律师分析其代理的一起借名买房成功判例

发布日期：2018-04-12 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　白某称：白某、姜某双方于2003年11月2日签订经济适用房转让协议书，约定姜某将其名下位于北京市X区X号转让给白某，并协助白某办理过户手续。白某支付了全部购房款、税费等相关费用。现姜某不协助白某办理过户手续，请求：判令姜某配合白某办理位于北京市X区X号房产的过户手续。
　　二、被告辩称并反诉
　　姜某答辩并反诉称：白某和姜某订立的协议书，应该是代理和赠与的协议书，而非是经济适用房转让合同协议。姜某现依据合同法规定，解除代理合同，并撤销赠与。如果该意见不被采纳，针对转让协议，作出如下阐述。一，本案中的房产应专属于姜某所有，系具有一定人身性质的权利，本协议应属无效。二，从物权法的角度来讲，本案所涉房屋，有姜某家庭其他成员的权利，其并没有征求姜某家庭成员的意见，本协议应无效。三，根据国家相关规定，经济适用房出售时应当按照届时同地段商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。姜某要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款，否则就解除合同。从双方代理法律关系的角度来讲，白某只是代理人，实际的权利人和利益的最终归属者是姜某。白某曾经垫付过房款，但是改变不了房子的权利人是姜某这一事实。反诉请求：解除和白某的协议书。
　　白某针辩称：白某与姜某所签订的协议，既不具备法定解除条件，也未达成协议解除条款，白某认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，不同意姜某的反诉请求。
　　三、第三人述称
　　第三人姜某某、姜某玲、任某静述称：涉案房屋并非姜某一人所有，其无法处置，涉案房屋是四个人的份额，姜某没有权利转让，房子是我父亲的，不同意白某的诉讼请求，同意姜某的反诉请求。
　　四、审理查明
　　2003年12月27日，姜某在北京市X区公证处办理了公证书，写明：姜某欲购买坐落在北京市X区房产一套。因工作繁忙，委托白某全权代表姜某办理购房事宜。白某称姜某为了配合白某进行购房才出具公证书。
　　2003年12月29日，姜某与北京X公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定由姜某购买X号房屋，总价款272791元，对于该合同中“姜某”字样的签名，白某主张是白某所签写。姜某称是其本人所签写。同日，白某向X房地产开发账户内转账272791元。白某称所有购房款均是白某直接向开发商支付。姜某称有一部分是交给白某让她交给开发商，对于该主张，姜某没有提交证据。
　　另查一，2003年11月2日，白某与姜某签订《协议书》：“甲方姜某与乙方白某达成协议如下，甲方姜某因拆迁获得准购经济适用房资格，因现下暂时无力购买，决定先行转给白某购买。二、乙方实际拥有该房的实际居住权。”
　　2006年7月7日，房屋登记在姜某名下。
　　经审查，涉案房屋的购房合同、购房款发票等相关材料原件均在白某处。白某进行了装修并一直居住在涉案房屋内。
　　该房屋拆迁的档案资料。《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人。后经姜某父亲等全家人同意，把拆迁房承租人写成姜某一人，第三人均同意将涉案房屋产权人登记在姜某名下。
　　白某具有北京市住房购买资格。
　　五、法院判决
　　1、被告姜某配合原告白某办理位于北京市X区X号房屋的产权过户手续;
　　2、驳回反诉原告姜某的诉讼请求。
　　六、借名买房律师靳双权点评
　　本案焦点，一是白某与姜某就房屋的行为性质。二是该行为是否涉及到第三人利益。靳双权律师认为，白某与姜某之间是借名买房，后双方签订《协议书》，对姜某的过户义务进行确认。白某在签订合同当天，直接将全部购房款支付给开发商，有关购房材料原件在白某处，白某实际使用涉案房屋，结合这些因素，可以认定双方之间是借名买房关系。
　　2003年12月29日，姜某与开发商签订涉案房屋的买卖合同，虽然双方对姜某签名是谁所签写有争议，但不影响对其他事实的认定，有理由确认双方之间是借名买房。现该房屋已经符合上市交易条件，且双方在《协议书》中明确约定姜某协助白某办理过户手续。
　　关于是否涉及到第三人利益问题，分析如下：该房屋是白某通过拆迁×桥2号房屋而获得的经济适用房购买资格。而该房屋的承租人是姜某，且第三人均同意涉案房屋登记在姜某一人名下。故该协议没有侵犯第三人的利益。姜某要求解除《协议书》，依据不足。
　　提示：借名买房的效力不可一概而论。看借名买房是否合法有效，主要看该行为是否侵犯具备一般购买资格的社会不特定公众享受政府保障性住房公平配售的权益。借名买房存在较大法律风险，建议借名人咨询专业律师。

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