况下与刘某签订房屋买卖合同，将上述房屋出卖给刘某，获得刘某支付的购房款70万元。该房屋已办理变更登记手续。2018年2月，周某诉至法院，以王某擅自将夫妻共有房屋售予刘某属无权处分为由，要求判决王某与刘某签订的房屋买卖合同无效。

　　【分歧】

　　对本案的处理有两种不同意见：

　　第一种意见认为：双方所争议的房屋，系周某与王某的共有财产。现王某在周某不知情的情况下擅自处分该共有财产，侵害了共有人的合法权益，王某与刘某的房屋买卖行为应认定无效，对于周某的诉讼请求法院应予支持。

　　第二种意见认为：刘某属善意取得，符合法律规定。

　　【管析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　《物权法》第一百零六条确定善意取得制度，交易行为必须同时具备三个要件。其核心要件是第三人的“善意”。根据《物权法》第一百零六条条第一款第(一)项的规定，买受人受让不动产应为善意。“善意”是行为人不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态，应当是“明知”或“应知”的问题，在审判实践中一般以消极的善意作为认定标准，即不知道且不应当知道。对于善意的证明事项和举证责任的分配，应由另一共有人就买受人为恶意承担举证责任，通过反证进行认定，如房屋买受人和出卖人夫妻双方或一方之间存在特定亲近关系。买受人信赖不动产登记簿和权属证书中关于物权登记的记载，不知且不应知出卖人为无权处分即可推定买受人为善意，善意的时间段应从签订房屋买卖合同时开始至办理过户登记手续时止。

　　根据《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第八十九条的规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益”。本案中，王某擅自出卖婚后与妻子周某共同购买的登记在自己名下的共有房屋，刘某基于对登记的信赖，相信王某有处分权而与其进行交易并且支付了合理的对价，符合适用《物权法》第一百零六条的前提条件。此外，刘某已付清购房款，亦完成了房屋的所有权转移登记手续。

　　综上所述，刘某符合法律规定的第三人善意取得不动产所有权的三个基本条件，可善意取得诉争房屋所有权。