什么样的借名买房才能认定有效？

发布日期：2018-04-12 作者：靳双权律师

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　顾某军诉称：顾某颖与我是借名购房法律关系，顾某颖名下位于北京市通州区X小区X号房屋实际归我所有，我和顾某颖之间有关于借名买房的《协议书》，可以认定借名买房的事实，我借名买房是基于婚姻家庭矛盾，当时我和妻子可能会离婚，故不便落到纸面上，庭审中我的陈述与《协议书》约定内容不一致，恰能说明我借名买房意图的合理性和真实性;实践中物权的登记人并不一定与实际所有权人一致，涉案房屋2014年评估价值四千多万元，显然超出某公司申请执行标的，查封涉案房屋给我造成巨大损失，且顾某颖名下有其他财产，足以偿付执行款。诉讼请求：判令解除对位于北京市通州区X小区X号房屋的查封。
　　二、被告辩称
　　某公司辩称：我公司与顾某颖房屋租赁合同纠纷一案，法院作出了第X号民事判决，判令顾某颖支付某公司房屋租金7325001元。某公司向法院申请强制执行，法院执行实施机构在房屋登记机关查封了顾某颖名下位于北京市通州区北四环东路某号的房屋。以上均是人民法院依法行事，我公司不同意原告的诉讼请求。
　　顾某颖未到庭未答辩。
　　三、审理查明
　　顾某军向法院执行机构申请执行异议，称上述查封的房屋系其以顾某颖名义购买的，其应为房屋的产权人，要求法院执行机构终止对房屋的查封。法院认为，顾某军与顾某颖虽约定房屋所有权由顾某颖代持，但因双方至今未能办理物权变更登记手续，物权变更尚未产生效力，因此，对于顾某军提出的异议，不予支持。2016年5月20日，作出裁定书，驳回了顾某军的执行异议。
　　另查，2000年7月26日，X房地产公司(甲方)与顾某颖(乙方)签订《北京市外销商品房预售契约》，约定乙方购买甲方的北京X花园6座房屋，房屋总价款6912853元。
　　本案诉讼中，顾某军(甲方)出示其与顾某颖(乙方)签订的《协议书》，主要内容为：一、由甲方出资210万元购买位于北京市通州区X小区X号幢房屋，该房屋所有权归甲方所有，由乙方名义向银行办理贷款，贷款数额由甲方负责向银行偿还;二、甲方具备条件和需要过户时，乙方应无条件积极配合甲方过户。顾某军表示《协议书》签订时考虑到时效问题没有填写签署的日期，2016年顾某军将《协议书》复印后，在复印件上填写了日期“2000年6月26日”。
　　顾某军表示，1993年开始，其陆续借给顾某颖现金160万元，顾某颖一直未偿还，2000年购买涉案房屋时，将顾某颖之前的借款本金加利息折合210万元，作为此次的购房首付款，此后均为顾某颖偿还银行贷款，每月偿还贷款的情况顾某军并不清楚，也没有向顾某颖支付过银行贷款，购买房屋后顾某颖未将房屋交付给顾某军，顾某军也未入住房屋，房屋的相关税费均由顾某颖负担。
　　四、法院判决
　　驳回顾某军的诉讼请求。
　　五、借名买房律师靳双权点评
　　我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋由顾某颖购买，且登记于顾某颖名下，因此，顾某颖应当为涉案房屋的产权人。
　　顾某军虽提供了其与顾某颖签订的《协议书》，但关于购房款的来源仅有顾某军的陈述，其未向法院提交相关证据，且顾某军陈述的借名理由、偿还贷款等均与《协议书》中的约定不符，因此，依据顾某军提供的现有证据，不足以认定其涉案房屋的实际产权人。
　　故，顾某军要求解除对北京市通州区X小区X号房屋的查封，理由不足，故，应不予支持。
　　另，顾某颖经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利，故，法院依法缺席审理是有法可依的。
　　提示：借名买房的效力不可一概而论。借名买房存在较大法律风险，建议咨询专业律师。

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